Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Обеспечением возврата банку заемных средств может стать любой ликвидный актив, имеющийся в собственности заемщика: коммерческая недвижимость, легковой автомобиль, жилье, депозитный счет. В обиходе часто произносится фраза «ипотека под залог», понимая под этим любое кредитование с залогом имущества. Но в банковской практике, кроме ипотеки, применяется нецелевое ипотечное кредитование. В чем разница, какие условия и требования — далее.

Такая «хитрая» терминология

Банковский займ, оформляемый под залог недвижимости, может быть ипотекой или нецелевым ипотечным кредитом. Между ними существует еле заметное различие, основанное:

• на объекте и процедуре кредитования;
• на сути права собственности, как суммы трех «составляющих»: владения, пользования и распоряжения имуществом. Отсутствие любого из них является ограничением для осуществления права собственности.

Ипотека предполагает передачу имущества в залог банку, при котором право владеть и пользоваться остается за заемщиком, а право распоряжаться передано банку-кредитору. Если должник не выполняет обязательств, кредитор получает право продать объект ипотеки и за счет полученных средств покрыть образовавшиеся убытки. Характерные признаки ипотеки:

• кредитуется покупка жилья как первичного, так и вторичного
   рынка;
• осуществляется целевое кредитование — деньги выдаются на недвижимость, которая затем оформляется в залог;
• от покупателя потребуется внесение первоначального взноса за счет собственных средств, размер которого составляет 10-20% от стоимости покупаемого объекта;
• с заемщиком подписывается кредитный договор.

Существует и другой вариант заимствования — ипотека под залог имеющейся недвижимости, или еще говорят — нецелевой ипотечный кредит, ломбардная ипотека. Заемщик, по согласованию с кредитором, предоставляет в обеспечение любую ликвидную недвижимость. Причем объект залога может принадлежать и получателю кредита, и поручителю, и созаемщику. Право распоряжаться имуществом остается за собственником, но ограничено правом залога, который регистрируется как обременение. Первичный взнос не предусмотрен, но банк выдаст кредит в размере 70-80% от рыночной стоимости заложенной недвижимости. Рыночная цена подтверждается оценочными компаниями.

Банковская практика подтверждает, что ипотеку используют, преимущественно, при покупке нового или строящегося жилья: квартиры, коттеджа или таунхауса. Нецелевое ипотечное кредитование используется для финансирования и других целей: для приобретения квартиры или дома на вторичном рынке, покупки авто, путевок на отдых, оплаты лечения. В любом случае, за банком-кредитором остается первоочередное право удовлетворить претензии за счет продажи заложенной недвижимости.

При нецелевом кредитовании под залог имеющейся недвижимости обычно подписывается с банком два договора — это кредитный и договор ипотеки.

Об условиях кредитного договора — подробно в статье: Кредитный договор по ипотеке: на что обратить внимание при подписании

Ипотека под залог квартиры: условия и требования

«Первоклассный» залог — такую характеристику дают банкиры ликвидному активу, который можно быстро продать, если должник не исполняет взятых обязательств. Так характеризуют и жилую недвижимость. Но, чтобы заложенный объект мог быстро «превратиться» в деньги, необходимо выполнение требований. Условия банков, требования к залогу и заемщику для ипотеки и нецелевого ипотечного кредитования несколько отличаются.

Ипотека под залог квартиры — одна из самых недорогих. На сегодня, процентная ставка составляет 11-12% годовых. Ее размер снижается для участников отдельных программ кредитования:

• молодым семьям, имеющим не менее двух малолетних детей, при условии привлечения средств господдержки — до 6% в год;
• военнослужащим, участникам накопительной ипотечной системы — до 9%;
• клиентам, рефинансирующим кредиты других банков — до 9,5%;
• покупателям недвижимости в аккредитованных новостройках.

Ипотека под залог квартиры выдвигает требования больше к заемщику: кредитоспособность, дисциплинированность, хорошая кредитная история и уплата первоначального взноса. Оформление производится в таком порядке:

• соискатель кредита подает банку заявку и пакет документов, подтверждающих гражданство, место работы, стаж и доходную часть семейного бюджета;
• после получения предварительного одобрения кредитора, заемщик выбирает объект ипотеки;
• заключают предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором присутствует пункт о внесении покупателем первичного взноса;
• банк проводит окончательное оформление займа, перечисляет средства продавцу;
• договор купли-продажи и ипотека регистрируются Росреестром.

Ипотека под залог имеющегося жилья оформляется под 12-14% в годовых, и также имеет преимущества:

• заемщик может купить жилье на «вторичке», полностью готовое к проживанию, часто с мебелью и бытовой техникой;
• можно взять нецелевую ипотеку под залог квартиры или другой недвижимости, принадлежащей родственникам, поручителям;
• разнообразие объектов — городская квартира, особняк или загородные коттедж, таунхаус.

Требования кредитора к получателю кредита не менее строги, чем при целевой ипотеке, и дополнены пристальным вниманием к объекту недвижимости, как покупаемому, так и передаваемому в обеспечение:

• тщательно проверяются правоустанавливающие документы, обращают внимание на состав прописанных, избегая регистрации несовершеннолетних, недееспособных;
• отсутствие обременений по любым причинам;
• отрицательно относятся к праву собственности, оформленному решением суда;
• кредитор «придирчив» к техническому состоянию залога, наличию неузаконенных перепланировок. «Возраст» недвижимости не должен превышать 30-40 лет с момента постройки.

В качестве заемщиков банк предпочитает клиентов с хорошо оплачиваемой должностью; с осторожностью кредитует частных предпринимателей, избегая использования займа в бизнес-целях. Обязательно проводится страхование обеспечения, покупаемой недвижимости и жизни заемщика.

Порядок выдачи нецелевого ипотечного кредита схожий. Но при оформлении первый взнос уже не требуется. Вместо него продавцу покупателем может быть выплачен задаток, как подтверждение серьезных намерений. Если стоимость закладываемого имущества намного выше чем цена покупаемого, то банк выдаст 70-80% от оценки залога и даже задаток тогда не нужен. Такое кредитование получило название — ипотека под залог имеющейся недвижимости без первоначального взноса.

Ипотека под залог доли

Собственность на объект недвижимости может быть совместной, принадлежать нескольким лицам, каждому из которых выделена доля в процентном отношении. Многих соискателей кредита интересует, возможна ли ипотека под залог доли в квартире или в жилом доме. Действительно, банк может прокредитовать, если в качестве обеспечения выступает долевая собственность, но при соблюдении следующих условий:

• объект залога должен быть интересен кредитору — оценивается респектабельность недвижимости, местоположение; техническое состояние;
• рыночная стоимость доли должна удовлетворить банковскую структуру, обеспечить покрытие кредита и некоторый дисконт;
• нотариальное удостоверение согласия сособственников на оформление залога;
• отсутствие в списке проживающих лиц преклонного возраста или не достигших совершеннолетия.

Вопрос о выдаче кредита под долю в собственности решается банками индивидуально. Предпочтение кредиторы отдают проверенным заемщикам, доказавшим свою обязательность. Надо быть готовым к тому, что процентная ставка под залог доли может быть несколько выше.

Какие банки выдают нецелевую ипотеку

Перед принятием решения о нецелевой ипотеке важно тщательно изучить предложения различных банков, чтобы выбрать наиболее подходящий вариант, соответствующий вашим потребностям и возможностям.

На сегодняшний день множество банков предлагают нецелевую ипотеку под залог различных видов недвижимости. Вот некоторые из них и те виды залога, на которые они ориентированы:

1. Квартира (по двум документам):

   • Альфа-Банк
   • ВТБ
   • Сбербанк
   • Металлинвестбанк
   • Примсоцбанк
   • УБРиР
   • ТКБ
   • Уралсиб банк

2. Жилой дом:

   • Сбербанк
   • ВБРР
   • Зенит
   • Примсоцбанк
   • УБРиР
   • МТС банк
   • Совкомбанк
   • Ак Барс банк
   • ТКБ
   • Кубань кредит
   • Татсоцбанк
   • Севергазбанк
   • АТБ

3. Земельный участок без строений:

   • Сбербанк
   • Банк Санкт-Петербург
   • СНГБ
   • Кубань кредит
   • Татсоцбанк
   • ТКБ (индивидуальное согласование)

4. Коммерческая недвижимость:

   • Зенит
   • Совкомбанк
   • Ак Барс банк
   • Санкт-Петербург
   • ТКБ
   • СНГБ
   • РНКБ
   • Примсоцбанк
   • МКБ
   • БЖФ
   • Кубань кредит
   • Татсоцбанк
   • АТБ

Кроме того, некоторые из перечисленных банков также предоставляют услуги рефинансирования ипотеки под залог различных видов имущества, что может быть полезным для тех, кто хочет снизить процентные ставки или внести дополнительные средства.

Важно помнить: Перед тем как оформить нецелевую ипотеку, всегда рекомендуется внимательно ознакомиться с условиями кредитования, включая процентные ставки, сроки погашения, возможные комиссии и требования к заемщику. Также полезно получить консультацию финансового консультанта или специалиста, чтобы определиться с выбором и оценить, насколько кредит под залог на определенные цели соответствует вашей финансовой стратегии.

Заключение

Банковские структуры сегодня дают возможность приобрести жилье или другую недвижимость на заемные средства, достаточно отправить заявку на ипотеку онлайн. И что выбрать, ипотеку или нецелевой ипотечный кредит — решение остается за заемщиком.