Информация в статье обновлена 19.04.2023г.
Оформление кредитного договора по ипотеке – ответственное мероприятие, при котором важно учитывать массу факторов, поскольку от правильности понимания зависит ваше благосостояние на протяжении нескольких последних лет. Именно поэтому при приобретении жилой недвижимости на условиях ипотечного кредитования важно внимательно изучать договор и условия сделки. А лучше сразу обратиться к юристу, который сможет изучить документ и выявит все возможные риски.
Основные моменты при оформлении кредитного договора по ипотеке
Кредитный договор по ипотеке оформляется документально при приобретении квартиры, частного дома, строительстве и т.д. Регулируется Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ Об ипотеке (залоге) недвижимости. Учитывая, что берется достаточно солидная сумма на длительный период, важно заранее ознакомиться с текстом документа, оценить свои возможности и потенциальные риски. Основное внимание следует уделить суммам выплат, страховым рискам, правам кредитора и заемщика, возможности смены условий кредитования в одностороннем порядке и т.д.
Ипотечные договора условно можно подразделить на два вида:
- выдаваемый под залог приобретаемого объекта недвижимости – при этом оформляется лишь кредитный договор,
- оформляемый под залог уже имеющегося имущества. В этом случае оформляется два договора – кредитный и залоговый (ипотечный).
Именно в этом и состоит разница между договором ипотеки и кредитным договором.
Первый вариант наиболее распространен, поэтому на нем остановимся несколько подробнее. Вне зависимости от формы составляемого документа, в договоре должны присутствовать основные пункты:
- Стороны договора – здесь представляется информация относительно того, кто выступает залогодателем, а кто – залогополучателем.
- Объект договора – конкретный объект недвижимости и полными характеристиками, кадастровыми данными и т.д.
- Схема и условия, на которых предоставляется кредит.
- Стоимость приобретаемого объекта недвижимости.
- Ответственность каждой из сторон, права и обязанности каждого – для разъяснения всего, что здесь написано и что под этим подразумевается следует обратиться к юристу. Только он сможет вам пояснить основные условия предоставления кредита банком и проконсультировать относительно их приемлемости на практике.
- Порядок целевого использования и погашения.
Примерный образец кредитного договора по ипотеке вы можете скачать здесь.
В зависимости от ряда обстоятельств форма и текст документа могут различаться, поэтому перед подписанием важно тщательно ознакомиться с текстом и проконсультироваться с юристом относительно наличия подводных камней и возможных рисков. Так вы избавите себя от возможных неприятностей в будущем.
На что обратить внимание при подписании кредитного договора по ипотеке:
Срок перечисления кредита на банковский счет заемщика. В среднем он составляет три рабочих дня. Это важно для того, чтобы подписание договора и перечисление средств за покупку новостройки происходило одновременно. Дата перечисления денег и зачисления их на счет могут различаться. И после их формального зачисления на счет будет невозможно отказаться от договора. К тому же с этого дня и начинается отсчет процентов, даже если подписание документа не состоялось по той или иной причине.
Комиссии за обслуживание счетов в банке – несмотря на то, что ЦБ РФ запретил вводить дополнительные комиссии за обслуживание счетов, на практике довольно часто встречается обратное. Поэтому будьте готовы к тому, что придется значительно переплатить или выявить сей факт еще до того, как произойдет подписание кредитного договора по ипотеке.
Внимательно изучите не только основные условия кредитования, но и помесячный расчет платежей. Если изначально идут более крупные суммы, то в конце наблюдается некоторое уменьшение — дифференцированные платежи. Если же платежи аннуитетные, то выплаты будут равными на протяжении всего срока кредитования.
Читайте также: Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке
Банк, как и любое иное кредитно-финансовое учреждение, может отказать в предоставлении ипотечного кредита без объяснения каких-либо причин в любой момент. Это обстоятельство прописывается в прочих условиях договора. Обратите на данный пункт особое внимание, поскольку до него мало кто доходит, а там могут быть прописаны условия по комиссиям, страхованию и т.д.
Обязательность страхования по кредитному договору — важный пункт. Если его не продлять ежегодно, то в договоре предусмотрены возможные неприятные последствия:
- увеличение процентной ставки при не продлении страхования жизни и здоровья заемщика
- требования банка досрочного возврата долга в полном объеме.
Подробнее о последствиях отказа от страхования читайте в статье: Что будет если не делать страховку по ипотеке
В случае досрочного погашения ипотеки будьте готовы к штрафным санкциям. Все дело в том, что при оформлении займа банк планировал получить определенную сумму за указанный период. Но при преждевременном погашении проценты теряются, что приводит к значительной экономии. Однако, далеко не все банки соглашаются на досрочное погашение кредита.
Возможность сдачи недвижимости в аренду, перепланировки и ответственность за несоблюдение этого требования.
Обязанность заемщика уведомить банк об изменении персональных, паспортных данных и места жительства.
Подписание договора по ипотечному кредитованию осуществляется до того, как произойдет регистрация приобретаемого объекта недвижимости в собственность.
Заниженная или завышенная цена объекта недвижимости по ипотеке не относится к официальным схемам кредитования, но это может произойти при сговоре сторон или банальной ошибке. Снижение цены (ипотека с недофинансированием) возможно при желании уйти от уплаты налогов, но если сей факт раскроется, то придется понести уголовное наказание.
И это далеко не полный перечень всех обстоятельств, на что стоит обратить внимание при подписании кредитного договора по ипотеке. Заручившись поддержкой опытного юриста, вы сможете избежать массы проблем и крупных финансовых затрат.
Читайте также: Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы
Что делать после сделки по ипотеке
Вопросы от читателей
Вопрос: Должно ли в кредитном договоре на покупку жилья быть прописано слово ипотека?
Ответ: Не обязательно, ипотека — это целевой кредит, выдаваемый на приобретение недвижимости или под залог имеющейся.
