Электронная закладная по ипотеке

Не так давно банки получили возможность оформлять электронные закладные по ипотеке. Однако новшество коснулось не всех кредитных учреждений России, есть еще много трудностей в его практическом внедрении. В перспективе такая форма ценной бумаги поможет уменьшить расходы залогодержателя, а значит, и стоимость кредита. Что собой представляет электронная закладная по ипотеке, как она оформляется и стоит ли соглашаться на залог без документа, расскажем в нашей статье.

Что такое электронная закладная

Закладная по ипотеке – это ценная бумага, подтверждающая право требования кредитора на объект залога в случае невыполнения обязательств заемщиком (102-ФЗ, ст. 13 (скачать)). Форма электронной закладной юридически ничем не отличается от документарной (102-ФЗ, ст. 13,2 (скачать)). Главное, чтобы в базе данных Росреестра была запись о наличии обременения в пользу банка.

С помощью электронного документа залогодержатель удостоверяет свое право на залог недвижимости и выполнение залогодателем условий ипотечного договора.

Изменения, касающиеся электронных закладных по ипотеке, вступили в силу с 1 июля 2018 года вместе с другими поправками в Федеральный закон Об ипотеке (изменения в рамках 328-ФЗ, ст. 1. (скачать)). Они заключаются в следующем:

1. Теперь закладная может оформляться банком как в электронном, так и в привычном бумажном виде. Причем стороны могут оформить виртуальный документ по уже действующему жилищному кредиту.
2. Ценная бумага в обязательном порядке передается на хранение в депозитарий.
3. Отдельного заявления на аннулирование электронной бумаги о залоге не требуется. Это происходит автоматически после снятия обременения с недвижимости.
4. Также в поправках к закону прописаны требования к оформлению, приему, внесению изменений и прочие нюансы работы с бездокументарной закладной.

Основная цель внедрения электронных закладных по ипотеке – устранение типичных ошибок при регистрации залога. Бумажные экземпляры документов часто теряются или приводят к ошибкам при регистрации обременения. К тому же, это закономерный шаг в развитии повсеместного электронного документооборота, призванного облегчить работу госорганов и жизнь граждан. В результате оформление залога недвижимости должно происходить быстрее и проще.

Какие банки оформляют электронную закладную

Кем выдается закладная в форме электронного документа? Первым работу по новым правилам внедрил лидер ипотечного кредитования, Сбербанк. Планируется, что через 2-3 года подавляющая часть сделок здесь будет проходить в удаленном режиме.

Кроме того, оформить электронную закладную по ипотеке можно в следующих банках:

• ВТБ;
• ДОМ.РФ;
• Райффайзенбанк;
• Акбарс и другие.

Несмотря на очевидные преимущества электронной закладной по ипотеке, они пока еще очень редко используются. Причина в том, что не оптимизированы системы передачи данных и хранения виртуальных ценных бумаг. Есть трудности и правового характера, юридические отделы банков не могут адекватно оценить риски по сделкам, когда используются электронная закладная и бумажный договор купли.

Плюсы и минусы электронной закладной

Любое нововведение должно быть опробовано, прежде чем станет возможным сделать вывод о его нужности и полезности. Использование электронных закладных в Росреестре должно было привести к улучшению работы госоргана. Спустя год после внедрения новшества можно отметить следующие его плюсы:

1. Снизились траты времени и финансов на работу с бумажными документами. Раньше большие ресурсы были задействованы на пересылку, подготовку для передачи в архив и хранение документов.
2. Потерять электронную форму ценной бумаги практически невозможно, значит, не возникнет проблем с ее восстановлением.
3. Процедура обременения недвижимости значительно упростилась, как для залогодержателя, так и для регистрирующего органа.
4. Электронное взаимодействие участников ипотечной сделки позволяет сэкономить немало времени.

Преимущества электронной закладной для банка очевидны. Он уверен, что объект недвижимости обременен ипотекой сразу после подписания кредитного договора. Но у нового способа оформления залога есть и недостатки:

• каждый участник сделки должен получить электронно-цифровую подпись (63-ФЗ, ст. 2 (скачать)). Без нее подать документы на регистрацию невозможно. Заемщикам придется заплатить за изготовление ЭЦП и передачу документов через банковского специалиста. В частности, в Сбербанке электронная сделка обойдется в 7-8 тысяч рублей (включая изготовление цифровой подписи);
• несмотря на защищенное соединение есть вероятность утери данных по сделке.

Многие банки до сих пор используют бумажный вариант закладной. Говорить о повсеместном внедрении удаленного документооборота пока рано.

Оформление электронной закладной

Документ составляется в специальной форме, которую уполномоченный представитель банка подписывает своей ЭЦП. После этого она отправляется на регистрацию, как если бы это была ценная бумага, напечатанная привычным способом. Регистрирующий сотрудник Росреестра проставляет свою подпись в базе данных и отправляет электронную закладную в депозитарий.

В самом документе должна содержаться следующая информация (102-ФЗ, ст. 14 (скачать)):

• данные залогодателей и банка;
• реквизиты кредитного договора;
• сумма обязательства по ипотечному займу;
• сведения о залоговом объекте недвижимости;
• факт обременения третьими лицами (при наличии);
• информация о проведении госрегистрации документа;
• данные депозитария, куда отправлена ценная бумага.

Как происходит оформление электронной закладной в Сбербанке:

1. При заключении кредитного договора готовятся и залоговые документы.
2. Стороны подписывают их с помощью ЭЦП, которые были заранее изготовлены специально к этой сделке (если у клиентов банка их нет).
3. Далее пакет бумаг в электронном виде отправляется в Росреестр по зашифрованному соединению. В регистрирующем органе проставляется отметка о приеме закладной, об обременении в пользу банка, присваивается номер.
4. Далее виртуальный документ уходит на хранение в депозитарий.

Сделать бумажную версию ценной бумаги о залоге, если ранее была оформлена электронная, невозможно.

Процесс снятия обременения практически ничем не отличается от аналогичного действия при наличии бумажного документа (102-ФЗ, ст. 13.4 (скачать)). После погашения кредитной задолженности электронная закладная аннулируется автоматически при удалении записи о залоге. Выдача электронной закладной не предусмотрена, все производится в удаленном режиме по заявлению от представителя банка. Бывшему заемщику остается только получить выписку из реестра прав на недвижимость без отметки о залоге.