Методы оценки кредитоспособности заемщика по ипотеке

Методы оценки кредитоспособности заемщика базируются на 3-х основных источниках: анализе индивидуального поведения человека, информации из документов, кредитной истории. Также банками применяется специальная балльная система обработки статистических данных, называемая скорингом. Скоринговая система оценки появилась в 50-х годах прошлого века и постоянно совершенствуется.

Важно! Кредитоспособность заемщика – это не только уровень дохода. Это целый комплекс деловых и морально-нравственных качеств, гарантирующих банку возврат взятых денег. Финансовое учреждение учитывает репутацию заемщика, его материальное положение и ряд параметров, которые могут повлиять на возврат или невозврат заемных средств.

Хорошая репутация и постоянный доход увеличивают шансы!

Оценка кредитоспособности заемщика физического лица часто расценивается финансовыми учреждениями как более сложная. Историю предприятия (платежи, налоговые обязательства, денежные переводы) отследить гораздо проще. Человек — ведет себя более непредсказуемо. Обстоятельства его жизни могут внезапно измениться, и он не сможет (или не захочет) погашать займ. Поэтому методы оценки кредитоспособности заемщика включают не только анализ ситуации на данный момент, но и прогноз поведения клиента в случае, если его жизненные обстоятельства изменятся в худшую сторону.

По сути, способов оценки платежеспособности всего три:

индивидуальный (оценивается поведение клиента, его внешний вид, правдивость ответов на вопросы);
статистический (кредитный скоринг);
анализ кредитной истории.

Сегодня банковские учреждения стараются свести к минимуму человеческий фактор — обработкой данных занимается программа. Поэтому если заемщик получает отказ в выдаче ипотечного кредита, в этом нет злого умысла «плохих» служащих. Да и подкупить программный продукт – невозможно. Однако работники банка принимают участие в анализе данных. Например, служба безопасности проверяет правдивость предоставленной информации, а сотрудник может обратить внимание на то, как составлена анкета (неряшливо, неграмотно или четко и аккуратно).

Важно! У каждого финансового учреждения своя уникальная методика оценки кредитоспособности. Отказ в выдаче ипотеки в одном банке не означает автоматический отказ в другом.
Подробнее о причинах отказа в ипотечном кредите читайте в статье: Причины отказа по заявке на ипотеку.

Анализ кредитной истории

Если человек брал займ ранее, кредитное учреждение обязательно поинтересуется его судьбой. Информацию о том, как клиент рассчитался за прежние кредиты, банк запрашивает в Бюро кредитных историй. Сюда стекается информация обо всех взятых займах. Она попадает в РБКИ не только из банков, но и микрофинансовых учреждений. Если у человека пустая (отсутствует) кредитная история, андеррайтеру приходится полагаться исключительно на скоринговую систему оценки.

Важно! Бывает так, что в БКИ содержится устаревшая информация, и заемщик числится как неблагонадежный, хотя взятый им кредит погашен. В таком случае следует самостоятельно обратиться в кредитную организацию или МФО, потребовать справку о погашении займа.

Существуют специальные сервисы проверки кредитной истории как платные так и бесплатные. Заказав отчет потенциальный заемщик сможет оценить свои шансы на одобрение, ведь в отчете есть и скоринговый балл и информация о платежах и просрочках как по действующим так и по закрытым кредитам. Кроме этого, отчет поможет обнаружить возможные ошибки, допущенные банками при передаче сведений в БКИ.

Методы оценки кредитоспособности заемщика при помощи скоринга

Английское слово scoring (дословно) — подсчет очков. Когда клиент обращается за ипотекой, он заполняет анкету и предоставляет целый пакет документов (паспорт, трудовую книжку, свидетельство о браке и рождении детей, справку о доходах и т.д.). Эта информация заносится в специальную программу, с помощью которой каждый факт биографии трансформируется в определенное количество баллов. Для получения ипотеки заемщик должен набрать «проходной» балл, то есть сумма очков должна превысить некоторое значение, принятое в данном банке за эталон.

Различают несколько видов скоринга:

application scoring (анализ платежеспособности человека на данный момент);
fraud scoring (выявление мошенников, которые заведомо не собираются возвращать деньги);
behaviour scoring (прогнозируется поведение клиента на основании соотнесения его с определенной социальной группой, модель поведения которой уже известна);
collection scoring (работает на этапе возврата проблемной ипотеки).

О том, как банки оценивают платежеспособность потенциального заемщика в конкретных цифрах, широкой публике не оглашается. Это конфиденциальная информация. Поскольку поведение человека в долгосрочной перспективе оценить очень трудно, крупные финансовые учреждения применяют несколько скоринговых программ (предложенных разными разработчиками, работающих по разным алгоритмам). Если сегодня отказано в ипотеке, возможно, через год ситуация изменится. Или необходимо попытать счастья в другом банке.

Обратите внимание! Наличие действующего кредита, полученного ранее на другие цели, не является препятствием к получению ипотеки. Но размер ежемесячного платежа и срок погашения могут повлиять на условия кредитного договора.

Советы потенциальным заемщикам

Ипотека имеет более длительный период, чем любой из потребительских кредитов. Поэтому такого заемщика банки оценивают особенно тщательно. У кого больше шансов получить займ на покупку квартиры (дома):

у молодых семей, состоящих в официальном браке, имеющих стабильный, официально подтвержденный доход;
у заемщиков, которые могут внести первоначальный взнос на уровне 40-50%;
у клиентов финансового учреждения, которые обслуживались ранее в этом же банке;
при наличии имущества, которое становится дополнительной гарантией возврата кредита (машины, квартиры, загородного дома).

При этом существует ряд факторов, которые делают процесс получения ипотеки практически невозможным:

плохая кредитная история;
слишком молодой или пожилой возраст;
у обратившегося нет не только официального дохода, но и постоянного места работы.

Важно! Шанс взять ипотеку выше в том банке, в котором клиент регулярно обслуживается, имеет действующие кредитные и зарплатные карты.

Выводы

Любое кредитное учреждение нацелено на работу с надежными клиентами. Поэтому оценка кредитоспособности заемщика физического лица проводится в несколько этапов. Принимая решение о выдаче ипотечного кредита, банки просчитывают свои риски «со всех сторон», оценивая не только финансовое благополучие клиента, но предполагаемые модели поведения человека на годы вперед. Если хочется «произвести хорошее впечатление», не стоит пытаться обмануть программу. Но можно позаботиться о том, чтобы предоставить в кредитную организацию дополнительные сведения, которые увеличат шансы взять ипотеку (информацию о дополнительном доходе, наличии движимого и недвижимого имущества, получении материнского капитала).