Причины отказа в ипотеке: что учесть заемщикам?

Отказ в ипотеке становится разочарованием для многих семей, мечтающих о собственном жилье. Банки предпочитают не разглашать истинных причин, поэтому потенциальный заемщик теряется в догадках. Трудно рассчитывать на ипотечный кредит, не понимая, кому отказывают в ипотеке и почему. Попробуем проанализировать основные причины отказа в ипотеке, побуждающие финансовое учреждение отклонять заявки платежеспособных клиентов.

Обновлено 18.10.2023

Причины отказа в ипотеке могут быть самые разные, но основных – три:

скверная кредитная история;
недостаточный уровень доходов (или трудности с их официальным подтверждением);
претензии банков к недвижимости, на которую берётся ипотечный кредит.

Плохая кредитная история — одна из причин отказа

Кредитная история – это важный инструмент, который банки и финансовые учреждения используют для оценки вашей кредитоспособности. Она представляет собой вашу финансовую историю, которая включает информацию о ваших предыдущих кредитных и заемных обязательствах. По этой информации банки определяют, насколько надежным заемщиком вы являетесь и насколько вероятно, что вы будете возвращать долги вовремя.

Если в прошлом у заемщика были проблемы с выплатой заемных средств, информация обязательно отразится в его кредитном досье. Сюда попадают сведения о проблемах с погашением займа из разных источников, в том числе:

просрочки по потребительским кредитам,
задержки выплат по кредитной карте;
несвоевременный возврат маленького займа микрофинансовой организации (МФО).

Стоит один раз пропустить платеж на ничтожную сумму, информация об этом отобразится в истории и может стать причиной отказа. Бывает и так что сведения о погашении кредита просто не успели «дойти» до БКИ (Бюро кредитных историй). Заемщику, который рассчитывает на положительное решение, следует самостоятельно проверить «чистоту» уже погашенных займов.

Важно! Хорошую кредитную историю важно иметь и созаемщикам (в первую очередь супругу/супруге) и поручителям.
Проверьте свою кредитную историю на наличие просроченных задолженностей, активных, но неиспользуемых кредиток и ошибок банков через специальные сервисы.

Как можно взять ипотеку с плохой кредитной историей расскажем в отдельной статье.

Что же такое плохая кредитная история и какие факторы могут привести к ее образованию? Давайте разберемся.

1. Незакрытые «свежие» просрочки: Если у вас есть проблемные долги по кредитам или займам в настоящее время, то банкам будет непросто одобрить вашу заявку на новый кредит. Даже небольшая просрочка всего на несколько дней может стать причиной отказа. Однако некоторые банки могут предоставить вам кредит с условием закрытия просрочки до сделки.

2. Давно закрытые просрочки: Если у вас были просрочки по кредитам или займам, но вы закрыли их более трех лет назад, то шансы на получение нового кредита высоки. Не все банки анализируют кредитную историю на такой отдаленный период. Однако, если долги были закрыты через суд или через обращение взыскания на залог, то ваши шансы уменьшаются.

3. Недавно закрытые просрочки: Если вы недавно закрыли просрочки, то есть надежда на получение кредита, хотя банки будут более тщательно проверять вашу кредитную историю. Важно, какая именно просрочка была и как быстро вы ее закрыли. Обычно после закрытия просрочки вам придется подождать несколько месяцев.

Существует несколько уровней просрочек, которые могут влиять на решение банка:

Просрочки от 30 до 60 дней: Несколько таких просрочек, даже если они уже закрыты, могут вызвать повышенное внимание банка.
Просрочки от 60 до 90 дней: Два или три случая таких просрочек, даже при их закрытии, могут стать основанием для отказа в кредите.
Просрочки от 90 до 120 дней: Даже одна просрочка на такой срок может стать причиной для отказа.
Просрочки свыше 120 дней: Большинство банков скорее всего откажут вам в кредите, особенно если просрочка была закрыта судебным взысканием.

Банки также обращают внимание на другие факторы, которые могут негативно сказаться на вашей кредитной истории:

Множество микрозаймов: Большое количество микрозаймов может вызвать недовольство у банков. Некоторые банки вообще не одобряют заявки заемщиков, которые имели микрозаймы, даже если они были закрыты.
Судебные разбирательства: Если вы участвовали в судебных разбирательствах по кредитным обязательствам, даже если это было в вашу пользу, это также может влиять на решение банка.

Важно отметить, что многие банки используют автоматический скоринг, который автоматически принимает решение о выдаче кредита. В некоторых случаях даже при наличии положительных факторов, скоринг может привести к отказу. Если у вас есть проблемы с кредитной историей, стоит искать банк с ручным рассмотрением заявки.

В заключение, плохая кредитная история может существенно ограничить ваш доступ к финансовым ресурсам и сделать кредиты более дорогими. Поэтому важно закрывать проблемные долги до того, как обращаться за новым кредитом, избегать множества микрозаймов и тщательно следить за состоянием своей кредитной истории. Необходимо также подходить к выбору банка внимательно, чтобы найти наилучшие условия в соответствии с вашей ситуацией.

Отказ в ипотеке из-за низких доходов

Чаще всего финансовые организации отказывают в ипотечном кредитовании из-за недостаточного уровня доходов. Причем низкими они могут показаться только банку, а заемщик считает свою зарплату вполне достойной. Существует несколько способов оценить свой уровень доходов с точки зрения финансовой организации:

Сравнить свою заработную плату со средней по региону. Официальная «белая» зарплата должна быть в 2-2,5 раза больше среднестатистической в данном конкретном городе (районе).
Вычесть из своего «чистого» дохода обязательные платежи (на коммунальные услуги, алименты, обслуживание другого кредита, питание, проезд и т.п.), сопоставить оставшуюся сумму с обязательным ежемесячным платёжом по кредиту.
Сравнить деньги, получаемые на руки каждый месяц, с предполагаемой суммой кредитного платежа (последнюю можно рассчитать на ипотечном калькуляторе). Ежемесячный платеж не должен превышать 35-40% «чистого» дохода.

Обратите внимание! Иногда удается убедить банк в своей платежеспособности, не имея официальных доходов. Заемщик предъявляет чеки на покупку дорогих вещей, загранпаспорт с отметками о поездке за границу, информацию о наличии депозитного счета и т. д. Иногда частное кредитное учреждение соглашается выдать ипотеку такому заемщику. Но шанс получить на подобных условиях займ у государственного банка практически равен нулю.

О том, как взять ипотеку без справок о доходах, читайте в специальной статье.

Отказ по Работодателю

Банки также обращают внимание на вашего работодателя. Если компания, в которой вы работаете, находится в стадии ликвидации или банкротства, имеет много долгов, или в отчетных данных указана маленькая численность сотрудников, это может вызвать подозрения.

Как избежать: Сотрудничайте с надежными работодателями, имеющими стабильное финансовое состояние. Если у вас свой бизнес, старайтесь поддерживать чистую финансовую репутацию.

Возраст Клиента

Некоторые банки предпочитают не выдавать кредиты молодым или слишком возрастным клиентам. Однако это не является абсолютным правилом, и возраст не должен быть «приговором» при получении ипотеки.

Как избежать: Подбирайте банк, который более лояльно относится к вашему возрасту. Множество факторов, включая стабильность дохода и кредитную историю, могут компенсировать возрастные ограничения.

Предоставление недостоверных данных

Предоставление недостоверных данных, включая фальшивые справки о доходах или несоответствие информации в различных документах, может привести к отказу в ипотеке.

Как избежать: Будьте честными и точными в предоставлении информации банку. Любое расхождение данных может вызвать подозрения и привести к отказу.

Причины отказа в ипотеке после одобрения

Если основной заемщик и созаемщики получили одобрение от банка, остается последний этап: оценка недвижимости. Работники финансового учреждения придирчиво проверят будущее жилье. Отказ в ипотеке после одобрения возможен в том случае, если кредитуемый неудачно подберет квартиру или дом.

Отказ из-за неверно подобранной недвижимости возможен в следующих случаях:

квартира находится в старом доме или доме, предназначенном под реконструкцию (под снос);
цена на жилое помещение серьёзно завышена или занижена;
в квартире (доме) прописаны несовершеннолетние дети;
есть открытые судебные решения, в которых фигурирует ипотечное жилье;
заемщик пытается взять кредит на первоначальный взнос.

Внимание! Часто в ипотеке отказывают из-за того, что в квартире была проведена неразрешенная перепланировка или она находится в непригодном для жизни состоянии (отсутствуют нужные коммуникации, сантехника, требуется капитальный ремонт).
Посмотрите список перепланировок, которые пропустит банк, прежде чем определиться с недвижимостью окончательно.
Также возможен отказ после одобрения, если заемщик или созаемщик после полученного одобрения, оформил «на радостях» потребительский кредит. Помните, что при проверке объекта недвижимости банк повторно проверяет и заемщиков! И на практике Клиенты не раз обжигались.

Когда у заемщика одобрена заявка, а в банке происходит снижение ставки, по заявлению сотрудник может отправить заявку на повторное рассмотрение. Ведь подписать кредитный договор по сниженной ставкой намного выгоднее. Но довольно часто банк отказывает при повторной подаче заявки с связи со снижением ставки. Причины отказа при этом не совсем ясны.

Почему отказывают в выдаче ипотечного кредита в крупных российских банках

У солидных системных банков довольно строгие требования к заемщику. Приветствуются «белая зарплата», идеальная кредитная история, солидный стаж работы на одном месте. Выдача займов в больших кредитных организациях поставлена «на поток», а платежеспособность оценивают специальные программы, работающие по автоматизированной системе скоринга. Поэтому отказать могут не только по серьезной причине, но из-за «мелочи», которая, с точки зрения заемщика, не стоит внимания.

Как оценивают кредитоспособность клиента можно почитать подробнее в другой статье.

Помимо перечисленных выше пунктов, актуальных для любого банка, причины отказа в ипотеке Сбербанка могут быть следующими:

у клиента нет постоянной прописки в том регионе, где оформляется кредит;
заемщик часто менял место работы;
попытка скрыть какие то факты биографии (например, детей в анкете указали меньше чем на самом деле);
отказ по работодателю — это означает что организация в базе банка с определенной меткой как недобросовестная или с судебными разбирательствами;
у кредитуемого есть непогашенные долговые обязательства, не связанные с ипотекой (потребительские кредиты, алименты);
у клиента при проверке нашли сомнительные факты биографии (судимость, штрафы за различные правонарушения, большое количество браков и разводов, длительный период без официального трудоустройства);
«подвел» возрастной ценз: банк откажет слишком молодому (до 25 лет) и пожилому заемщику предпенсионного возраста.
ошибки в документах, предоставленных заемщиком (справка о доходах, копия трудовой). О требованиях банков к документам заемщика — в другой статье.

Примерно такие же причины отказа в ипотеке у ВТБ24 и других системных банков. Если клиент много раз женился и разводился, его оценят как неблагонадежного. Но в такой же «серый» список попадет мужчина после 35 лет, который до сих пор не женат. Существует ряд профессий, которым банки традиционно не доверяют. Ипотеку трудно получить фрилансерам, бизнесменам, представителям творческих профессий, риэлторам, спортсменам, спасателям. Доход таких людей или нестабилен или связан с риском для жизни.

Отказ в ипотеке может быть вызван и сугубо техническими причинами. Это могут быть ошибки в документах, невнимательность сотрудника, проверявшего информацию, а также индивидуальные настройки специальных программ, оценивающих заемщика.

Рекомендации банка после отказа:

Обратите внимание! До подписания кредитного договора банк не дает никаких гарантий. Отказ в ипотеке возможен на любом этапе проверки документов или недвижимости.

Ипотека после отказа: стоит ли повторно подавать заявку?

Ответ на этот вопрос простой: да, стоит. Не бывает безнадежных ситуаций. Если вы хорошо разобрались в причинах, почему было отказано в ипотеке, можно попробовать подать заявку в тот же банк еще раз. Делать это стоит не раньше чем через 3-4 месяца после первого обращения. К примеру, повторная заявка на ипотеку в Сбербанк обречена на автоматический отказ, если принести ее ранее, чем через 2 месяца.

Если вы получили отказ в ипотеке, можно:

подать официальный письменный запрос в банк с просьбой объяснить отрицательное решение;
заказать в БКИ и проверить свою кредитную историю (услуга платная);
пересмотреть свои расходы на текущий момент, ликвидировать мелкие задолженности;
найти дополнительный источник официального дохода;
более тщательно и придирчиво выбирать объект недвижимости.
обратиться к риэлторам, которые помогут найти причину отказа и подать второй раз в нужный банк или просто устранить эту причину.

По статистике, процент отказа в ипотеке не так уж велик и составляет примерно 30%. То есть 2 из 3-х заемщиков кредит все-таки получают. Если причина отказа не вполне ясна, а у заемщика все в порядке с кредитной историей и «белой зарплатой», можно попытать счастья в другом банке. У каждого учреждения свои методы оценки заемщика, поэтому в другом месте кредит могут одобрить!

Оцените автора

Поделитесь в социальных сетях