Стоит ли оформлять ипотеку через риэлторов — плюсы и минусы

При покупке жилья на чужие средства, заемщик задает себе вопрос, выгодно ли оформлять ипотеку через риэлторов. Скажем коротко: с финансовой стороны – не очень выгодно. Дополнительные расходы составят 3–5%.

Но занятым людям риэлторские услуги могут быть весьма полезны. Ведь оформление ипотечного займа – занятие не из легких. Опытный консультант окажется кстати в нужный момент.

Рассмотрим плюсы покупки квартиры в ипотеку через риэлтора. Опытный посредник:

• найдет вариант, который понравится банку;
• упростит и ускорит процедуру;
• проверит, нет ли на жилье обременения, не является ли жилплощадь предметом дележа между родственниками;
• подберет продавца, согласного подождать свои деньги;
• возьмет на себя часть операций по проведению сделки.

Проанализируем каждый из этих пунктов более подробно.

Чем полезны услуги риэлтора при покупке квартиры в ипотеку

1. Опытный маклер сразу подберет квартиру, которая устроит банк. Ведь финансовые учреждения предъявляют строгие требования к объекту недвижимости. Квартира не должна:

• находиться в аварийном здании;
• иметь проблемы с водоснабжением и отоплением;
• быть предметом судебного спора.

Требований целый список. Риэлтор знает о них – поэтому не станет предлагать заведомо неликвидный вариант.

2. Посредник упростит сложную процедуру покупки жилья. Например, семья продает свою долю в квартире, добавляет кредитные деньги и покупает коттедж за городом. Придется сразу выступить в роли продавца, покупателя и заемщика. Цепочка может быть еще более длинной, включать продажу, перепродажу, обмен. У маклера большая база данных, ему проще подобрать вариант, который устроит всех.
3. Как и банки, риэлтор проверяет чистоту квартиры. Но финансовое учреждение больше интересует документальная безупречность сделки. А маклера – история жилья, начиная с самых первых владельцев. Путем доверительных расспросов он может выяснить то, до чего не докопался банк.
4. Посредник значительно ускоряет процесс. Оформление ипотеки через риэлтора – это четкий пошаговый алгоритм. Все операции в нем следуют друг за другом в правильной последовательности. Часто основные бумаги составляются и подписываются в один день.
5. Умный риэлтор сможет уговорить продавца согласиться на продажу с участием банка. Не секрет, что владелец недвижимости не всегда идет охотно на дополнительные хлопоты. Агент подберет правильные слова, чтобы убедить продающую сторону в надежности сделки.
6. Снижение ставки по ипотеке за счет преференций от банка. Многие риэлторские компании заключают соглашение о сотрудничестве с банками, и банк в свою может предоставить фиксированную скидку по процентам ипотеки. Размер скидки до 0,5 процентных пункта. При оформлении ипотеки через риэлтора, обязательно поинтересуйтесь о возможности снижения ставки.

Обратите внимание! Риэлтор может выступать посредником в двух случаях: вы продаете имущество или продают вам. В первом случае маклер защитит ваши интересы как продавца, во втором – как покупателя.

Минусы участия риэлтора при покупке квартиры в ипотеку

Отрицательных моментов, связанных с риэлторскими услугами, по сути, два:

• дороговизна;
• недобросовестное исполнение своих обязанностей.

Средняя стоимость квартиры в крупном городе–миллионнике – 2 млн. рублей. Придется отдать маклеру около 100 тыс. рублей. При этом, чем профессиональнее и надежнее посредник, тем дороже.

Также есть шанс нарваться на бестолкового посредника, который не знает специфики банковского кредитования и не умеет договариваться. Придется менять его на другого специалиста. Правда, в случае с ипотекой потерянное время может очень дорого обойтись.

А вот мошенник с ипотечной сделкой связываться побоится. Это несомненный плюс покупки на кредитные средства.

Важно! Не надо думать, что посредник – стопроцентная защита от всех проблем. Но профессионал поможет сэкономить время, деньги и подберет тот вариант, который действительно вас устраивает. Причем довольно быстро.

Сколько можно сэкономить, если взять ипотеку через риэлтора

Когда заемщик подсчитывает свои траты, он плюсует к общим расходам стоимость посреднических услуг. Он видит, что заем обходится ему еще дороже. Но мало кто задумывается над тем, сколько удается сэкономить благодаря грамотным услугам посредника. Таким образом, оформить ипотеку с риэлтором бывает выгоднее, чем самостоятельно.

Давайте посчитаем. Помимо стоимости квартиры, заемщику придется оплатить:

• оценку недвижимости;
• услуги нотариуса;
• страховку;
• открытие расчетного счета, аккредитив или аренду банковской ячейки;
• ряд платных справок и документов.

А ведь банк не гарантирует заключения договора. Он имеет право отказать в кредитовании даже в день сделки – без объяснения причин. И расходы заемщику не возместит.

Рекомендуем прочитать: Могут ли отказать в ипотеке после одобрения

Что делать если банк отказал в ипотеке

Кредитный договор по ипотеке: на что обратить внимание при подписании

Но если с квартирой все в порядке, то у кредитора не будет причин для расторжения договора. Таким образом риэлторы помогают взять ипотеку без отказа. И сэкономить те деньги, которые пришлось бы снова тратить на оценку, нотариальное заверение, платные справки и так далее.

Важно понимать, что у кредитора и посредника – разные задачи. Цель банка – проверить объект на ликвидность. Цель маклера – подобрать подходящие варианты по цене, месторасположению, этажности и т. д. Если агент знает о желании совершить покупку в долг, он подберет жилье по соответствующим критериям.

Почему риэлторы спрашивают – наличка или ипотека

Агент обязательно поинтересуется, как покупатель собирается рассчитываться. Ведь есть продавцы, которые категорически не согласны на ипотечные деньги и предпочитают расчет живьем. Их пугает необходимость связываться с банком, напрягает процесс дополнительного сбора документов.

На самом деле для продавца в ипотечной сделке больше плюсов, чем минусов. Оформление бумаг ложится на плечи заемщика – ведь он заинтересован в получении кредита. К тому же банк гарантирует прозрачность расчетов – деньги налево не уйдут. И экономия времени налицо: ипотечные сделки регистрируются быстрее – до 5 рабочих дней.

Важно! Количество ипотечных сделок на рынке недвижимости растет. Пропорционально новым реалиям увеличивается количество агентств, сопровождающих процесс продажи–покупки квадратных метров от А до Я.

Как риэлторы помогают с одобрением ипотеки

Повлиять на решение кредитора агент может косвенно. Он понимает, каким критериям должна соответствовать недвижимость, чтобы понравиться банку. А также помогает с оформлением документов.

Посредник решает еще одну задачу: помогает кредитуемому уложиться в отведенные сроки. Обычно это 3–4 месяца после одобрения кредитной заявки.

Важно! Как и в любом бизнесе, для маклера время – деньги. Поэтому он постарается сделать все от него зависящее максимально быстро.

Как риэлторы делают ипотеку без первоначального взноса

Очень часто юристам поступает запрос о том, как оформить займ без начального взноса. Банки кредитуют на таких условиях очень неохотно. Считается, что риэлторы оформляют ипотеку без первоначального взноса. Или, по крайней мере, могут помочь в решении этого вопроса.

На самом деле речь идет о том, что посредник, покупатель и продавец при участии оценочной компании заведомо завышают сумму сделки, например, на 15%. И эти лишние деньги идут на оплату начального взноса. Разумеется, подобная схема незаконна. Но некоторые риэлторские конторы соглашаются на такой шаг, чтобы получить свои комиссионные.

Важно знать: Ипотека с завышением: риски продавца и покупателя

Продаю квартиру, у покупателя нет первоначального взноса. Он сделал оценку с завышением, и в итоге Сбербанк отказал. Почему так бывает?

Также риэлторы могут предложить взять кредит на первоначальный взнос. Это может приводить к отказу.

Мы бы рекомендовали заемщикам обращаться в те банки, которые действительно готовы кредитовать без аванса. Подобные предложения есть, например, у ВТБ и Сбербанка. Правда для получения такого займа необходимо либо иметь льготы от государства, либо предоставить дополнительное обеспечение (другое жилье, машину, земельный участок).

Как покупать квартиру в ипотеку через риэлтора грамотно

Услуги риэлторской конторы стоят недешево. Поэтому в самом начале должен быть составлен договор, в котором прописаны все услуги маклера и его ответственность за невыполнение условий.

Заемщик должен понимать, что исчерпывающего списка обязанностей агента по недвижимости не существует. Он может выступать просто посредником (найти, порекомендовать подходящий вариант). А может сопровождать сделку от первого шага до последнего, вникая во все нюансы и проверяя документы. Бывает и такое, что агент представляет интересы заемщика по нотариальной доверенности и выполняет большую часть операций без личного присутствия клиента.

Определитесь, за какой объем услуг вы готовы заплатить. Пропишите все пункты в договоре, указав конкретные сроки. Так вы обеспечите сопровождение сделки по плану, избежав лишних волнений.

Рекомендуемые статьи: Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы

Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя

Как купить квартиру в ипотеку без риэлтора

Если процесс не предполагает сложной процедуры подбора вариантов, можно обойтись и без агента. Своими силами найти продавца и договориться о продаже на условиях ипотечного займа.

Схема обычно следующая:

• ищем банк с хорошими условиями;
• получаем одобрение;
• находим подходящий объект;
• вносим задаток (не забудьте взять расписку);
• собираем документы на квартиру, относим кредитору, подписываем кредитный договор;
• вносим первоначальный взнос, подписываем договор купли–продажи, регистрируем его в Росреестре;
• деньги уходят продавцу – наши отношения с ним закончены;
• оплачиваем заем согласно графику.

Покупка квартиры в ипотеку без риэлтора таит в себе минимальные риски. Ведь банкиры и без того дотошно проверяют залоговое жилье. Кроме того, подключают к проверке страховые компании. Стопроцентной гарантии не даст даже банковское учреждение. Но в целом ипотека – определенная гарантия надежности квартиры.

Важно: Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке

Покупка вторичной квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Покупка новостройки в ипотеку: инструкция

Оформление ипотеки без риэлтора: как сэкономить с минимальным риском

Есть категория заемщиков, готовых потратить свое личное время на изучение законодательных актов и подробной схемы кредитования. Они категорически не согласны переплачивать за услуги посредников. Для таких заемщиков перечислим все способы, как оформить ипотеку без риэлтора:

• изучить законодательство, требования кредитора, проверять все документы самостоятельно;
• обратиться напрямую к застройщику – часто агенты строительных компаний работают для покупателя совершенно бесплатно;
• оформить сделку через нотариуса.

Остановимся на этих вариантах подробнее.

1. Если вы умеете договариваться с продавцами напрямую и согласны потратить день–два на изучение юридических аспектов ипотечных сделок, попробуйте пройти все этапы самостоятельно. Банк будет подсказывать, в каком направлении двигаться, какие бумаги собирать.
2. Часто риэлторская фирма сотрудничает с застройщиком. Он и оплачивает все ее услуги. В таком случае расходы покупателя – только цена квартиры, маклеру он ничего не платит. В этом, в частности, кроется секрет ипотеки без первоначального взноса через риэлтора. Довольно много строительных фирм готовы заключить договор, не требуя аванса.
3. Если уверены в чистоте квартиры, можете обратиться к нотариусу. Он проверит документы, оформит и зарегистрирует договор ДКП. Через нотариуса можно договориться и о передаче денег (задатка). А также грамотно составить расписку в их получении.

Рекомендуемые статьи: Порядок оформления ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке

В каком банке взять ипотеку без постоянной прописки

Ипотека через риэлтора – отзывы

Довольство или недовольство клиента часто зависит от профессионализма посредника. Есть те, кому повезло. Сделка прошла быстро. Клиент получил квалифицированную помощь. И даже ценную подсказку от риэлторов  ипотеку без первоначального взноса оформили без проблем.

Но и негативные отклики в Сети встречаются часто. Отмечают невежественность отдельных агентов в юридических вопросах, попытки внести в договор дополнительные платные услуги, дороговизну.

Мнения о риэлторских услугах в Интернете полярны. Одни считают их жуликами, которые ничего не гарантируют, а берут дорого. Другие – что агент реально помог найти быстро выгодный вариант, дал ценные советы. Как всегда, истина находится где–то посередине.

Нужен ли риэлтор при ипотеке – подведем итоги

При проблемах с покупкой недвижимости или приобретении квадратных метров у застройщика без маклера обойтись будет сложно. Он обеспечит грамотное сопровождение сделки. В первом случае – сэкономит клиенту время. Во втором – еще и деньги так как его услуги, скорее всего, оплачивает строительная фирма.

Также агент будет полезен при внештатной ситуации. Например, необходимы услуги риэлтора для ипотеки с плохой кредитной историей. Или требуется выстроить длинную цепочку между покупателем, банкирами и продавцом.

Еще один вопрос беспокоит заемщика: сколько стоит оформить ипотеку через риэлтора. Конечно, цены договорные. В целом, если покупать у застройщика, то бесплатно (в большинстве случаев). Если на вторичном рынке – около 3–5% от суммы сделки. Попался сложный случай – ставки могут подняться до 8–10%.

Уважаемы читатели, если у Вас остались вопросы, задайте их в комментарии.