Зачем делать оценку квартиры при ипотеке

Зачем делать оценку квартиры при ипотеке

При оформлении жилищного кредита клиенту предлагают обратиться к оценщику. Но зачем делать оценку квартиры при ипотеке? Обязан ли заемщик оценивать недвижимость или расходы несет продавец? Как выбрать надежную компанию для оформления отчета и на что обратить внимание? На эти и другие вопросы, касающиеся оценки недвижимости, ответим в нашей статье.

Для чего оценивают недвижимость

В большинстве случаев выдача жилищного кредита сопровождается оформлением залога недвижимости. Клиент может заложить банку приобретаемую квартиру или находящуюся у него в собственности. Сумма кредита не может быть выше цены закладываемой квартиры по ее среднерыночному значению.

Важно! Требование о составлении оценочного отчета при выдаче жилищного займа диктуется Федеральным законом «Об ипотеке».

Обязательно ли делать оценку квартиры при ипотеке? Если вы закладываете недвижимость, оценочный отчет придется заказать в любом случае. Это правило касается не только залоговых квартир, но и других объектов недвижимости – жилых домов, земельных участков, коммерческих площадей и пр. Избежать лишних трат можно только при отказе от залога, например, обеспечив кредит поручительством. Однако, условия выдачи ипотечных займов требуют заложить квартиру, иначе банк откажется выдавать деньги.

Самостоятельно определить стоимость залоговой квартиры не сможет ни банк, ни заемщик. Этим занимаются специализированные компании, которые оценивают недвижимость, транспорт и прочие материальные ценности.

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке? Залоговая недвижимость служит обеспечением по жилищном кредиту. Если клиент перестанет оплачивать долг, банк вправе через суд реализовать залог. Вырученные от продажи деньги пойдут на погашение основного долга, начисленных процентов и штрафов.

Чтобы понимать, насколько обеспечена ипотечная ссуда, делается оценка квартиры. В отчете указывается две величины:

  1. Ликвидная стоимость жилья, за которую его можно быстро продать.
  2. Рыночная цена исходя из текущих условий. За эту стоимость банк сможет реализовать имущество без срочности.

Квартира ставится на баланс кредитора по наименьшей величине, то есть ликвидной стоимости. Таким образом финансовая организация минимизирует риски невыплаты ипотечного долга. Даже если клиент не вернет деньги согласно графику платежей, кредитор сможет возместить понесенные затраты путем продажи квартиры.

Оценка квартиры для ипотеки полезна и получателю кредита. Профессиональные расчеты помогут сделать вывод о настоящей рыночной стоимости имущества, которое он решил купить. Если продавец завысил цену, это будет известно после ознакомления с оценочным отчетом. К тому же, все расчеты в документе аргументированы объективными данными (район города, стоимость аналогичных квартир, состояние помещения и пр.).

Еще один важный момент, который интересует банк при выдаче ипотеки – соответствие цены в договоре и настоящей стоимости квартиры. Если сумма по сделке искусственно завышена, кредитор не сможет реализовать имущество и закрыть этими деньгами кредит. Такие разногласия могут возникнуть по причине отсутствия выбора на рынке недвижимости, наличия дополнительных факторов (например, хороший ремонт или продавец оставляет мебель) или говорить о намеренном завышении цены с целью обналичить деньги.

Ипотека с завышением: риски продавца и покупателя

Клиент сможет получить только определенный процент от рыночной стоимости имущества. Как правило, максимальная сумма ипотеки устанавливается в диапазоне 70-90% от цены, указанной в оценочном отчете. Оставшуюся часть клиент должен внести в качестве первоначального взноса.

Отчет об оценке квартиры для ипотеки

Пример отчета об оценке квартиры при ипотеке

Результатом обращения в оценочную компанию станет получение отчета об оценке квартиры для ипотеки. В нем подробно описывается оцениваемая недвижимость и порядок расчета ее стоимости. В конце документа оценщик делает заключение о цене имущества на момент проведения осмотра.

К текстовой части оценочного отчета прикладываются фотографии и копии бумаг на квартиру. Обратите внимание, что оценщик, проводивший работу, должен подписать документ и поставить печать. Готовый отчет брошюруется и прошивается.

Внимание! Оценочный отчет действителен в течение 6 месяцев. Если в этот период вы не успели получить ипотеку, документ придется заказывать заново.

При расчете специалисты могут использовать следующие методы:

  1. Сравнительный. Оценщик сравнивает стоимость уже совершенных и предполагаемых сделок с аналогичными квартирами, на этом основании делает выводы. Для оценки квартиры применяется именно такой подход.
  2. Затратный. Анализируются затраты на возведение подобного жилья. Зачастую используется для оценки вновь построенных зданий.
  3. Доходный. Учитывается возможность увеличения стоимости данной недвижимости. Как правило, такой подход применяется при оценке коммерческих площадей, цель использования которых – получение прибыли.

На оценочную стоимость квартиры влияет несколько факторов:

  • район нахождения;
  • технические параметры дома (год возведения, материалы, наличие парковочных мест во дворе, близость остановки, школы, детского сада, содержание подъезда и пр.);
  • состояние жилого помещения (ремонт, стеклопакеты, пол и пр.), этаж, сколько комнат;
  • цена на аналогичные квартиры.

Если вам нужна определенная стоимость в оценочном отчете, не стесняйтесь озвучить ее оценщику. Он может пойти навстречу и применить повышенные коэффициенты, если в квартире сделан хороший ремонт, поставлены новые окна, двери и пр. Дело в том, что оценочная стоимость может быть установлена в определенном диапазоне. Небольшие колебания цены не имеют серьезного значения для банка и оценщика.

Как выбрать оценочную компанию

Кто делает оценку квартиры при ипотеке? Этим занимаются специализированные оценочные компании или ИП. Специалисты должны иметь профильное образование, состоять в «Российском обществе оценщиков» и оформить полис страхования профессиональной деятельности.

Стоимость оценочных отчетов в среднем одинакова, вы не найдете серьезной разницы в цене у разных фирм-оценщиков. Основным фактором выбора станет наличие аккредитации в банке-кредиторе. Нельзя заказать оценку квартиры для ипотеки в первой попавшейся конторе, такой оценочный отчет банк не примет. Вам необходимо выбрать оценщика из перечня, представленного на сайте кредитной организации или попросить актуальные адреса у ипотечного менеджера.

Почему банки так строго относятся к оценочным отчетам? Как мы уже говорили ранее, выдача ипотечного займа – большой риск для кредитора. Крупная сумма и длительный срок выплаты увеличивают вероятность невозврата денег. Завышенная залоговая стоимость в оценочном отчете приведет к тому, что банк не получит обратно свои деньги при реализации имущества. Поэтому он должен быть уверен в оценщике, сделавшем расчет цены залога.

Из множества компаний, действующих на рынке, только небольшая часть становится постоянными партнерами ипотечных банков. Они проходят строгий отбор и делают работу добросовестно, ведь именно от кредиторов получают большую часть своих клиентов. Любая претензия к оценщику может послужить основанием для прекращения аккредитации, а для компании это крайне невыгодно. Поэтому банк уверен, что сведения, указанные в отчете, соответствуют действительности.

На что обратить внимание при выборе оценщика:

  1. Стаж работы в данной области. Только квалифицированный специалист сможет правильно определить стоимость недвижимости.
  2. Наличие полиса страхования ответственности. Если деятельность оценщика признается ошибочной, страховая компания компенсирует ущерб клиенту.
  3. Репутация. Отзывы о работе оценщика легко отыскать в интернете.
  4. Стоимость услуг. Слишком низкий ценник может говорить о недостаточной компетентности специалиста, который старается привлечь клиентов любыми способами. Востребованные оценщики не имеют недостатка в работе.
  5. Количество банков, доверяющих данной фирме. Если она сотрудничает с такими гигантами рынка, как Сбербанк, Россельхозбанк или ВТБ, скорее всего, качество услуг на высоком уровне.

Большинство банков дает клиентам список оценочных компаний, отчеты которых они принимают, поэтому попасть на мошенников сложно. Клиенту остается только выбрать ближайшего к нему оценщика и определиться с ценой услуги.

Важно! Перечень оценочных компаний носит рекомендательный характер.

Однако если вы решите обратиться в другую фирму, будьте готовы к долгому периоду согласования отчета с банком. Ипотечная сделка и без того занимает много времени, дополнительно затягивать ее за счет не аккредитованной оценочной компании просто нет смысла.

Стоимость оценки квартиры

Стоимость оценки квартиры для ипотеки зависит от следующих факторов:

  • регион нахождения объекта недвижимости;
  • площадь, количество комнат;
  • опыт и профессионализм оценщика.

Средняя стоимость оценочного отчета по России составляет 2500 — 4000 рублей. Однако если речь идет об оценке квартиры большой площади или за городом, цена может возрасти. Обратите внимание, что в случае отмены сделки понесенные расходы не возмещаются, даже если отказ был со стороны банка.

Важно! При необходимости клиент может получить копию оценочного отчета. Как правило, она выдается бесплатно, но в некоторых компаниях ценник составляет 500 — 1000 рублей.

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке? Продавец или покупатель — по договоренности. Как правило, расходы берет на себя ипотечный заемщик, потому как изготовление отчета в его интересах. В некоторых случаях стоимость оценки входит в комиссию риэлтора, занимающегося подбором недвижимости. Заказать оценочный отчет могут обе стороны сделки и их представители.

Документы для заказа оценки

Чтобы оформить оценочный отчет, клиент должен собрать определенный пакет документов. Большинство бумаг должно находиться на руках у продавца, а недостающие придется заказать. Предоставьте оригиналы документов для оценки квартиры для ипотеки:

  1. Свидетельство о праве собственности или выписку из Росреестра.
  2. Договор основания права владения (купли-продажи, обмена, дарственная, свидетельство о праве на наследство и пр.).
  3. Экспликация квартиры или план БТИ. В документе должны быть детально описаны все помещения квартиры с указанием точных размеров. Во время осмотра жилья специалист по оценке устанавливает соответствие его реального состояния и на бумаге. Если в помещении есть самовольная перепланировка, ее придется зарегистрировать или устранить.
  4. Справка о материале перекрытий, если дом построен до 1960 года. Для банка и страховой компании здания с деревянными перекрытиями представляют высокий риск утраты залога. Страховщик и банк могут не одобрить подобный объект недвижимости. Поэтому прежде чем заказать отчет, поинтересуйтесь у кредитного менеджера, возможна ли покупка такой квартиры.
  5. Паспорта владельцев недвижимости и заказчика отчета, если им выступает другое лицо.

В оценочной компании снимут копии с представленных бумаг, которые вам предложат заверить. Впоследствии они будут вложены в отчет. Укажите свой номер телефона для связи и ожидайте сообщения о готовности документа.

Как происходит оценка квартиры

Когда надо делать оценку квартиры для ипотеки? Заказывать отчет необходимо, если у вас уже есть точная договоренность о продаже и первичное одобрение банка. Когда вы посмотрели все возможные варианты и точно решили купить именно эту недвижимость, можно сделать заявку на проведение оценки.

Обратите внимание! Следует сразу же уведомить продавца о покупке квартиры в кредит. Дело в том, что ипотечные сделки занимают гораздо больше времени, чем другие способы оплаты.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке:

  1. Когда вы определились с объектом недвижимости, согласовали с его хозяевами необходимость оценки, можно обращаться к оценщикам.
  2. Возьмите у ипотечного менеджера перечень аккредитованных фирм и обратитесь в любую из них.
  3. Предоставьте оценщику документы согласно списку. Не забудьте уточнить, что оценочный отчет требуется для ипотеки.
  4. Подпишите договор предоставления услуг и оплатите их стоимость.
  5. Далее происходит осмотр квартиры, он занимает не более получаса. В ходе визита оценщик делает фотографии жилых комнат и дома снаружи.
  6. На основании полученных данных специалист делает расчет стоимости.
  7. Клиенту выдается оценочный отчет.

Срок оценки квартиры для ипотеки зависит от загруженности оценщика, но обычно не превышает 2-3 дней. В этот период он должен изучить документы и выехать на осмотр. Сколько делается оценка квартиры для ипотеки? Обычный срок изготовления документа занимает в среднем 3-5 дней, за срочность придется доплатить.

Что делать после оценки квартиры для ипотеки? Полученный отчет нужно предоставить в банк для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки. Если стоимость квартиры его устраивает, далее происходит подписание документации на кредит. В противном случае вам придется искать новую квартиру или корректировать параметры займа – срок, сумму, первоначальный взнос.

Ипотека без оценки квартиры

Ипотека без оценки квартиры возможна в том случае, если актуальный отчет уже имеется в распоряжении банка. К примеру, недвижимость продает банковский заемщик. Ввиду того, что отчет действителен только 6 месяцев, такое случается редко.

Еще один выгодный для клиента вариант приобретения имущества без оценки – использование сервиса ДомКлик от Сбербанка. Это пилотная программа, позволяющая ускорить получение ипотеки и сэкономить на изготовлении оценочного отчета. Чтобы воспользоваться предложением банка, вам следует выбрать квартиру на портале ДомКлик. В объявлении должна стоять специальная отметка «Возможно одобрение без оценки».

ипотека без оценки квартиры

Чтобы квартира участвовала в программе, она должна соответствовать следующим условиям:

  1. Стоимость: не более 20 млн. рублей – для Москвы и Санкт-Петербурга, до 10 млн. рублей – для определенных крупных городов, до 5 млн. рублей – для остальных населенных пунктов.
  2. Цена квартиры не превышает более чем на 10% значение, рассчитанное при помощи специального сервиса «Анализ цены».
  3. Стены и перекрытия в здании не деревянные.
  4. В доме более 3-х этажей.
  5. В объявлении о продаже квартиры содержится больше одной фотографии.
  6. Площадь объекта в объявлении соответствует данным Росреестра.
  7. Указан кадастровый номер квартиры, есть полное ее описание.
  8. Продавец зарегистрирован на портале ДомКлик.

Обратите внимание! Заявление об отсутствии требования оценочного отчета предварительное. При рассмотрении объекта недвижимости по конкретной ипотечной сделке банк может попросить провести его оценку.

Если вам приглянулась квартира на сайте ДомКлик, вы можете в том же сервисе подать заявку на одобрение ипотеки без визита в банк. Для этого нужно зарегистрироваться в личном кабинете и заполнить анкету. После одобрения кредита договоритесь о просмотре объекта, отмеченного специальным значком. Отправьте выбранную квартиру на рассмотрение банка и дождитесь решения. Если оно положительное, можно отправляться в Сбербанк для оформления ипотеки.

Вход в личный кабинет на Домклик от Сбербанка

В случае необходимости возможно поменять приобретаемый объект недвижимости, ведь вы не потратили время и деньги на сбор документов и заказ оценочного отчета. Квартира предварительно одобрена банком, нужно только получить окончательное решение по ней.

Составление оценочного отчета не вызывает трудностей у банковских клиентов. Основное правило – следовать рекомендациям кредитного менеджера и обращаться к оценщикам-партнерам банка. Заказывать оценку нужно, когда у вас есть уверенность в одобрении банка и согласии хозяев на продажу в ипотеку.

Поделитесь статьей в социальных сетях, задайте интересующий вопрос в комментарии или на странице — Задать вопрос по ипотеке — Онлайн, и менеджер по ипотечному кредитованию ответит на него.

Оцените автора
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)


Подписка на новые статьи

Поделитесь в социальных сетях

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.