Последующая ипотека – что это и условия заключения

Понятие последующей ипотеки не так часто встречается в банковском кредитовании. Иногда и сотрудники банка не могут достоверно ответить, что это такое и при каких сделках применяется. В то же время договор последующей ипотеки – важное условие кредита на рефинансирование жилищного займа, столь востребованного сейчас. Каковы условия заключения последующей ипотеки, и в каких случаях она оформляется, расскажем в нашей статье.

В каких случаях оформляется последующая ипотека

Последующая ипотека что это такое? Так называется оформление кредита с условием предоставления объекта залога, который уже выступает таковым по другому обязательству перед банком (102-ФЗ Об Ипотеке, ст. 43 (скачать)) . Иными словами, это повторное обременение имущества, которое заложено в данный момент.

Оформить последующий залог ипотеки разрешается не только в пользу иной кредитной организации, но и той же самой. К примеру, некоторые банки рефинансируют собственные ипотечные займы.

Возможны два случая, когда оформляется последующий залог недвижимости:

1. При рефинансировании ипотеки. Если вы обратитесь в другой банк с целью получить более выгодный заем, первичный кредитор сможет снять обременение только после погашения долга. На этот период допускается последующая ипотека, которая означает право нового банка на залог сразу после снятия текущего.
2. Если вы берете новый кредит и закладываете имущество повторно.

Законодательство позволяет обременить один объект недвижимости по нескольким банковским обязательствам. Тогда и составляется договор последующего залога (скачать образец в word). Ограничения прописываются первичным залогодержателем в собственном ипотечном документе. К примеру, текст может содержать следующие пояснения относительно согласия банка на последующую ипотеку:

• полный запрет;
• разрешение, но только при условии выполнения определенных требований;
• свободное оформление последующего залога другими кредитными организациями.

Чаще всего встречается первый вариант, когда кредитор запрещает оформлять последующий залог имущества. Чтобы узнать условия, установленные своим банком, загляните в текст кредитного или ипотечного договора (если закладывали имеющуюся собственность). В этом случае повторное обременение невозможно ни при каких условиях.

Если заемщик и вторичный залогодержатель проигнорируют тот пункт, что последующая ипотека не допускается, сделка будет признана незаконной. В некоторых случаях причастные лица могут быть даже привлечены к ответственности согласно действующему законодательству. Но порядочные банки так никогда не поступят, поэтому лучше обращаться в серьезные кредитные учреждения.

Правомерная последующая ипотека в силу закона может быть оформлена только при наличии согласия первичного залогодержателя. В том числе, когда им установлены определенные условия совершения сделки.

Договор последующей ипотеки

Образец договора последующей ипотеки вы можете прочитать заранее, попросив его у ипотечного менеджера, ведущего вашу сделку. При необходимости покажите документ юристу, хотя, как правило, никакие поправки внести в него не разрешают. Однако специалист сможет подсказать, какие риски могут возникнуть у вас при подписании данного договора.

Обязательные пункты в тексте документа:

• суть сделки с указанием на последующий залог;
• права и обязанности сторон (банка и заемщика);
• сведения о первичном залоге и кредитном договоре;
• гарантия права залогодержателя на последующий залог по ГК (ст. 342 (скачать) и ст. 342.1 (скачать));
• порядок и условия взыскания при нарушении условий договора;
• разрешение возникших споров;
• требование заключения дополнительных договоров (к примеру, страхования и оценки залогового имущества);
• обязательность государственной регистрации последующего залога;
• данные и подписи сторон.

Составлением документа занимается банк, в котором вы получаете новый кредит. Обычно он оформляется по определенному шаблону. Если все условия понятны, вы с ними согласны, подпишите договор и передайте на государственную регистрацию последующей ипотеки (102-ФЗ, ст. 45 (скачать)). После этого у банка появляется право требовать оформление залога в свою пользу, а у заемщика – обязательство по выплате нового долга.

Процесс оформления последующей ипотеки

Первым делом вам нужно получить в обоих банках согласие на последующую ипотеку с учетом выбранной кредитной программы. Если по займам на рефинансирование процедура уже отлажена, то другие виды кредитов могут вообще не предполагать последующего залога (102-ФЗ, ст. 44 (скачать)). Этот вопрос следует уточнить в банке, где вы желаете оформить новую ссуду.

Как проводится сделка с последующей ипотекой недвижимости:

1. Выберите банк и программу кредитования, позволяющие переоформить залог.
2. Получите одобрение нового кредитора и согласие залогодержателя на последующий залог.
3. Соберите пакет документов на недвижимость и предоставьте на проверку в банк.
4. Если результат рассмотрения положительный, подпишите кредитную документацию и передайте ее на регистрацию в Росреестр. Некоторые банковские учреждения позволяют сделать это прямо в собственном офисе, но за определенную плату.
5. Одновременно происходит выдача кредитных средств. Если вы берете кредит на рефинансирование, необходимо сразу же направить деньги на погашение первичного займа. Потребительская ссуда не требует закрытия имеющейся ипотеки, полученные средства разрешается потратить по своему усмотрению.
6. При рефинансировании через пару дней следует проверить факт закрытия текущего долга. Когда ипотека будет погашена, закажите справку о выполненных обязательствах перед банком и оригинал закладной (если ранее она оформлялась).
7. Подайте заявление на снятие обременения. Вероятно, вам потребуется присутствие представителя банка – первичного залогодержателя. Право последующего залога уже должно быть зарегистрировано в Росреестре, поэтому последующая ипотека накладывается автоматически.
8. По истечению срока регистрации заемщик получает выписку из реестра прав на недвижимость. В ней уже должно значиться обременение в пользу нового кредитора.

Если заемщик состоит в браке, дополнительно потребуется согласие супруга на оформление ипотеки. Дело в том, что не только их имущество, но и долги являются совместными.

Обратите внимание, что справка о согласии на последующую ипотеку от первого банка – это обязательный документ. Он прикладывается к пакету бумаг и является подтверждением правомерности сделки. Образец согласия на последующую ипотеку следует взять в организации, где вы оформляете новый кредит. По условиям кредитования документ может содержать различные сведения. Обычно требуется указать реквизиты ипотечного договора, характеристики залога, сумму задолженности на данный момент, наличие просроченного долга и качество погашения.

Если в тексте кредитной документации по первичной ипотеке нет ограничений насчет последующего залога, следует подойти в отделение банка и заказать разрешение на сделку. При этом у залогодержателя есть полное право отказаться выдать вам такую справку. Как правило, она составляется юридическим отделом, который может усмотреть в последующей ипотеке определенные риски.

В таком случае вам должны выдать письменный ответ с обоснованием решения. Вероятно, есть определенные законодательные ограничения, которые позволяют первичному кредитору отказать. Но обычно банки не препятствуют рефинансированию задолженности в другой организации.

Как происходит взыскание при последующей ипотеке

В законодательстве есть прямое указание на то, что первичный залогодержатель имеет право первоочередного требования при судебном взыскании (102-ФЗ, ст. 46 (скачать)). Оно устанавливается на основании имеющихся записей в Росреестре. Вырученными от продажи средствами нужно закрыть все кредитные обязательства, связанные с данным объектом залога.

К примеру, человек заложил квартиру по двум кредитам, но перестал платить последний из них. Банк обращается в суд, чтобы обязать должника к погашению долга. При положительном судебном решении полученные от реализации недвижимости средства сначала пойдут на оплату первичной ипотеки, а потом уже на другие.

Аналогичным образом сложится ситуация, когда взыскателем выступает первичный залогодержатель. Он получит полную сумму компенсации по просроченной задолженности. При этом вполне вероятно, что на погашение вторичного кредита может ничего не остаться. Таким образом, кредитор, согласившийся выдать деньги с последующей ипотекой, оказывается в худшем положении.