Как рассчитать переплату по ипотеке: реальная сумма и как ее уменьшить

Прежде чем приобрести жилье в кредит, важно рассчитать переплату по ипотеке. Заемщики берут в банке крупную сумму на длительный срок, значит, им придется заплатить немалые проценты. Необходимо заранее проанализировать все условия займа, чтобы не переплачивать значительные суммы кредитору. К тому же, есть целый ряд способов сократить переплату по ипотеке, которая уже действует. Что влияет на сумму процентов, как ее рассчитать и уменьшить, расскажем в нашей статье.

Из чего складывается переплата по ипотеке

При покупке квартиры важно понимать, какая переплата по ипотеке вам предстоит, чтобы правильно формировать свой бюджет в ближайшие годы. Ее итоговый размер является одним из основных факторов при выборе банка и программы кредитования. Сумма переплаты по ипотеке зависит от многих параметров, учитывая которые можно значительно сэкономить.

Из чего она формируется:

сумма займа;
процентная ставка;
срок погашения задолженности;
тип платежей – дифференцированные или аннуитетные;
стоимость страховки недвижимости и жизни заемщика;
прочие расходы (оформление оценочного отчета, комиссия за перевод денег, госпошлина за регистрацию сделки и т.д.).

Все эти характеристики формируют полную стоимость кредита, о которой банки обязаны предупреждать еще до подписания ипотечного договора.

Клиенту выдается на руки документ, отражающий все планируемые выплаты по кредиту. В отдельном столбце будет видно, сколько переплата по ипотеке будет в вашем случае. Посмотреть эту сумму вы сможете и в графике платежей, но в нем отражаются только проценты без дополнительных расходов, поэтому информация неполная.

Основная причина, почему многие опасаются брать кредит на покупку жилья – значительная сумма процентов, которые придется отдать банку. Действительно, при оформлении по стандартным условиям она может превышать выданный кредит. Почему по ипотеке большая переплата? В большей степени это зависит от суммы, взятой на покупку жилья, а обычно она достаточно велика – 70-80% от цены в договоре. К тому же, отдавать долг придется длительный период, в течение которого банк будет начислять проценты.

Разберем на примере. Если человек оформил жилищный кредит под 12% годовых на 20 лет в сумме 2 млн. рублей, ему предстоит выплатить 3 285 213 рублей только за начисленные проценты. С учетом ипотечной страховки и прочих расходов сумма будет еще внушительнее.

На сколько переплата по ипотеке за 20 лет больше, чем при погашении в более короткий срок? Если заемщик вернет долг банку за 5 лет, он переплатит по процентам только 669 334 рублей, за 10 лет – 1 443 303 рублей. Но не стоит думать, что срок оплаты – основной фактор при расчете, другие также очень важны. Снижение процентной ставки даже на 1 пункт в нашем примере позволит снизить переплату до 2 954 504 рублей, то есть на 330 тысяч рублей.

Как рассчитать переплату

Каждый заемщик перед оформлением кредита должен рассчитать переплату по ипотеке. Она будет отличаться при, казалось бы, почти одинаковых условиях займа в разных банках. Сделать правильные расчеты поможет кредитный калькулятор, но вам нужно точно знать исходные параметры. Это значит, что высчитать переплату по ипотеке вы сможете только после одобрения банка, когда будете уверены в процентной ставке и сумме кредита.

Чтобы рассчитать переплату по ипотеке онлайн, можно использовать любой сервис, позволяющий свободно вносить исходные параметры. Но если вы делаете вычисления на сайте выбранного вами банка, помните, что не всегда полученные данные соответствуют действительности. Дело в том, что кредиторы устанавливают в сервисе расчета минимальную ставку ради привлечения клиентов. В результате будущий заемщик получает заниженный платеж, который, конечно, окажется больше при подписании договора.

Посмотрим, как рассчитать переплату по ипотеке на калькуляторе Сбербанка. Для этого лучше использовать собственный портал кредитной организации – ДомКлик. Здесь можно совершать все операции, связанные с жилищным кредитованием – от подачи заявки до снятия обременения с ипотечной недвижимости.

Как рассчитать сумму переплаты по ипотеке на сайте ДомКлик:

Зайдите на основную страницу и выберите в меню ипотечный раздел, затем найдите сервис расчета кредита.
Пройдите по ссылке непосредственно в ипотечный калькулятор, в котором можно спланировать переплату по ипотеке онлайн.
Заполните форму расчета. Укажите цель кредитования, стоимость жилья, размер первого взноса, срок выплаты. Если вы подходите под особые условия кредитования, поставьте соответствующие галочки (есть зарплатная карта Сбербанка, планируется страхование жизни и пр.).
Чтобы посмотреть, сколько составляет переплата по ипотеке, откройте график платежей. Здесь будет указана конкретная сумма по заданным вами параметрам.

Расчет суммы переплаты по ипотеке является только предварительным, при оформлении кредита условия могут отличаться.

Этот вариант расчета подойдет только будущим заемщикам Сбербанка, ведь в калькуляторе заложены его процентные ставки и условия. После вычислений вам станет известен будущий ипотечный платеж и рекомендуемый размер дохода. При желании вы сможете сразу отправить заявку на рассмотрение банка по выбранной программе и отслеживать ее состояние в режиме онлайн.

Пример расчета переплаты

Если на сайте банка нет возможности рассчитать точную переплату или вы сомневаетесь в полученных данных, воспользуйтесь ипотечным калькулятором на нашем сайте. В кредитный калькулятор заложена формула переплаты по ипотеке, которая позволит быстро и точно вычислить сумму процентов.

Как узнать переплату по ипотеке в данном случае:

Укажите сумму кредита, срок погашения в месяцах, процентную ставку. Можно использовать бегунок или ввести цифры с клавиатуры.
Сервис автоматически сделает расчет. Он будет виден чуть ниже введенных вами параметров займа. При необходимости можно открыть график платежей, в котором каждый ежемесячный платеж разбит на основной долг и проценты.

Сделаем расчет в онлайн калькуляторе переплаты по ипотеке и посмотрим, как изменится сумма в зависимости от срока погашения. Допустим, клиент берет кредит 1 млн. рублей на 20 лет под 10% годовых. Ему придется выплатить банку проценты в сумме 1 316 051 рубль при условии погашения по графику. Переплата по ипотеке за 10 лет составит 585 808 рублей, за 15 лет — 934 289 рублей. С помощью кредитного калькулятора вы сможете подобрать оптимальные условия займа и не платить банку лишние деньги.

Если вы планируете внести большую сумму в счет погашения кредита, лучше использовать специальный калькулятор переплаты по ипотеке при досрочном погашении. Так вы еще до внесения денег будете понимать, насколько выгодно выплачивать долг раньше времени.

Обратите внимание, что любой сервис ипотечного расчета показывает только процентную переплату. Остальные расходы заемщика не учитываются, хотя на практике они обязательно возникнут и обойдутся в весьма ощутимую сумму. Дело в том, условия каждой ипотечной сделки индивидуальны и сделать точный расчет при помощи виртуального калькулятора невозможно. Более подробную информацию вы сможете получить у менеджера, оформляющего ваш кредит.

В сумму переплаты по ипотеке необходимо заложить стоимость полиса страхования недвижимости (обязанность его покупки прописана в 102-ФЗ Об ипотеке, ст. 31 (скачать)). Он оформляется ежегодно на остаток ссудной задолженности. Страховка жизни приобретается добровольно (Гражданский кодекс, ст. 935, п. 2 (скачать)), но если вы желаете финансово защитить свою ипотеку, нужно учесть цену и этой услуги.

Далее следуют разовые траты, тем не менее, они могут быть значительными. Стоимость оценочного отчета (2-10 тысяч рублей), оформление сделки у нотариуса (от 5 тысяч рублей), госпошлина (2 тысячи рублей за регистрацию права собственности), услуги брокера или риэлтора и т.д. В результате переплата по ипотеке в первый год вырастает в среднем на 10-30 тысяч рублей.

Как сократить переплату при подаче заявки

Уменьшить переплату по ипотеке реально еще до того, как вы оформили кредит. Важно понимать, какие факторы формируют эту сумму и как ее можно снизить. Итак, что может сделать будущий ипотечный заемщик, чтобы платить меньше процентов:

Уменьшить размер кредита. Если есть возможность внести больший первый взнос своими средствами или одолжить деньги без процентов у знакомых, стоит ею воспользоваться. Чем меньшую сумму в банке вы берете, тем больше шансов снизить переплату по ипотеке.
Выбирайте меньший срок погашения, но при условии, что справитесь с выплатами. Как мы уже увидели в приведенных выше примерах, выгоднее брать короткие кредиты. Если сравнить, какая переплата за ипотеку за 15 лет и 30 лет, первый вариант предпочтительнее.
Всеми возможными способами снижайте процентную ставку, ведь от нее во многом зависит реальная переплата по ипотеке. Даже незначительное уменьшение на 0,5-1% даст неплохую экономию. Обычно наилучший процент предназначен для владельцев зарплатных карт, сотрудников организаций-партнеров, держателей вкладов в банке. Также снизить ставку поможет участие в акционных ипотечных программах, внесение большей суммы первого взноса, короткий срок кредитования, выполнение определенных условий кредитора.
Если в банке есть выбор вида графика и ваше финансовое положение позволяет вносить крупные суммы, лучше гасить кредит дифференцированными платежами. Так вы сможете выплатить ипотеку с меньшей переплатой.
Дополнительные платежи. В идеале, получение ипотеки не должно сопровождаться комиссиями за перевод денег продавцу, рассмотрение заявки, последующую оплату кредита и пр. Есть обязательные расходы, которых избежать не получится (к примеру, страхование квартиры, госпошлина за регистрацию сделки, оплата услуг нотариуса, оформление оценочного отчета и т.д.). При этом желательно, чтобы других трат не было, ведь они тоже формируют среднюю переплату по ипотеке.

Ипотека без переплаты невозможна, но в ваших силах значительно ее уменьшить еще на этапе оформления кредитной заявки.

Уменьшение переплаты по действующей ипотеке

Если у вас уже оформлен жилищный кредит, можно снизить переплату и по нему. Для этого есть множество способов, о которых мы расскажем подробнее. Как платить ипотеку чтобы переплата была меньше:

По возможности делайте досрочное погашение, ведь при каждом внесении большей суммы проценты пересчитываются. Банк начисляет их только за фактическое время пользования кредитными средствами, как если бы вы оформили кредит на короткий срок (Гражданский кодекс, ст. 809 (скачать)). Переплата по ипотеке при досрочном погашении пересматривается, заемщик платит меньше. В результате он получает сниженный ежемесячный платеж или укорачивает срок кредита.

После каждого досрочного погашения ипотечному клиенту выдается новый график выплат.

Погашение средствами федерального материнского капитала, размер которого в 2019 году составляет 453 026 рублей. Направить бюджетные деньги на оплату ипотеки можно, не дожидаясь трехлетия ребенка (256-ФЗ О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, ст. 10 (скачать)) Для этого следует собрать необходимый пакет документов и составить заявление в своем отделении ПФР. В течение 1-1,5 месяцев деньги поступят в счет оплаты жилищного кредита. В результате частичного погашения ипотеки переплата по процентам снизится.
Аналогичным образом жилищный кредит оплачивается средствами регионального маткапитала. Его размер и правила использования устанавливаются на местном уровне. В среднем выдается 100-200 тысяч рублей при рождении в семье третьего или другого по счету ребенка. Есть ли такая социальная программа в вашем крае или области, следует уточнить в администрации региона.
Выплата многодетным на погашение ипотеки в размере 450 тысяч рублей, которая начала действовать в сентябре 2019 года (157-ФЗ О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в части погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам) и о внесении изменений в статью 13.2 Федерального закона Об актах гражданского состояния (скачать)). На госсубсидию могут претендовать семьи, в которых родился третий или последующий ребенок с 2019 по 2022 годы. Документы на оплату ипотеки следует предоставить в свой банк, после чего тот направит их в государственное ипотечное агентство.
Рефинансирование имеющейся ипотеки или получение новой по сниженной ставке 5-6%. Право на субсидирование кредитного процента имеют семьи, в которых родился второй или следующий ребенок в период с 2018 по 2022 годы (Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2017 г. № 1711 (скачать)). Обратите внимание, что для участия в госпрограмме необходимо строго соответствовать правилам, установленным на законодательном уровне. В результате заемщик снизит переплату по ипотеке на годы вперед.
Рефинансирование в другом банке. Если вас не устраивают процентная ставка и другие условия погашения кредита, вполне реально перевести ипотечный долг к новому кредитору. Однако эта возможность открыта только для ответственных заемщиков, которые всегда вовремя вносили кредитные платежи. При перекредитовании вас ждут те же расходы, что были при оформлении ипотеки (страхование, оценочный отчет и т.д.), так что выгодность перехода в другой банк нужно тщательно просчитать. В этом вам поможет расчет переплаты по ипотеке на калькуляторе, о котором мы рассказывали в разделе выше.
Можно вернуть проценты по ипотеке за переплату в налоговых органах. Если вы официально работаете и платите налоги в бюджет, у вас есть право на частичный возврат внесенных средств (Налоговый кодекс РФ, ст. 220 (скачать)). Необходимо ежегодно брать в банке выписку по ипотеке и прикладывать ее к декларации. Налоговая база составляет 3 млн. рублей, то есть максимально можно вернуть переплату по ипотеке до 390 тысяч рублей (3 млн. рублей * 13% НДФЛ).
В некоторых организациях предусмотрена компенсация за выплаченные проценты по ипотеке. Обычно такие мотивационные бонусы используют крупные предприятия, заинтересованные в удержании квалифицированных кадров.

В отдельных субъектах РФ могут действовать и другие государственные субсидии, которые можно направить на оплату действующего кредита. Вы можете совмещать приведенные выше способы возврата переплаты по процентам ипотеки. Получение налогового вычета не исключает погашение кредита средствами маткапитала или рефинансирования под 5-6%. Таким образом можно значительно сэкономить на выплате процентов банку.

Как взять ипотеку без переплаты

Ипотека привычно воспринимается как кабальный кредит, выдав который, банк наживается на безысходности клиента. Однако в России есть совершенно беспроцентная ипотека, когда заемщик возвращает сумму равную той, которую взял. Таких программ немного, и большинство россиян о них не знают.

На самом деле банком или ипотечным агентством процент к оплате выставляется всегда. Просто при льготной ипотеке их погашает государство, а не заемщик. Сколько процентов переплата по ипотеке будет в этом случае? Нисколько, клиенту предстоит вернуть кредитору только сумму займа.

Какие варианты беспроцентного ипотечного кредита возможны в России:

Военная ипотека. Хотя она выдается под определенную ставку, самому военнослужащему кредит ничего не будет стоить, ведь погашение идет за счет средств Министерства Обороны РФ (правила получения и использования установлены 117-ФЗ, в частности в статье 4 (скачать)). В том числе первый взнос, проценты и тело кредита, то есть жилье заемщик получает полностью бесплатно, но при условии продолжения службы. Если он решит уволиться досрочно, придется отказаться от квартиры или продолжить выплату самостоятельно.
Жители Курильских островов могут получить ипотеку под 0%. Строительство жилья по государственной программе поддержки Дальнего Востока уже ведется с 2018 года. Кредит доступен льготным категориям граждан.

В других регионах также есть собственные ипотечные программы под 0% для отдельных категорий жителей. К примеру, до недавнего времени беспроцентный жилищный кредит могли взять жители Ингушетии.

В качестве альтернативы ипотеке может использоваться беспроцентная ссуда от предприятия-работодателя. Деньги на покупку жилья предоставляют только сотрудникам при условии выполнения ими определенных требований.

Вариантом беспроцентной ипотеки может выступать покупка квартиры от застройщика-партнера банка. При оформлении кредита на короткий срок (к примеру 5 или 10 лет) организация может сделать скидку на недвижимость в размере планируемой переплаты или ее части. Такие условия доступны только в рамках совместных акций и помогут отлично сэкономить на выплате процентов. Подобные выгодные предложения стоит мониторить на сайтах крупных ипотечных кредиторов: Сбербанка, ВТБ, Россельхозбанка, Альфа-Банка и т.д.

Обратите внимание, что не стоит соглашаться на сомнительные условия беспроцентной ипотеки в неизвестных банках. Вполне вероятно, что за привлекательной вывеской могут скрываться мошенники. Основной риск заключается в том, что обязательством погашения кредита выступает ваша недвижимость, которой можно лишиться.

Практически беспроцентную ипотеку с декабря 2019 года смогут получить жители Дальнего Востока. Им станет доступен жилищный кредит под 2% годовых на приобретение новостройки или строительство жилого дома на гектаре, бесплатно полученном от государства (правила можно прочитать в пояснительной записке к проекту данного Постановления (скачать)).

Вы можете уже сейчас посчитать онлайн переплату по ипотеке по этой ставке и сравнить с текущими условиями банков. Выгодность новой программы очевидна. К примеру, кредит в 1 млн. рублей на 20 лет даст переплату всего лишь 214 тысяч рублей.

Ипотека без переплаты по программе Молодая Семья, к сожалению, не предусмотрена (скачать правила предоставления льгот молодым семьям). Но этой категории заемщиков доступно множество других социальных льгот. В частности, разрешается направить в погашение жилищного кредита государственные субсидии (маткапитал, выплата многодетным и пр.) или рефинансировать его под низкий процент.

Если вы планируете оформить ссуду, перед тем как посчитать переплату по ипотеке на калькуляторе, ознакомьтесь с льготными программами, доступными в данный момент. Вероятно, ставка будет не так велика или найдется возможность серьезно снизить процентную переплату. В крайнем случае, вы всегда сможете сэкономить на выплате, регулярно делая досрочное погашение. Когда лучше делать досрочное погашение ипотеки — читайте в следующей статье.

Оцените автора

Поделитесь в социальных сетях