Как сделать рефинансирование ипотеки, этапы

Перерасчет кредитных обязательств это уникальная возможность снизить нагрузку ежемесячного платежа. Однако этой услугой могут воспользоваться далеко не все заемщики, в 2020 году есть несколько нюансов, которые требуют детального изучения. Узнать о том, как сделать рефинансирование ипотеки можно прямо сейчас.

Что такое рефинансирование

Услуга позволяет увеличить срок кредитования уменьшая ежемесячный платеж. Говоря простым языком, банк меняет условия кредитования для своего клиента, если у него присутствуют финансовые трудности. Схема достаточно простая:

1. Заемщик берет кредит или ипотеку, через некоторое время у него возникают финансовые трудности, он обращается в свой банк и пишет заявление.
2. Получает новый кредит, которым погашает старые долги и экономит на переплатах.

Услуга имеет двоякое мнение у специалистов. Однако если речь идет об ипотеке, то эта услуга положительно скажется на семейном бюджете, ведь погашая ее заранее, можно сэкономить на %, которые бы выплачивались на протяжении 20-30 лет.

Как говорилось ранее, получить такую возможность могут далеко не все заемщики. Есть сразу 2 нюанса:

• воспользоваться услугой можно в любом банке, где есть программа рефинансирования ипотеки;
• должна быть нормальная кредитная история, т.е. если заемщик понимает, что его финансовое состояние не позволит ему вовремя платить по ипотеке, желательно не ждать первой пени. Обычно это требование сводится к отсутствию текущих просрочек по платежам.

Говоря о том, что дает рефинансирование ипотеки, можно выделить следующие положительные нюансы:

1. Значительно снижается ежемесячная нагрузка за счет увеличения срока кредитования.
2. Новое обязательство оформляется на щадящих условиях — особенно если гражданин является клиентом банка.
3. Валюта кредитования — из-за нестабильности курсов, можно изменить на ту валюту, которая больше устраивает.
4. Возможность суммировать все обязательства — это актуально для тех соотечественников, у которых имеется сразу несколько обязательств. На практике, обычно суммируют кредиты, который были взяты в разных банках.
5. Удобство — рефинансирование позволяет платить по одному обязательству, а не тратить деньги и время на несколько ежемесячных платежей. В данном случае клиенты экономят и на комиссиях.

Процедура перекредитования возможна даже если есть долговые обязательства в разных банках, однако для увеличения шансов и уменьшения тарифа, желательно являться клиентом учреждения, где будет запрашиваться услуга. Это значит, что имея даже обычную карту банка и отсутствие нарушений, можно получить выгодный кредит на рефинансирование ипотеки.

Как воспользоваться услугой

Сегодня за счет конкуренции банки предлагают индивидуальные условия по рефинансированию старых задолженностей. Выделить можно два варианта снижения ежемесячной нагрузки для заемщиков:

• внешний — когда услуга предоставляется другим банком;
• внутренний — когда банк, идет на встречу своим клиентам и позволяет им снизить нагрузку на выплату ипотеки.

Как было сказано выше, обращаться в первую очередь нужно в тот банк, где была оформлена ипотека, так как учреждению выгодно, чтобы клиент погасил ее, а не объявил себя банкротом и через суд аннулировал все долги.

Как проходит рефинансирование ипотеки:

1. Соотечественник обращается в свой банк, и заполняет анкету — заявление на рефинансирование. Кстати, это можно сделать онлайн, зайдя в личный кабинет.
2. Получение услуги очень похоже на обычное кредитование, достаточно в бланке указать свои данные, номер кредитного договора и контактные данные.

Решение принимается менеджером банка в течение 3-х суток, однако на практике об ответе можно узнать в течение суток. Каждый пакет документов рассматривается индивидуально, поэтому есть достаточно много факторов, которые могут повлиять на окончательный ответ.

Какие документы нужны

Каждый банк выдвигает свои требования при работе с заемщиками. Однако в 2020 году можно выделить базовый пакет документов, которые должны быть на руках клиента:

1. Договор кредитных обязательств — займов, ипотеки и т.д.
2. Квитанции или выписка с банковского счета — нужно подтвердить что не было просрочки по платежам.
3. Паспорт гражданина РФ — заемщика.
4. Справка 2 НДФЛ.
5. Копия трудовой книжки — можно сделать на работе в бухгалтерии.
6. Справка об остатке задолженности — т.е сколько осталось выплатить банку на дату обращения.
7. Отчет об оценке недвижимости.
8. Правоустнавливающие и правоподтверждающие документы на объект недвижимости.

Обратиться может как сам заемщик, так и его официальный представитель по нотариальной доверенности. Стоит также отметить, что банк будет проверят кредитную историю клиента, поэтому нужно будет согласие на обработку личных данных.

Важно! Если заявка на рефинансирование ипотеки подается в тот же банк, то потребуется только паспорт, ведь банк видит кредитоспособность и отсутствие просрочек по платежам своего клиента. 

В некоторых случаях может понадобиться на рефинансирование ипотеки согласие супруга, или органов опеки. Этот нюанс возникает если в качестве залога выступает имущество, приобретенное в браке, или в котором собственниками являются несовершеннолетние дети. Чтобы получить гарантии, банк может согласится на предоставление услуги, если в качестве залога будет выступать купленная в ипотеку квартира или дом.

Важно! Если при приобретении недвижимости или для досрочного гашения использовался материнского капитал или субсидия Молодая семья, то получение согласия опеки — обязательно.

Этапы получения услуги

Говоря о плюсах рефинансирования может возникнуть вполне логичный вопрос, какую выгоду банки преследуют предоставляя такую выгоду заемщикам. Ответ на этот вопрос достаточно прост — конкуренция. Таким образом банки переманивают клиентов из менее выгодных учреждений, снижая проценты и предоставляя отсрочки они получают огромное количество заемщиков, которые в 95% выплачивают полную сумму и продолжают сотрудничать со вторым банком.

В 2020году можно выделить следующие этапы рефинансирования ипотеки:

1. Заемщик должен определиться насколько необходимо перекредитование. Использование рефинансирование эффективно, если кроме ипотеки есть еще кредитные обязательства.
2. После сбора необходимой документации, заполнения бланка анкеты или заявления клиент должен обратиться в учреждение с просьбой изменить условия действующего договора по ипотеки с целью снижения ежемесячных выплат.
3. Последний этап — проверка банком всех предоставленных документов и оглашение решения, кстати его можно получить в виде смс или звонка сотрудника.

Ничего сложного в схеме нет. Весь документооборот лежит полностью на банке, клиент лишь предоставляет все необходимые справки и выбирает сумму нового кредита, которым можно не только покрыть старые долги по ипотеке и кредиту, но и потратить оставшиеся деньги на личные расходы. Актуально если нужно сделать ремонт, купить технику, оплатить лечение. Этапы рефинансирования ипотеки после одобрения заявки:

1. Подписание нового кредитного договора и страхование;
2. Заявление на досрочное гашение долга;
3. Перечисление денег в прежний банк для погашения задолженности;
4. Ожидание закладной (может занять 1 месяц)
5. Заемщик забирает закладную с отметкой о гашении, и идет в МФЦ сдает ее вместе с заявлением на снятие обременения (залога в силу закона). Гос.пошлина не предусмотрена (срок 5 дней);
6. После снятия обременения заключается договор ипотеки с банком и оформляется новая закладная.
7. Договор ипотеки, закладная и кредитный договор передается в МФЦ для регистрации нового обременения (залога) Гос.пошлина — 1000 рублей.

Дополнительно можно узнать информацию у выбранного банка. В зависимости от требований, некоторые этапы могут быть изменены.

Как подать онлайн заявку на рефинансирование ипотеки описано подробно в другом материале.

Расчет на примере

Чтобы полностью раскрыть все преимущества, и показать как работает рефинансирование ипотеки, можно привести жизненную ситуацию, которая знакома многим. Например, у гражданина Иванова есть 3 кредитных обязательства:

• ипотека — каждый месяц выплачивает с заработка по 10 тысяч рублей;
• потребительский кредит — каждый месяц по 5 тысяч рублей;
• автокредит — 3 тысячи рублей.

Если суммировать получается, что Иванов из зарплаты в 40 тысяч рублей выплачивает 18 тысяч на погашение задолженности. Осталось по всем кредитам выплатить 1,5 млн рублей не считая %, которые копятся каждый месяц. Однако у Иванова идет ремонт, у него двое прекрасных детей, которых нужно кормить и одевать, на все не хватает. Чтобы снизить долговую нагрузку и улучшить благосостояние своей семьи, Иванов обращается в свой банк и просит рефинансировать все имеющиеся договоры в один. Для покупки квартиры Иванов использовал маткап, поэтому ему необходимо согласие опеки на рефинансирование ипотеки. Это согласие оформляется в виде Распоряжения в Отделах опеки и попечительства при администрациях районов. Банк выносит положительное решение, и предоставляет ему новый большой кредит для погашения всех 3-х предыдущих договоров. Таким образом, Иванов получает одно обязательство под выгодный % и обновляет сроки выплат, что снижает общую ежемесячную нагрузку. Теперь Иванов выплачивает вместо 18 тысяч рублей, всего 12 000.

Дополнительно получает следующие преимущества:

1. Не переплачивает по %, так как погашает все обязательства досрочно — экономия при 1,5 млн общего долга составит примерно 150-200 тысяч рублей (зависит от условий первоначального кредитования).
2. Не боится пропустить время платежа — имея 3 кредита легко можно запутаться или вовсе забыть о дате оплаты.
3. Так как является постоянным клиентом банка, то получает рефинансирование с учетом снижения ставок.

Совет! Ставка по рефинансированию зависит от условий и требований конкретного банка. Изучите подробно все возможности снижения процента, прежде чем подавать заявку.

Когда рефинансирование ипотеки выгодно — можно ознакомиться с информацией в другой статье.

Ставки по рефинансированию

Говоря о том, что значит рефинансирование ипотеки, стоит сразу выделить интересный факт для заемщиков — ставки повторного кредитования для погашения действующих обязательств регулируются Центробанком страны. Это значит, что можно изначально рассчитывать на льготное и выгодное сотрудничество. Минимальная ставка, которую можно получить в крупных банках России сегодня дошла до 9%. Однако стоит понимать, что банк предоставит такой тариф, только если все условия будут выполнены клиентами. Отдельно можно выделить:

1. Тинькофф — сумма задолженности до 100 млн рублей, минимальная ставка — 9,7%.
2. Юникредитбанк — до 30 млн рублей, 9,7%.
3. Альфабанк — до 50 млн рублей, минимально 9,9%.
4. Открытие — нет максимального порога по задолженности, ставка 9,2%.
5. Сбербанк — 10,9%.
6. ВТБ — 10,1%.

Говоря о минимальной ставке по ипотеке, которую можно получить после сравнения всех предложений, т.е. от 11 до 16%, выгодность рефинансирования становиться более чем понятна. Однако препятствием для перекредитования, могут стать требования банков, которые предоставляют такую услугу.

Как оформить в Сбербанке

Если недвижимости приобреталась по ипотеке в Сбербанке, то шанс 80% того, что в услуге банк не откажет. Говоря о том, как оформить рефинансирование ипотеки в Сбербанке, можно выделить следующие условия:

1. Минимальная сумма — 300 тысяч рублей.
2. Максимальный срок — 30 лет.
3. Если клиент согласится на страхование собственной жизни и здоровья, при этом предоставит все необходимые справки он  получает ставку в 10,9%.
4. Ограничение в количестве договоров на другие обязательства — от 1 до 5.
5. Отсутствие штрафов и пени.

Отдельно можно выделить преимущества:

• консолидация долгов — актуально если больше 2 обязательств, с учетом если они были взяты в других учреждениях;
• все заявки рассматриваются менеджером, а не системой;
• нет комиссий;
• можно получить сумму больше, чем нужно для погашения.

Основные требования к заемщикам:

1. Минимальный возраст при обращении — 21 год.
2. Максимальный — 75 лет (на момент возврата). Если нужно рефинансировать ипотеку на 30 лет, клиенту на момент обращения должно быть не более 45 лет.
3. Стаж — обязательно не менее 1 года за последние 5 лет официального трудоустройства.
4. Созаемщик — в вопросе ипотеки ими могут быть как супруги, так и третьи лица.
5. Услуга только для граждан России.

Чтобы воспользоваться услугой онлайн, можно предварительно рассчитать рефинансирование с помощью калькулятора на сайте Домклик. Обязательное дополнительное условие состоит в необходимости оформления залога при рефинансировании ипотеки на недвижимое имущество.

Важно! Согласно 220 статьи НК РФ рефинансирование снимает право на возврат имущественного налога в размере 13% с процентов по ипотеке, только при условии объединения ипотечного кредита и потребительского.

Отдельно можно выделить несколько нюансов, о которых клиенты обычно не знают:

1. Рефинансировать ипотеку можно не позднее 3 месяцев до истечения действующего договора.
2. Обратиться за услугой можно не раньше 6 месяцев, после оформления ипотеки.
3. Справка по платежам предоставляется за последние 12 месяцев.
4. Текущие просрочки недопустимы, так же как и отсутствие реструктуризации.

Подводя промежуточный итог можно выделить: в Сбербанке выгодный тариф и комфортные условия рефинансирования, однако заключить рефинансирование ипотеки без залога недвижимости не получится.

Об условиях рефинансирования ипотеки в Сбербанке подробнее в другой статье.

Как оформить в ВТБ

Условия в ВТБ будут зависеть также от места обращения клиента. Рассмотреть требования и сравнить их со Сбербанком можно на примере Москвы и Области. В 2020 году они будут следующими:

1. Воспользоваться услугой можно еще на этапе строительства жилья — актуально для тех, кто оформил договор долевого участия, еще до того, как застройщик начал давать ключи от квартир.
2. Услуга предоставляется и для тех, кто оформил ипотеку уже готового или вторичного жилья.
3. Минимальная ставка — 10,1%.
4. Срок — 30 лет.
5. Максимальная сумма — 30 млн рублей.

Требования:

• квартира была куплена у застройщика или в новостройке имеющую аккредитацию в банке ВТБ;
• минимум 2 документа — паспорт РФ и второй на выбор;
• обязательна справка 2- НДФЛ, или по форме банка;
• регистрация и гражданство не имеет значение;
• страхование жизни и здоровья заемщика;
• если требуется увеличить сумму кредита, то нудно привлечь хотя бы одного созаемщика или поручителя — родственники или супруга;
• минимальный трудовой стаж — 1 год.

Как происходит рефинансирование ипотеки в ВТБ, преимущества:

• нет комиссий;
• предоставляются индивидуальные условия для зарплатников банка — можно оформить кредит на сумму до 90% от оценочной стоимости недвижимости;
• не нужно собирать большое количество документов;
• большой выбор аккредитованных застройщиков;
• маленькая ставка;
• можно оформить владелец бизнеса, ИП;
• можно досрочно погасить — нет штрафов;
• сделать предварительный расчет и оформить заявку можно на сайте.

В этом случае возможно суммирование и других кредитных обязательств, которые имеются у клиента. Срок рассмотрения заявки, на практике, не занимает более 3-х рабочих дней.

Дополнительная информация для клиентов:

• минимальны возраст — 21 год, максимальный — 65 лет на момент погашения;
• до конца ипотечного договора — более 3 месяцев;
• отсутствие текущей просроченной задолженности.

Промежуточный итог: в ВТБ самая низкая ставка и лояльные условия.

Условия рефинансирования ипотеки в ВТБ

Как не потерять право на возврат имущественного вычета

Многие заемщики отказываются от рефинансирования из-за боязни потерять возможность вернуть ранее уплаченные налоги за счет имущественного вычета. Поэтому о снижении кредитной нагрузки даже не мечтают. Однако если углубиться в законодательства, можно найти несколько интересных нюансов, которые помогут сохранить право на возврат 13% с процентов по ипотеке, а также получить возможность погашения всех кредитов.

Как делается рефинансирование ипотеки без потери:

1. Клиент обращается в банк, собирает все необходимые документы и пишет заявление на предоставление услуги.
2. В заявлении необходимо указать , что есть дополнительные кредиты — автокредит или потребительский, но не объединять их.
3. Необходимо просить деньги на целевое погашение ипотечного кредита, с учетом что будет выдана сумма больше, чем нужно. Часть пойдет на погашения потребительского займа, а часть оставшихся средств — на ипотеку.

Пояснение: право на получение имущественного вычета по процентам по ипотеке можно получить если формально и документально рефинансировать ипотечный кредит с учетом предоставления дополнительной суммы денег.

Переход из другого банка

Далеко не всегда клиенты получают возможность воспользоваться услугой в своем банке, где была оформлена ипотека. Например, у заемщика низкий доход, его учреждение отказывает в комбинировании долгов, а в ВТБ можно подключить 4 созаемщиков, чтобы формально этот ежемесячный доход увеличить. Поэтому в этом вопросе может возникнуть желание перейти в другое учреждение, где выгоднее условия и присутствует лояльность.

Чтобы оформить рефинансирование — нужно снять обременение, зарегистрированное в пользу первого банка, и оформить на второй банк, который поможет закрыть долги. В 2020 году банки предоставляют возможность сначала заключить кредитный договор, погасить долг в первом банке, а потом ждать закладную. Но здесь есть нюанс — пока не зарегистрировали договор ипотеки и обременение в пользу второго банка, будут действовать повышенные процентные ставки.

Как проходит движение закладной при рефинансировании ипотеки:

1. Клиент получает деньги на рефинансирование, оплачивает все долги.
2. Обращается в первый банк и пишет заявление на досрочное погашение и выдачу закладной (2-3 недели решается вопрос).
3. С полученным документом (закладной) обращается в МФЦ, снимает старое обременение и оформляет новое на банк, где оформлялось рефинансирование.
4. Государственная пошлина при снятии обременения не предусмотрена.

В течение 5 рабочих дней запись о залоге гасится в ЕГРН. Затем во втором банке выдается новая закладная и регистрируется вместе с договором ипотеки, т.е производится рефинансирование ипотеки под залог недвижимости, что дает право уменьшить процентный тариф. Срок решения ситуации составляет до 1 месяца, следовательно, по завышенному тарифу будет произведена оплата всего 1 раз.

Согласие супруга или опеки

Согласие второй половины или органов опеки понадобиться в случаях:

• если дом или квартира приобретались в браке — в данном случае это совместно нажитое имущество. При разводе долговое обязательство делится на 2 части, оба супруга имеют равные права на использование помещения. Оформляется у нотариуса;
• опека — распоряжение понадобится если жилье приобреталось за счет использования материнского капитала или он использовался для досрочного гашения.

Во втором случае, нужно понимать, когда снимется обременение (залог) с недвижимости в ходе рефинансирования, родители обязаны предоставить положенные доли детям. Оформляется это соглашением о распределении долей у нотариуса, если недвижимость приобреталась в браке. Или можно составить соглашение в простой письменной форме, когда второго родителя нет. И только после этого подавать документы в территориальные органы опеки для получения Распоряжения о разрешении передачи долей, принадлежащих несовершеннолетним в залог банка и возможное последующее отчуждение. Такое условие предусмотрено на случай если заемщик перестанет оплачивать ипотеку, и банк заберет жилье в качестве оплаты.

Рефинансирование и материнский капитал — эта статья поможет разобраться в тонкостях процедуры.

Заключение

Рефинансирование имеет достаточно много преимуществ для граждан, которые имеют кроме ипотеки еще кредитные обязательства. Если изучить все вышеприведенные рекомендации, можно будет не только снизить нагрузку на бюджет семьи, но и получить возврат своих налогов за счет имущественного вычета.