Досрочное погашение ипотеки: выгоднее сократить срок или платеж?

Досрочное погашение ипотеки – это максимально быстрый и выгодный способ погашения кредита. Но несмотря на то, что Российские законы не запрещают вносить большую сумму в счёт долга, многие заемщики всё же стараются накопить значительное количество средств, чтобы не заниматься переоформлением документов и графика платежей после каждой внесённой суммы.

Стоит отметить, что перед тем, как решиться на досрочное погашение кредита, следует тщательно рассчитать все нюансы и особенности кредитной программы. Иногда случается так, что досрочное погашение становится нецелесообразным в связи с особыми условиями банка.

Как оформить досрочный возврат ипотеки с максимальной выгодой? Что такое частичное досрочное погашение ипотеки? Что нужно делать заемщику для быстрого погашения кредита? Расскажем в статье.

Варианты досрочного погашения

В зависимости от обстоятельств и целей, банки предлагают заемщику два пути досрочного погашения ипотеки:

1. Частичное досрочное гашение, при котором:

• сокращается срок кредитования (после внесения крупной суммы, график платежей составляется с учётом сокращения срока предоставления займа, в то время как платёж остаётся прежним);
• сокращается сумма платежа (график составляется с учётом сокращения ежемесячного платежа, а срок кредитования не меняется).

Стоит отметить, что переплата по процентам при досрочном погашении ипотеки в первом случае сокращаются.

Частичное погашение ипотеки в обоих случаях должно рассматриваться с учётом особенностей кредитной программы и возможностей заемщика, потому что оба варианта имеют свои преимущества. Так, при досрочном погашение путём сокращения суммы платежа, можно рассчитывать на оформление ещё одного кредита. А в случае сокращения срока выплат, заметно сокращается переплата по ипотеке.

Важно! Кредитор обязан представлять заемщику новый график погашения каждый раз после внесения увеличенной суммы платежа и перерасчёта ипотеки.

О досрочном погашении ипотеки материнским капиталом в другой статье: Досрочное погашение ипотеки материнским капиталом

2. Полное досрочное гашение ипотеки, при котором сумма задолженности по кредитному договору закрывается полностью, пишется заявление на выдачу закладной (если она оформлялась при сделке купли-продажи), и снимается обременение.

После выдачи закладной с отметкой банка в ней о гашении, заемщик должен будет снять обременение с недвижимости, которую закладывал. Для этого нужной пойти в МФЦ с закладной и копией с нее (гос. пошлина не оплачивается) и подать заявление на погашение записи об ипотеке в ЕГРН. При подаче заявления специалист обычно спрашивает: хотите ли вы получить оригинал закладной после регистрации (это по желанию, получать не обязательно). Если откажитесь, то оригинал будет храниться в архиве Росреестра.

Что выгоднее: сократить срок или платеж?

В современных реалиях, можно с уверенностью сказать, что оба варианта досрочного погашения кредита являются экономически выгодными. Однако, каждый случай должен рассматриваться индивидуально. Рассмотрим на примерах.

1. Кредит взят в валюте, а кредитор наложил ограничение по сумме платежа в 500 долларов США. В таком случае лучше всего воспользоваться вариантом, где сокращается срок кредитования.
2. Ипотека оформлениа в рублях, а кредитор не ограничивает заемщика в сумме досрочного платежа. Эта ситуация позволяет использовать оба варианта, но некоторые специалисты всё же предлагают уменьшать сумму ежемесячного платежа, а сэкономленные деньги снова вносить в досрочное погашение.
3. Кредит оформлен в рублях, кредитор не ограничивает сумму платежей, однако у заемщика нет стабильных больших выплат (сумма зависит от надбавок или премии, штрафов и т.д.) В таком случае рекомендовано снижать сумму ежемесячного платежа.

Всегда помните, что решение о выборе схемы досрочного погашения всегда должны принимать вы, основываясь на личных приоритетах и возможностях.

Как досрочно погасить ипотеку: алгоритм действий

В зависимости от банка в котором оформлен кредит процесс погашения кредита может быть дополнен несколькими процедурами, мы рассмотрим стандартный алгоритм.

1. Заемщик обращается в банк и озвучивает своё желание о досрочном погашении ипотечного кредита (оговаривая сумму и схему погашения).
2. Кредитор рассказывает заемщику о возможных вариантах внесения платежей, а также даёт свои рекомендации и советы.
3. Заемщик принимает решение, и составляет заявление на досрочное погашение ипотеки и вносит оговоренную сумму. Заявление о досрочном гашении можно подать онлайн через личный кабинет на сайте банка.

Внимание! Важно правильно написать заявление по образцу, предложенному банком. Внимательно вносите информацию о себе, а также корректно указывайте сумму, которую хотите внести в счёт займа.

4. С даты внесения платежа, кредитор производит перерасчёт ипотеки и отдаёт клиенту на руки новый график погашения кредита.

Внимание! Некоторые банки всё ещё практикуют произведение перерасчёта не с момента обращения клиента, а с даты, на которую назначен очередной платёж по ипотеке. Обращайте на это внимание при обращении к кредитору.

Особенности досрочного погашения ипотеки

Принимая решение о внесении крупной суммы в счёт займа, следует понимать, что несмотря на общепризнанную выгоду, досрочное погашение не всегда является правильным решением, а зачастую, имеет альтернативы.

Например, вклад на депозит. Вам не обязательно использовать для этого банк, в котором вы оформляли ипотеку. Просто выберете надёжное финансовое учреждение, где проценты по депозиту будут выше, чем проценты по кредиту. Что это даёт:

• вы получаете выгоду несмотря на экономическую ситуацию в стране (инфляция, изменения в законодательстве);
• у вас всегда есть доступ к средствам (в случае с досрочным погашением, вы не сможете вернуть потраченную сумму);
• вы не рискуете, выбрав неправильную схему погашения.

В случае, если вы решите всё-таки погасить кредит досрочно, вы сможете снять сумму с депозитного счёта и внести её в счёт ипотеки. Такой вариант особенно целесообразен для тех, кто не планирует снижать сумму ежемесячного платежа, а хочет сократить срок кредитования.

После погашения долга, встает вопрос: существует ли возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении? Ответ в другой статье Возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении.