Продажа квартиры купленной на материнский капитал

После выплаты кредита продажа квартиры купленной на материнский капитал, может стать проблемой. Собственнику придется собрать десятки документов, заручиться поддержкой органов опеки, отчитаться перед ПФР – сделать все возможное, чтобы не нарушить законодательство. Казалось бы, выбирай просторное жилье в лучшем районе и продавай свое – но не тут-то было! Из-за денежной помощи, выплаченной в поддержку семьи государством, собственнику жилья при его продаже придется несладко.

Продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала

Намного проще оформить сделку, когда дети выросли и уже отпраздновали 18-летие, а кредит давно выплачен. Подпишут стандартный договор с 4-мя собственниками, которые лично поставят свои подписи в момент купли-продажи. Однако большинство обладателей маткапитала направляют средства госпомощи на покупку жилья, когда дети еще маленькие, а потом расширяются — приобретают квартиру большей площади и реализуют старую недвижимость.

Первое жилье многим нужно продать до того, как детям исполнится 18 лет. Вот здесь и начинаются проблемы, так как такую сделку разрешается оформлять только с согласия местного Органа опеки и попечительства (ООиП).

Чтобы сделка прошла успешно, к сбору документов необходимо подойти очень ответственно. Также рекомендуем соблюдать пошаговую инструкцию, содержащую порядок действий по продаже квартиры купленной на материнский капитал несколько лет назад.

Определить размер детских долей или денежной компенсации

Самый простой вариант – оформить части жилплощади детям сразу после выплаты ипотеки (не позднее 6-ти месяцев с даты снятия обременения (256-ФЗ, ст. 10 (скачать)). Рекомендуется выделять собственность в размере суммы госпомощи, но многие дальновидные родители предпочитают передавать 1/100 или 1/50 доли в квартире. В этом случае не составит труда выделить равнозначные (или больше) доли в новой квартире или компенсировать их наличными.

Чтобы ООиП одобрили сделку, желательно проводить продажу старого и покупку нового жилья одновременно. Если у родителей или бабушек есть в собственности другая квартира, разрешается выделять часть собственности близкого родственника.

Важно! Чтобы быстро получить одобрение инспектора, желательно предоставить в Опеку 2 предварительных договора, один из которых предназначен для продажи жилья, второй – для приобретения нового. Если условия проживания детей улучшатся, ведомство охотно одобрит сделку.

Важно знать: Как выделить доли детям после погашения ипотеки материнским капиталом

Получить официальное разрешение от представителя Органов опеки и попечительства

Только с разрешения этого органа нотариальная контора или банк возьмется за оформление документов купли-продажи. Без официального одобрения от ООиП сделки с квартирами и прочей недвижимостью, где прописаны малолетние дети, признаются незаконными, а родителям могут даже предъявить обвинение в мошенничестве.

Читайте также: Опека на ипотеку

Подавать документы необходимо не позднее, чем за 2-3 недели до оформления сделки. Срок рассмотрения бумаг в ведомстве достигает 15 дней, пока специалисты рассмотрят цели и необходимость продажи, составят бумагу и передадут ее на подпись директору учреждения.

Собрать пакет документов для регистрации сделок в Росреестре

Когда оформляется продажа квартиры приобретенной с использованием материнского капитала, необходимо собрать полный пакет документов. Если у продавца не будет одной справки или выписки, сделку отложат на несколько дней. Для предъявления в орган регистрации имущества необходимо предоставить:

• российские паспорта всех взрослых членов семьи;
• свидетельства о рождении детей до 14 лет;
• документы на недвижимость, выписку ЕГРН;
• бумаги, удостоверяющие собственность жилья;
• разрешение кредитора, если объект в ипотеке;
• нотариальное согласие супруга на продажу;
• письменное разрешение представителя опеки;
• документацию покупателя недвижимости.

Перед оформлением сделки стоит посетить отделение Росреестра и получить консультацию. Сотрудник учреждения расскажет о документообороте по вашему конкретному случаю, а также сообщит о необходимости предоставлять те или иные справки.

Аналогично регистрируется продажа квартиры купленной на материнский капитал без выделения долей детям, только тогда средства соизмеримо доли размещают на именных счетах с доступом к деньгам после совершеннолетия.

Условия продажи квартиры купленной на материнский капитал

Первичные сделки приобретения жилья за маткапитал оформлялись по стандартной схеме: супруги покупали жилье в совместную собственность и подписывали нотариальные обязательства выделить детские доли после выплаты кредита. Чтобы реализовать эту недвижимость, необходимо соблюсти следующие условия:

• родителям важно выполнить обязательства и выделить доли всем членам семьи;
• если детям или одному из них исполнилось 14 лет, потребуется их личное участие на сделке;
• за несовершеннолетних согласие на продажу жилья дают ООиП;
• если взамен старой родители покупают новую квартиру, доли детей должны быть такими же или больше;
• ни в коем случае дети не должны потерять в жилплощади, удобстве или стоимости;
• если родители решили разойтись, доля несовершеннолетних не меняется, а выполнять обязательства все равно придется.

Если член семьи нуждается платной операции или срочно требуется высвободить часть капитала, порядок продажи квартиры купленной на материнский капитал, может быть пересмотрен. Допускается оформление малогабаритного жилья в обмен на увеличение детской долевой собственности.

Рекомендуемые статьи: Признание сделок с материнским капиталом недействительными

Риски продавца при продаже квартиры за материнский капитал

Как продать дом купленный за материнский капитал

Обязательно ли выделять доли детям после выплаты кредита

Если вы потратили материнский капитал через куплю продажу квартиры, то обязаны выполнить свои обязательства, которые удостоверили нотариально, перед ПФР. Для этого необходимо, чтобы у каждого члена семьи была хоть небольшая, но собственность в приобретенной квартире. Выделение детских долей оформляется после гашения ипотеки и снятия отметки об обременении в Росреестре.

Важно! Если родители продадут жилье так и не выделив детские доли, сделку с большой вероятностью признают недействительной. Поэтому перед продажей квадратных метров необходимо оформить на детей хоть по 1/100 части квартиры и подтвердить исполнение обязательств перед ПФР.

В каких случаях тогда выплачивается денежная компенсация? Если вы захотите продать квартиру с уже выделенными детскими долями и Опека согласится с выплатой компенсации взамен жилья. Чтобы совершить такую сделку, необходимо обратиться в ООиП и предоставить справку о стоимости детских долей, выданную независимым оценщиком.

После получения официальной бумаги с одобрением продайте жилье, а детские деньги разместите на банковских счетах. Воспользоваться средствами можно будет в 2-х ситуациях:

• после достижения 18-летнего возраста, когда ребенок повзрослеет;
• до этого периода, если родители приобретут новую квартиру и выделят долю.

Если родители захотят использовать детские деньги для выплаты ипотеки или оплаты части квартиры, чтобы распорядиться средствами необходимо оформлять целевое разрешение в ООиП.

Федеральные субсидии должны упрощать гражданам жизнь, однако во многих случаях использование маткапитала на покупку жилья становится проблемой для семьи. Воспользовавшись государственной помощью, родители обязаны отчитываться перед Опекой о каждом шаге и опасаться, чтобы их не заподозрили в ущемлении детских интересов. Не желая тратить время, деньги, нервы на переоформление и отчеты, многие семьи предпочитают отложить сделку до 18-летия младшего ребенка, чтобы продажа квартиры купленной под материнский капитал прошла по стандартной схеме.

Ответы на вопросы читателей

Вопрос от Татьяны:

Добрый день! Очень нужна ваша помощь. Когда у нас родился первый ребенок, купили 2 комнатную квартиру в ипотеку в Москве. При рождении второго ребенка, часть ипотеки погасили материнским капиталом. Сейчас у нас 4 детей, мы хотим улучшить жилищные условия (жить шестером в маленькой квартире, 45 квадратов очень тесно), продать имеющуюся квартиру и купить в ипотеку большую 3 комнатную квартиру. Т.к. мы использовали материнский капитал, мы обязаны детям выдетить доли именно в этой квартире (ипотека пока полностью не погашена). Но если мы закроем ипотеку и выделим детям здесь доли, нам не разрешит опека продать эту квартиру, т.к. мы не сможем взамен этих долей выделить доли детям в новой квартире (она ведь будет в ипотеке, на это не идет ни банк, ни опека, мы уже консультировались).
Если мы выделим доли здесь, при продаже этой квартиры опека также не разрешает выделить доли детям в другой квартире, принадлежащей супругу, они утверждают, что это будет дарение, а мы должны именно купить доли детям. К тому же сделки между родственниками не совершаются.
Опека никаких возможных решений этого вопроса не дает, говорит это невозможно. Получается мы хотим детям улучшить жилищные условия, а государство нам это не разрешает. Какие еще есть законные варианты?

Ответ: 

Здравствуйте, Татьяна. Ваша ситуация вполне стандартная и не проблемная. У нас 45% клиентов с такими же сделками. На практике мы действуем так (эта схема реализована множество раз):
1. Выбираем банк и одобряем ипотеку (банк может одобрить под условием гашения действующей ипотеки, нам нужна уверенность заранее, что банк одобрит заявку)
2. Гасим ипотеку и выделяем доли детям (по возможности без нотариуса) в квартире, на который маткапитал использовали (скрин договора выделения долей без нотариуса в статье — https://onipoteka.ru/ipoteka-i-materinskij-kapital/kak-vydelit-doli-detjam-posle-pogashenija-ipoteki-materinskim-kapitalom.html)
3. Далее выбираем встречное жилье.
4. Берем в банке, где есть положительное решение, письмо для опеки. В нем указывается, что г-ну Иванову, например, одобрена сумма ипотеки, и банк не возражает о включении в число собственников детей (скрин письма и текста распоряжения опеки есть в статье — https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/opeka-na-ipoteku.html)
5. Собирает два пакета документов на квартиры для опеки, один – на продаваемую, другой – на покупаемую.
6. Делаем оценку для банка по встречному жилью
7. Получаем Распоряжение на продажу долей детей в двух экземплярах.
8. Отвозим один экземпляр в банк, где положительное решение. При наличии этого распоряжения, банк обязан в договоре купли продажи наделить долями детей. Проблем с этим вообще не возникало никогда.
9. Подписываем кредитный договор
10. Продаем жилье и прикладываем второй экземпляр опеки в МФЦ.
11. Покупаем либо в тот же день, что и продали, или позже, в зависимости от ситуации.
Надеюсь, это вам поможет разобраться в ситуации. Если будут еще вопросы, то задавайте.