В последние годы среди семей, взявших ипотечные кредиты, все чаще встречаются сделки купли-продажи заложенной недвижимости после погашения долга или части долга маткапиталом. После использования маткапитала на ипотеку у родителей часто возникает обязанность выделить доли в приобретенной собственности своим детям. Однако процесс выделения детям долей в имуществе, которое заложено, может быть юридически сложным, и в разных регионах могут применяться разные практики и правила.
Продажа недвижимости без выделения доли детям, после погашения ипотеки с использованием «Маткапитала», является нарушением закона. Кроме того, обычно необходимо получить согласие банка, предоставившего ипотечный кредит, поскольку ипотека является юридически обязывающим соглашением между заемщиком и кредитором. Конкретные требования для получения согласия банка могут различаться в зависимости от региона.
В некоторых регионах существует практика выделения долей в заложенном имуществе детям нотариусами даже без согласия банков. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), отвечающая за регистрацию прав собственности, направила письмо о том, что согласие банка может не понадобиться для выделения долей детям после использования Маткапитала для погашения ипотеки. В этом письме говорится о том, что имущество с долей «Маткапитала» по умолчанию считается собственностью всех членов семьи, а по договору распределяются только доли в нем. Однако практика и интерпретация этих правил могут различаться в разных регионах.
В более свежем письме Росреестра от 18 октября 2022 г. указано, что для совершения таких сделок необходимо получение согласия кредитора, то есть банка, предоставившего ипотечный кредит. В этом письме подчеркивается, что сделка не нарушает прав и интересов участвующих сторон, в том числе несовершеннолетних, при условии получения согласия кредитора. Это говорит о том, что юридическая ситуация в отношении выделения долей детям после использования маткапитала для погашения ипотечного кредита может меняться, и может потребоваться ознакомиться с обновленными правилами и рекомендациями соответствующих органов.
Читайте также: Выделение долей по материнскому капиталу без нотариуса
Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом
Отменили нотариальное обязательство о выделении долей по материнскому капиталу
Как продать дом купленный за материнский капитал
Письмо Росреестра от 18.10.2022 N 14-9078-ТГ/22 «Об оформлении находящегося в залоге у кредитной организации жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств)материнского (семейного) капитала в общую долевую собственность лица, получившего государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, его супруга, детей» (вместе с <Письмом> Росреестра от 30.08.2022 N 14-7422-ТГ/22, <Письмом> Минтруда России от 30.09.2022 N 27-1/10/В-13227)
Указание Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 года № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» заслуживает внимания и обсуждения в сфере недвижимости. Этот документ, который можно найти на официальном сайте Верховного Суда РФ ссылка на документ, регулирует важные аспекты, связанные с правами и обязанностями участников в ситуациях, связанных с залогом недвижимости.
Главное положение документа заключается в том, что для определения долей в праве общей собственности, например, при разделе имущества между супругами или при установлении долей супругов и детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием материнского (семейного) капитала, не требуется согласия залогодержателя. Это важное решение облегчает процесс раздела имущества, особенно в случаях, когда один из участников имеет долг перед залогодержателем.
Согласно документу, все участники общей собственности на объект недвижимости, который подлежит залогу, автоматически становятся солидарными залогодателями. Это означает, что каждый из участников несет полную ответственность перед залогодержателем за обязательства, связанные с залогом. Такое положение помогает обеспечить интересы залогодержателя и обеспечивает более четкую и предсказуемую ситуацию при разделе общего имущества.
Это решение Пленума Верховного Суда важно для юристов, нотариусов, риэлторов и всех, кто связан с недвижимостью и правовой сферой. Оно устанавливает новые стандарты и ясные правила в отношении раздела имущества и залога, способствуя более эффективной и справедливой практике рассмотрения подобных ситуаций в суде.
Таким образом, выделение детям долей в имуществе, которое заложено и часть долга погашена с помощью маткапитала, может быть юридически сложным, с различной практикой и требованиями в разных регионах. Важно понимать правовую среду и соблюдать соответствующие законы и правила, в том числе если нужно получить согласие банка, предоставившего ипотечный кредит. Консультации с юристами и соответствующими органами могут помочь в управлении процессом и обеспечении соблюдения применимых законов и правил.
