Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Как сделать это на законных основаниях, не ущемляя прав всех совладельцев? Какие документы могут потребоваться? Ответы на вопросы – в данном обзоре.

Мнение Эксперта

Мария Юрьевна Сохань

Эксперт по ипотеке, Генеральный директор юридического агентства "Айрин", администратор портала onipoteka.ru

Задать вопрос

Продажа квартир в залоге, когда использован материнский капитал - явление довольно частое. Заемщику и будущему покупателю следует приготовится к долгой эпопее. Меня всегда спрашивают - а сколько времени займет весь процесс сделки от нахождения покупателя до расчетов? Довольно долго - если уложимся в 2 месяца, то это хорошо.
По срокам:
- подготовка, переговоры, предварительный, передача залога и погашение ипотеки - 1 неделя.
- ожидание закладной - до 1 месяца.
- снятие обременения - 7 дней.
- выделение долей детям - 9 дней
- получение Распоряжения опеки - 7-20 дней.
- сделка продажи и покупки встречного жилья, расчеты - 9 дней.
И это при условии, что у покупателя наличка, а не ипотека. Иначе, срок еще растянется.
Если у вас есть вопросы, то задавайте.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом: без чего нельзя обойтись при проведении сделки

Второе название материнского капитала – семейный капитал. На практике это означает, что если сертификат расходуется с целью покупки недвижимости, то каждый член семьи, включая детей, будет наделён долей. При оформлении ипотеки заёмщик обязуется выделить долевую собственность всем членам семьи (256-ФЗ от 29.12.2006, ст. 10, п. 4 (скачать)). Делается это в течение полугода после выплаты ссуды, т.е. когда банк отзовёт обременение. Важное значение имеет то, когда именно это происходит. Возможно два варианта.

Доли не выделены

Нужно найти покупателя, готового заплатить задаток в размере долга по ипотеке. Затем написать заявление в банк на досрочное гашение.

Алгоритм действий будет предельно прост:

выплата остатка ипотеки за счёт денег покупателя;
снятие обременения со стороны банка;
выделение долей детям ( Как выделить доли по материнскому капиталу без нотариуса мы писали в другой статье);
получение согласия опеки на отчуждение;
сделка купли-продажи.

Доли выделены

Алгоритм такой же, только без выделения долей. Сделка выполняется с согласия органов опеки и попечительства (далее по тексту – ООиП), как и все операции, где в числе совладельцев есть дети.

Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом в соответствии с нормами законодательства возможно только при наличии согласия всех совладельцев.

Полная дееспособность, необходимая для проведения операций с недвижимостью, наступает в 18 лет (ГК РФ, статья 21 (скачать)). Родители в данном случае не могут распоряжаться имуществом своих детей. Если сделку по продаже необходимо организовать до достижения указанного возраста, то необходимо получить распоряжение ООиП. Как правило, данный документ получить непросто, поэтому рекомендуется готовиться к сделке купли-продажи с особой тщательностью.

Документы для ООиП

Основная задача ООиП – отследить, чтобы права детей при операциях с недвижимостью не были нарушены, т.е. по результатам сделки у них не должны ухудшиться жилищные условия. Для получения согласия ООиП потребуются:

соответствующие заявления со стороны обоих родителей;
паспорта всех совладельцев недвижимости;
свидетельства о рождении всех детей;
правоустанавливающие документы на жильё (основание – купля-продажа, долевое строительство);
технический паспорт жилья;
заявление от детей (если кому-то исполнилось 14 лет).

Документы, касающиеся недвижимости, потребуются как на продаваемое жильё, так и на планируемое к покупке. Сотрудники ООиП должны увидеть, что, например, из многоэтажного кирпичного дома не планируется переезд в деревянный дом без коммуникаций.

При взаимодействии с ООиП нередки спорные ситуации. Например, родителями принято решение продать 1-комнатную квартиру и приобрести 3-комнатную с привлечением ипотеки. Что касается комфорта в новом жилье и квадратуры, отводимой детям, очевидно, что ухудшения жилищных условий не предвидится. Но ООиП могут посчитать, что обременение со стороны банковской организации может ущемить права маленьких совладельцев, т.к. остаётся риск того, что родитель (-и) утратят возможность гасить кредит, и залог будет переоформлен на кредитора. Поэтому если планируется продажа квартиры после погашения ипотеки материнским капиталом, и нужно согласие ООиП, то можно подстраховаться следующими способами:

Наделить детей долями в другом жилье – без каких-либо обременений. Это возможно сделать, если:

сначала купить новое жильё без привлечения заёмных средств;
выделить доли в другой имеющейся у семьи недвижимости;
договориться с родственниками выделить доли в их жилье.

Положить в банк на счёт детям денежную сумму, сопоставимую с рыночной стоимостью их долей в продаваемой квартире.

Как продать квартиру если она в ипотеке с материнским капиталом: возможные варианты

При наличии разрешения на проведение сделки по продаже недвижимости со стороны органов опеки и попечительства возможно 3 варианта сделки купли-продажи:

Подписание предварительного соглашения с покупателем. (Лучше задатком, образец есть в статье — Лучше аванс или задаток при покупке квартиры в ипотеку )В этом случае нужно, чтобы он внёс предоплату в размере, составляющем сумму оставшегося долга. Продавец рассчитывается полностью с кредитной организацией, тем самым снимая с жилья обременение. В дальнейшем сделка проходит в стандартном режиме: покупатель выплачивает оставшуюся стоимость квартиры, а продавец передаёт квартиру. Регистрация в Росреестре будет выполнена без накладывания обременения.
Сделка, осуществляемая с сопровождением банка. Кредитная организация выставит счёт за свои услуги, но вероятность согласования операции очень высока. Расчёты в данном случае будут проходить или через счета банка или через банковскую ячейку, при этом мошенничество – исключено.
Продажа квартиры после материнского капитала снова посредством ипотеки. По сути, меняется только ФИО заёмщика, жильё по-прежнему выступает залогом. Кредитной организации данная операция выгодна, т.к. не происходит досрочного расчёта по обязательствам, и банк продолжает получать прибыль за пользование деньгами. Главное условие – удовлетворение нового заёмщика всем требованиям кредитора. В этом способе доли детям обязательно должны быть выделены.

Важно знать: Риски продавца при продаже квартиры за материнский капитал

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Подобные сделки организуются с целью осуществления обмена жилья меньшей площади на большую, в крайнем случае, наоборот. Пошаговый алгоритм в общем виде выглядит следующим образом:

Поиск подходящей недвижимости для покупки. Т.к. её параметры и соответствующие документы будут рассматриваться ООиП, рекомендуется заключить договор покупки предварительного характера (ГК РФ, ст. 429 (скачать)). Если для покупки нового жилья также будет привлекаться ипотечная ссуда, то редко допускается оформление сделки на одного или обоих родителей. Если есть распоряжение опеки о «согласии на передачу в залог с последующим возможным отчуждением», то банк обязан будет в договор купли-продажи включить детей. (Обязательство по выделению долевой собственности на детей, заверенное у нотариуса отменили).
Поиск покупателя на свою недвижимость. С целью оптимизации временных затрат рекомендуется выполнять этот шаг одновременно с первым этапом. Сделки с привлечением ООиП относятся к числу наиболее сложных, поэтому продажа может затянуться на несколько месяцев.
Подготовка документов для получения согласия на операцию со стороны ООиП. Пакет рассматривается, в среднем, две недели, но сроки могут затянуться по ряду причин спорного характера. По итогам проверочных мероприятий будет вынесено разрешение или отказ (48-ФЗ от 24.04.2008, ст. 21 (скачать)). Отказ составляется с мотивировкой, оспорить его можно только через судебные инстанции. С целью экономии времени рекомендуется искать другой вариант для покупки.
Получение авансовой составляющей от покупателя. Размер зависит от ситуации.
Снятие обременения в Росреестре при его наличии.
Внесение аванса для покупки нового жилья.
Регистрация сделок через МФЦ или Росреестр.
Окончательные расчёты между всеми участниками сделок.