Эскроу счета что это простыми словами и как будет проходить сделка по ипотеке

Эскроу счета что это простыми словами? При подписании договора купли-продажи квартиры покупателю нужна гарантия, что его право собственности будет зарегистрировано надлежащим образом. А продавец хочет знать, что получит оговоренную сумму полностью.

Особенно рискованными являются покупки по договорам ДДУ. Покупатель квартиры подписывает договор, перечисляет деньги застройщику и может потерять все, если последний окажется банкротом.

В 2019 году в России на уровне правительства решено сократить количество обманутых дольщиков. В связи с этим введение эскроу счетов становится актуальной темой, как никогда. Что же это такое? Как с их помощью снижается риск потерять квартиру, еще не став ее собственником? Ответы — ниже.

Эскроу счет — что это и для кого?

Счет эскроу — это особый банковский счет. На него покупатель зачисляет деньги, предназначенные для оплаты за определенный приобретаемый товар. Передача средств продавцу возможна только при выполнении условий, перечисленных в соглашении. Банк становится гарантом. Он проверяет качество исполнения обязательств каждой из сторон.

Договор об открытии эскроу счета подписывается:

депонентом. Эта роль отводится покупателю. Именно его деньги вносятся на счет;
бенефициаром или продавцом. Как только сделка будет зарегистрирована должным образом, деньги перейдут в его распоряжение;
агентом (банком).

В договоре указываются следующие моменты:

предмет или сумма денежных средств, подлежащая зачислению, с указанием валюты;
порядок действий гаранта после того, как стороны сделки исполнят свои обязательства;
права и обязанности депонента и бенефициара;
порядок разрешения споров. Если покупатель и продавец находятся в разных регионах, можно указать, в каком суде будет рассматриваться иск в случае, если стороны не смогут решить проблему в договорном порядке;
порядок и условия расторжения договора. Если аккредитив можно отозвать в любую секунду, в ситуации с эскроу счетами депонент обязан предоставить доказательства того, что сделка не состоится;
реквизиты всех сторон, заключающих договор, в том числе банка-агента.

Первоначально деньги, проходящие через эскроу счета, являются собственностью депонента. Но это не означает, что средства можно вывести или использовать иным способом. Как только бенефициар предоставляет агенту документы, подтверждающие выполнение обязательств по договору, деньги переходят в его распоряжение. Роль банка достаточно пассивна. Он не берет плату за пользование счетом и не начисляет проценты на остаток. По факту финансовая структура получает в свое распоряжение дополнительные средства для кредитования, например, застройщиков.

Эскроу счета используются для расчетов не только при покупке недвижимости, но и при оплате за ценные бумаги, автомобили, предприятия и т. д. Операция недоступна, если обе стороны — юридические лица. Но бенефициаром может быть, например, застройщик или риелтор.

Эскроу счета — это альтернатива банковским ячейкам и аккредитивам. Открывается максимум на 5 лет. Стороны могут указать в договоре больший срок, но после 5 лет государство не гарантирует возмещение, если у банка будет отозвана лицензия, или в случае форс-мажорных обстоятельств.

Если в течение срока действия эскроу счета условия, указанные в договоре, не выполняются, деньги возвращаются покупателю. Но пока соглашение действует, он не может изъять ни рубля даже в случае крайней необходимости. Открытие и использование эскроу счетов регулируется ст. 926.1 ГК РФ.

Схема сделки по ипотеке со счетом эскроу

Если речь идет о покупке недвижимости на первичном рынке, сделка по схеме эскроу счетов проводится следующим образом:

покупатель подбирает квартиру, заключает с застройщиком ДДУ. В нем обязательно указывается, что расчеты будут вестись через эскроу-счет.

Важно! Данный вариант оплаты станет обязательным для всех с 01.07.2019 года. Исключения есть, но о них — позже;

покупатель обращается в банк и запрашивает ипотечный займ;
если сделка одобрена, подписывается кредитный договор;
открывается эскроу счет. На него зачисляются и первоначальный взнос, и заемные средства (после регистрации обременения в Росреестре);
застройщик завершает строительство, получает технический и кадастровый паспорта, сдает дом, подписывает акты приема-передачи с покупателями.

Заявление на открытие эскроу-счета

Как только в Росреестр вносится запись о том, что заемщик становится собственником приобретенной квартиры, соответствующие документы передаются банк. После надлежащей проверки средства перечисляются застройщику.

Если квартира приобретается на вторичном рынке, суть использования эскроу счета при ипотеке меняется не сильно. Банк изучает документы потенциального заемщика и продавца и либо дает согласие на кредит, либо отказывает. В первом случае деньги (заемные и первоначальный взнос) зачисляются на эскроу счет. Продавец получит их только после регистрации сделки в ЕГРН.

Условия открытия счета эскроу

Общие условия счета эскроу Сбербанка — СКАЧАТЬ

Договор на счет эскроу

Какие банки работают с эскроу счетами

В мире счета данного типа используются достаточно давно. В России они только появились и еще не пользуются большой популярностью. Возможная причина — не все банки предоставляют подобную услугу. Получить подробную информацию о том, кто может открыть счет — на сайте Центрабанка.

Банки работающие с эскроу счетами, должны соответствовать особым требованиям. Например, обязательны высокий кредитный рейтинг и универсальная лицензия. На текущий момент времени эскроу счета могут открывать Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Совкомбанк и т. д.

Многие опасаются, что введение эскроу счетов приведет к сокращению количества и застройщиков, и банков, способных кредитовать строительство. Первые не смогут пользоваться дешевыми деньгами покупателей недвижимости и вынуждены будут брать кредиты. Неизбежное следствие — удорожание квадратных метров.

Банки, если не получат доступа к эскроу счетам, не смогут финансировать строительную отрасль и выдавать ипотечные кредиты. Это — потеря значительного объема прибыли, а значит, и конкурентных преимуществ.

Подлежат ли страхованию счета эскроу

Ежегодно в России у десятков банков отзывают лицензии. В стандартном варианте владелец депозита может рассчитывать на получение от Агентства по страхованию вкладов 1,4 млн. рублей. Если банк должен клиенту большую сумму, остальных денег придется ждать до момента, пока будет реализовано имущество банковской структуры.

Правительство стремится сделать эскроу счета популярным средством выполнения обязательства. Возможно, поэтому размер возмещения установлен на уровне 10 млн. рублей (основание — п. 3 ст. 12.2 Федерального закона «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» от 23.12.2003 N 177-ФЗ (ред. от 28.11.2018). Подсчитано, что средний размер ипотечного займа не превышает 2,4 млн. рублей.

п. 3 ст. 12.2 Федерального закона «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» от 23.12.2003 N 177-ФЗ (ред. от 28.11.2018)

п. 7 ст. 12.2 Федерального закона «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» от 23.12.2003 N 177-ФЗ (ред. от 28.11.2018)

В зоне риска оказываются жители столичных регионов, крупных городов или покупатели сразу нескольких квартир. Если учесть, что договор долевого участия заключается на 2-3 года и более, повышается вероятность банкротства кредитора или отзыва лицензии. Избежать этого можно, если обращаться в крупные банки, например, Сбербанк, Альфа-Банк или ВТБ. Но данные структуры выдают кредиты на более жестких условиях, чем небольшие региональные банки.

Как обойти счета эскроу

Впервые о счетах эскроу в России заговорили в 2017 году. Если проанализировать все действующие нормативные акты, необходимо сделать следующие выводы:

на каждого отдельного покупателя квартиры по ДДУ открывается отдельный счет. В договоре обязательно прописывается, что расчеты ведутся с применением эскроу счета. Указывается сумма, срок резервирования средств, причины расторжения договора депонирования. Основание — п.3, ст.15.4, ФЗ-214 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018);
деньги депонируются на период, превышающий договорной срок строительства на 6 и более месяцев. Основание — п.4, ст.15.5 ФЗ-214. Для застройщика это время — фора на случай форс-мажора. Если же застройщик не укладывается в прописанный срок депонирования, договор ДДУ автоматически расторгается. Основание — п.1, ст.9, ФЗ-214.

У заемщика остается возможность получить свои средства обратно, но в строго ограниченном количестве случаев, указанных в п.1 ст. 9, п.3, ст.15.4, ФЗ-214:

срок депонирования окончен, а объект не сдан в эксплуатацию;
ДДУ расторгнут. Это может произойти как по соглашению сторон, так и по решению суда;
застройщик признан банкротом, не имеет средств для завершения строительства;
дольщик на основании п.7, ст.15.4, ФЗ-214 заявляет об одностороннем расторжении ДДУ.

Односторонне расторжение Договора долевого участия в строительстве с счетами эскроу

п. 1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..»

п. 7 статьи 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..»

Если дом в эксплуатацию еще не сдан, а дольщик хочет избавиться от недвижимости, к новому покупателю переходят все права и обязанности, в том числе по счету эскроу.

Важно! Статьи 15.4 15.5 добавлены в ФЗ-214 в 2017 году. Соответственно, использовать эскроу-счета в качестве средства обеспечения обязательств можно только по договорам, заключенным и зарегистрированным в надлежащем порядке после 01.07.2017 года.

На 01.07.2019 года намечен переход застройщиков на счета эскроу. Они смогут привлекать деньги дольщиков только при условии зачисления на счета в банке. Но здесь есть одно большое исключение. Если хотя бы один ДДУ заключен до 01.07.2019 года, расчеты можно вести по старым правилам. Но застройщик обязан отчислять определенный процент в специальный компенсационный фонд.

Плюсы и риски эскроу счета

Эскроу-счета имеют как преимущества, так и недостатки. И те, и другие заслуживают отдельного внимания. Сначала о плюсах:

и покупатель, и продавец получают защиту от мошеннических действий противоположной стороны. Если обязательства по договору не выполнены, деньги возвращаются депоненту;
открытие эскроу счета стоит дешевле аренды банковской ячейки или обслуживания аккредитива. Некоторые банки не берут плату, если счет открывается в рамках ипотечного кредита;
если в силу разных причин у банка отозвали лицензию, депонент может получить до 10 млн. рублей в качестве возмещения от АСВ;
деньги на эскроу счет перечисляются по безналичному расчету. Нет необходимости носить наличные и рисковать ими.

Пришло время рассказать о проблемах эскроу счетов:

в случае если у банка отозвана лицензия, собственник получит не более 10 млн. рублей в качестве возмещения. Если речь идет о крупной покупке, то на эскроу счете может значиться и большая сумма. К тому же строительство жилых комплексов идет годами. Как следствие, повышается риск потери денег для депонента. Минимизировать его можно, если открыть несколько эскроу счетов в разных банках, но в этом случае значительно усложняется процедура оплаты и перечисления денег застройщику;
эскроу счета не могут использоваться при расчетах между юридическими лицами;
не все банки могут предоставлять данную услугу;
если деньги, предназначенные для оплаты за недвижимость, хранятся в банковской ячейке, в случае отзыва у банка лицензии покупатель получает всю сумму. Если же используется эскроу счет, можно претендовать на 10 млн. рублей максимум;
в России еще не сложилась судебная практика по делам, связанным с применением эскроу счетов. Если возникают спорные ситуации, нет прецедентов, на которые можно было бы опираться при принятии решений;
даже застройщики с положительной деловой репутацией не могут использовать средства со счета для оплаты материала, заработной платы персоналу. Им придется искать иные способы финансирования, брать кредиты, что неизбежно приведет к удорожанию жилья.

Если же застройщик не сможет открыть кредитную линию, повышается вероятность его банкротства. Дольщики не получат свои квартиры. Им вернут деньги с эскроу счетов, но средства долгое время будут «заморожены». Их нельзя перенаправить на покупку другого жилья.

Работа без счетов эскроу еще возможна. Но застройщики уже обсуждают способы обхода закона. Отдельные эксперты предлагают различные способы заставить строительные компании соблюдать дополнения к ФЗ-214. Например, планируется снять запрет на привлечение кредитных денег из иных источников. Дополнительно рассматривается вопрос о том, что застройщики смогут выпускать ценные бумаги, чтобы получить средства на строительство.

Напоследок

Эскроу счет — это возможность обеспечить безопасную передачу денег между покупателем недвижимости и продавцом. Но технология еще не проработана, не сформирована судебная практика. Отдельные эксперты говорят о том, что нововведение будет выгодно только банкам. Они будут сначала финансировать дольщиков, потом выдавать кредиты застройщикам. А вероятность банкротства строительных компаний из-за недостатка средств значительно усилится.

Ответы на часто задаваемые вопросы по счетам эскроу

Можно ли открыть совместный счет эскроу с другим физическим лицом?

Нет. Открывается один счет эскроу на один ДДУ. Вы сами определяете, кто будет владельцем счета.

Можно ли открыть счет эскроу по доверенности?

Да, счет эскроу можно открыть по нотариальной доверенности.

Можно ли открыть счет эскроу в другом банке?

Счет эскроу открывается в банке, который Застройщик выбрал в качестве эскроу-агента. По одному объекту банк может быть только один.

Что будет, если я вовремя не пополню счет эскроу?

Банк не контролирует своевременность пополнения счета эскроу, данную функцию выполняет Застройщик. Если в ДДУ предусмотрены пени за несвоевременное размещение средств на счет эскроу, то они могут быть наложены на вас со стороны Застройщика.

Могу ли я вернуть средства, которые ошибочно направил на счет эскроу?

Решение о возврате денежных средств принимается Банком по результатам рассмотрения заявления клиента.

Могу ли я перевести деньги на счет эскроу из другого банка?

Да, счет эскроу может быть пополнен из любого другого банка.

Могу ли я продать квартиру до окончания строительства?

Да, продажа возможна. Уступка прав по счету производится после регистрации договора уступки в Росреестре, путем обращения нового владельца с зарегистрированным договором уступки в отделение банка.

Как я могу получить выписку по счету эскроу?

Необходимо обратиться в любое из уполномоченных отделений с документом, удостоверяющим личность (паспорт)

Могу ли я снять деньги со счета эскроу или закрыть его?

Нет. Банк возвращает деньги и закрывает счет либо по истечении срока депонирования либо в случае расторжения договора долевого участия.

Перед перечислением средств банк контролирует качество построенного объекта?

Нет, банк не осуществляет технический надзор за строительством.

Могу ли я вернуть деньги, если построенная квартира меня не устраивает?

Данные спорные ситуации решаются между Застройщиком и Дольщиком в рамках ДДУ.

Что будет, если Застройщик не достроит дом вовремя?

Денежные средства со счета эскроу будут возвращены Дольщику.

Можно ли продлить срок действия счета эскроу?

Да, срок может быть продлен, если внесены соответствующие изменения в проектную декларацию Застройщика и подписано дополнительное соглашение к договору счета эскроу.

При новой схеме работы Застройщик заинтересован строить объект быстрее?

Да, так как на этапе строительства Застройщик не может использовать средства со счета эскроу. Он их получит только после завершения строительства.

Куда вносить остаток долга по ДДУ, если счет эскроу уже закрыт?

Если средства со счета эскроу перечислены застройщику и счет закрыт, но сумма по ДДУ еще не выплачена, остаток долга необходимо перечислять на расчетный счет Застройщика. Реквизиты счета необходимо получить у Застройщика.

Если расторгается ДДУ и закрывается счет эскроу, куда будут перечислены ипотечные средства, размещенные на нем?

Денежные средства будут возвращены на счет Дольщика, указанный в поручении на возврат депонируемой суммы. Далее необходимо действовать в соответствии с условиями вашего кредитного договора.

После регистрации ДДУ хочу изменить квартиру в этом же объекте. Какой порядок действий?

Необходимо оформить дополнительное соглашение к ДДУ (в этом случае счет эскроу не меняется) или новый ДДУ с одновременным расторжением старого (в этом случае счет эскроу закрывается, а для нового ДДУ открывается новый счет).

Куда вносить остаток долга по ДДУ, если счет эскроу уже закрыт?

Если средства со счета эскроу перечислены застройщику и счет закрыт, но сумма по ДДУ еще не выплачена, остаток долга необходимо перечислять на расчетный счет Застройщика. Реквизиты счета необходимо получить у Застройщика.

Проверяет ли Банк надежность Застройщика?

Надежность застройщика проверяют государственные органы, отвечающие за строительство. Оформления покупки через счет эскроу защищает Дольщиков от ненадежных Застройщиков.