Что делать с ипотекой если застройщик обанкротился

Что делать с ипотекой, если застройщик обанкротился — проблема, которая нет-нет, да и появляется на первичном рынке недвижимости, обсуждается в средствах массовой информации, в телесюжетах. И ситуация не из приятных — покупатель оформил ипотеку, с перспективой приобрести новое, комфортное жилье, и вдруг надежды рушатся — кредитные деньги вложены, а квартиры — не предвидится.

Государство ужесточило отношение к недобросовестным застройщикам, но и покупателю, приобретающему жилую недвижимость в кредит, также стоит быть внимательным при выборе строительной компании и объекта. Как правильно использовать ипотечный кредит, выбрать надежного застройщика и что делать, если банкротство наступило — далее.

Ипотека и банкротство застройщика

Ответ на вопрос, что делать с ипотекой если застройщик обанкротился, однозначный — все равно платить, и вот почему:

покупка квартиры на первичном рынке предусматривает заключение двух договоров, стороны-участники которых между собой не связаны: договора ипотеки с банком и договора долевого участия с застройщиком. Взаимоотношения заемщика с застройщиком кредитора не интересуют;
если застройщик оказался финансово несостоятельным, вины банка в этом нет — по ипотечному договору он планирует получить и причитающуюся сумму погашения, и проценты по кредиту;
просрочка платежей повлечет за собой начисление пени, штрафов, что многократно увеличит задолженность заемщика перед кредитором, что может быть взыскано им по решению суда.

Даже в такой ситуации, информация о недобросовестности заемщика будет внесена в кредитную историю, что ухудшит в будущем взаимоотношения с банками.

Оформляем ипотеку на жилье: предупредительные меры

Чтобы застраховаться от ситуации, когда оформлена ипотека и застройщик обанкротился, рекомендуют следующее:

Перед выбором компании-застройщика стоит заглянуть в электронную Картотеку арбитражных дел, которая находится в общем доступе. Задав наименование предприятия или ОГРН, можно найти информацию, какие судебные дела ведутся против организации. Наличие буквы «Б» в номере дела свидетельствует о возбуждении процедуры банкротства. (сайт — https://kad.arbitr.ru/)
Создан общегосударственный реестр предприятий-банкротов, где также можно найти интересующую информацию. (https://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=%D0%BF%D0%BE%D0%B8%D1%81%D0%BA)
Выбирая застройщика, тщательно изучают историю деятельности, которую можно найти в сети интернет. Обращают внимание, какие объекты построены, были ли задержки с вводом в эксплуатацию.
Ознакомиться с документами на строительство жилого комплекса, где планируют купить квартиру. Особо стоит остановиться на документах, подтверждающих право на земельный участок, наличие проектной декларации и разрешений на строительство, а также страхования ответственности перед дольщиками;
Выбор лучше остановить на объектах, близких к завершению строительства. Цена квартиры с готовностью 80-90% будет выше, но возрастает и вероятность ввода объекта в эксплуатацию.

Важно! Многие банки проводят аккредитацию новостроек. Приобретая квартиру в аккредитованном ЖК, покупатель может быть уверен, что застройщику банкротство не грозит.

Когда стоит проявить тревогу

Несмотря на то, что к выбору застройщика покупатель подошел серьезно, от непредвиденных ситуаций никто не застрахован. Поэтому рекомендуют хотя бы раз в месяц навещать новостройку, где покупается жилье. Что должно насторожить дольщика:

отсутствие движения в строительстве, отставание от графика, указанного в проектной декларации;
задержка более полугода в передаче жилья покупателю;
проблемы, возникшие относительно права аренды или собственности на земельный участок;
прекращение работы офиса продаж компании, игнорирование телефонных звонков.

Дольщику стоит обратиться с письменной претензией к руководству компании за разъяснением ситуации. Кроме того, для более эффективного воздействия, дольщикам стоит составить коллективное обращение, чтобы совместными усилиями решать проблему.

Если банкротство неизбежно: действия дольщика

Механизм банкротства предприятия четко прописан законодательством, которое не делает различий между компаниями-застройщиками и другими организациями. Признать должника банкротом может только суд.

Законодательно, процедура вводится на один год, но может быть продлена по решению комитета кредиторов, и состоит из четырех этапов:

Наблюдение и финансовое оздоровление, когда дело о банкротстве возбуждено, назначен арбитражный управляющий.
В течение полугода проводится наблюдение и анализ деятельности застройщика, финансовых потоков. По окончанию срока, компания может продолжить работу или будет ликвидирована.
Внешнего управления и конкурсного производства, когда руководитель предприятия отстраняется от управления, а на его место назначается конкурсный управляющий. В его задачу входит организация погашения требований кредиторов, путем продажи имущества предприятия на открытых торгах.

Что касается действий дольщиков в процедуре банкротства, то здесь есть некоторые нюансы:

если дело о банкротстве застройщика возбуждено, дольщики в течение 5-ти дней должны получить письменное уведомление, с предложением включить требования в реестр кредиторов;
дольщик имеет право выбрать один из реестров — требование предоставить жилье или реестр по возврату денежных средств. Срок для выдвижения требований составляет 1 месяц в процедуре наблюдения и 2 месяца — в конкурсном производстве;
выбирать реестр рекомендуют в зависимости от стадии строительства. Если вероятность окончания стройки высокая — стоит заявить требования в реестр о предоставлении жилья.

Важно! С передачей компании-застройщика под внешнее управление, стороны по договору ДДУ получают право одностороннего отказа от обязательств, и тогда есть шанс вернуть вложенные деньги.

Получаем квартиру через суд

Можно ли получить в собственность квартиру, если есть ипотека и застройщик обанкротился? Утвердительный ответ возможен при условии, что:

застройщик успел получить разрешение на ввод жилого комплекса в эксплуатацию;
акт о вводе в эксплуатацию подписан раньше, чем вынесено решение суда о банкротстве.

Тогда право собственности дольщиков на жилье может быть признано в судебном порядке.

Если же акт ввода в эксплуатацию не оформлен, квартиры могут быть переданы в собственность покупателям, если жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех дольщиков и новостройка не является объектом банковского залога.

Заключение

Ситуация, когда оформлен ипотечный договор, а застройщик обанкротился, пожалуй, самая неприятная для заемщика, но не без выходная. Стоит обратить внимание, что защита интересов дольщика требует хорошей юридической подготовки и опыта ведения подобных дел. Поэтому без грамотного юриста — не обойтись.

Оцените статью, поставив звезды. Задайте вопросы в комментариях, или в разделе — Задать вопрос по ипотеке — Онлайн