Как официально сдавать квартиру и платить налоги

Разложим по полочкам, как официально сдавать квартиру и платить налоги с максимальной экономией на выплатах государству. До 2020 года у собственника было только два варианта налогообложения: платить 13% от дохода как физлицо или регистрировать ИП и перечислять государству 6% по упрощенке. Однако с недавних пор арендодатели из 20 российских регионов могут стать самозанятыми и вносить в бюджет всего 4% от денег, которые платят квартиранты.

Где искать платежеспособных жильцов

Если вы решили официально сдать квартиру в аренду и не планируете завышать цены, арендатора найти не сложно. Наведите порядок, укомплектуйте квартиру необходимой мебелью и техникой, сделайте несколько фото и разместите их в интернете. Объявления можно выкладывать в социальных сетях – районных или городских группах, на площадке Яндекс.Район, популярных досках объявлений или специализированных сайтах по аренде/продаже недвижимости.

На заметку. При размещении информации на Авито придется оплатить услуги сервиса. Тариф на 1 объявление в разделе Недвижимость – 400-500 рублей.

Некоторые арендодатели предпочитают официально сдавать квартиру через налоговую и риэлтора. Опыт показывает: если у людей достаточно средств, чтобы заплатить комиссию агентству, задержки рентных платежей случаются крайне редко.

Документы чтобы сдать квартиру официально

Без осмотра помещения и правоустанавливающих документов на жилье заключить договор не удастся. Подобные сделки при длительной аренде случаются крайне редко. Зато владельцам жилья, решившим официально сдавать квартиру посуточно с документами, такие предложения через интернет-ресурсы поступают часто.

Теперь рассмотрим, какие нужны документы, чтобы сдать квартиру официально по всем правилам. При осмотре жилья потенциальный квартирант вправе запросить:

• паспорт собственника жилья, если документ подписывается в его присутствии;
• выписку ЕГРН, которая удостоверяет, что именно он является собственником квартиры;
• кадастровый паспорт на объект найма;
• последние квитанции без долга по коммунальным платежам.

Какой договор заключать с квартиросъемщиками

Чтобы все было законно, юристы рекомендуют заключать договор найма. Стандартный срок соглашения, не требующий регистрации в Росреестре, составляет 11 месяцев (Гражданский кодекс, ст. 609 (скачать)). Если арендатор планирует прожить в квартире дольше, необходимо подъехать в местное подразделение регистрирующей организации или МФЦ, оплатить 2000 рублей госпошлины, чтобы поставить отметку в единой базе. В этом случае договор найма составляется в 3-х экземплярах, один из которых остается у чиновников.

В тексте соглашения указывают:

• сведения об арендодателе и нанимателе;
• параметры недвижимости, номер документа о собственности;
• дата составления документа и продолжительность найма в днях, месяцах, а если нужно – в годах;
• права и обязанности каждой из сторон в подробностях;
• порядок и способы перечисления арендной платы, коммунальных начислений;
• список имущества, которое предоставляется жильцу в пользование;
• условия расторжения, сроки уведомления о переезде.

Важно! Не забывайте указывать в договоре срок найма. Если упустить этот параметр, соглашение автоматически действует 5 лет (ГК РФ, ст. 683 (скачать)) и документ подлежит регистрации в Росреестре.

Как сдать квартиру посуточно официально

У владельцев жилья, которые зарабатывают на посуточной аренде, с 1 октября 2019 года могут возникнуть сложности. Причиной всему – запрет на оказание гостиничных услуг в жилых домах (59-ФЗ от 15.04.2019г, ст. 1 (скачать)). Теперь чтобы сдать квартиру официально по договору на короткий срок, необходимо переводить помещение в нежилое. Открывать хостел или мини-гостиницу можно только на первом или цокольном этажах с отдельным входом.

Исключений для предпринимателей, желающих сдавать свою квартиру на 15 этаже, не сделали, поэтому законность такой деятельности спорна. Если же вы все-таки на это решились, порядок ведение сделки аналогичен долгосрочной аренде.

Как выгоднее сдавать жилье – через ИП или самозанятость

Самый важный вопрос: какой налог платить, если сдавать квартиру официально по договору? Для всех владельцев недвижимости, заявивших государству о сдаче жилья в наем, ФНС начисляет 13% с суммы арендных платежей (НК РФ, ст. 208 (скачать)). Например, вы как физлицо сдаете однушку в областном центре за 15000 рублей. Весной следующего года вы обязаны заплатить в бюджет 23400 рублей (15000*12*13%). Согласитесь, сумма выходит немаленькая.

Есть выход – оформить ИП и выбрать упрощенку. В этом случае государству придется выплачивать всего 6%, то есть всего 10800 (15000*12*6%) за год. Экономия составит 12600 рублей.

Но самый лучший вариант – стать самозанятым. Желающим официально сдать комнату в квартире в Москве частному лицу за 15000 рублей придется платить всего 4%, организации – 6% налогов! Расходы без вычета составят 7200 рублей (15000*12*4%) в год или по 600 рублей в месяц. При этом государство позволяет взять налоговый вычет в сумме 10000 рублей или 1% в месяц от суммы выплат, пока сумма не будет исчерпана. Тогда выплаты будут еще меньше – 5400 (15000*12*3%) в год или 450 рублей в месяц, а положенным вычетом можно будет пользоваться более 5 лет.

На заметку. Хорошая новость для собственников квартир, которые хотят выйти из тени и при этом платить минимальные налоги. В середине 2020 года специальный налоговый режим, позволяющий получить статус самозанятого, станет действовать на всей территории РФ.

Если сдавать квартиру официально – плюсы и минусы

Неоспоримый минус выхода из тени – необходимость платить налоги государству. Не все хотят отстегивать из своего кармана кругленькую сумму. Однако плюсов у самозанятости или ИП намного больше, например:

• вам не придется волноваться, если налоговая что-то заподозрит и захочет получить доступ к банковским счетам;
• если так и не удалось добиться взаимопонимания с соседями, жалобы на квартирантов и незаконную предпринимательскую деятельность вам не страшны;
• арендодатель будет чувствовать себя уверенно, если возникнет конфликт с жильцами с участием участкового или судебных органов.

Ответственность за неофициальную сдачу недвижимости

Еще что нужно чтобы сдавать квартиру официально с оформлением всех документов? Пожалуй, активная гражданская позиция. Ведь многие считают, что если не регистрировать договор в Росреестре, в налоговую сведения не попадут. Однако законодательство обязывает декларировать доходы вне зависимости от срока сдачи жилья.

Даже если вы сдали комнату на ночь, ФНС имеет право наложить на вас штраф (НК РФ, ст. 1222 (скачать)). Но государство пока не планирует занимать жесткую позицию по отношению к черным собственникам, надеясь на их сознательность в легализации арендного рынка жилья. Зная, если сдавать квартиру официально, сколько платить налогов, гражданин сам делает выбор – спать спокойно или скрывать доход от фискальной службы.