| 0,5%
| Ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218
| 13.01.2025 | 3 мес.
|
| от суммы сделки (кадастровой стоимости) — стоимость нотариального тарифа (не более 20 000 руб.) | — норма, регулирующая нотариальное удостоверение сделок с долями | дата вступления в силу обязательного нотариата для всех договоров дарения недвижимости | срок, в течение которого сособственник может потребовать перевода прав покупателя на себя |
1. Общее правило: нотариус обязателен
Когда речь заходит о сделках с долями в квартире, многие граждане надеются сэкономить на нотариусе, оформив договор в простой письменной форме. Однако российское законодательство в этом вопросе весьма строго.
По общему правилу, закреплённому в ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Нотариальная форма обязательна не только при продаже доли посторонним лицам, но и при её продаже одному из сособственников, а также при дарении доли. Нарушение этого требования влечёт ничтожность сделки — она не будет иметь юридической силы с момента заключения.
Зачем законодатель ввёл столь жёсткое требование? Нотариус при удостоверении сделки устанавливает правомочность сторон, проверяет подлинность их намерений, соблюдение прав преимущественной покупки других сособственников — и только потом заверяет документ. Это защищает как продавца, так и покупателя.
«Обязательное нотариальное удостоверение сделки требуется, если по одному договору свои доли в праве на недвижимость отчуждают не все участники общей долевой собственности, даже в случае, когда один из сособственников становится единоличным владельцем объекта».— Заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве Елена Юрова
2. Когда можно обойтись без нотариуса: 3 законных случая
Несмотря на жёсткое общее правило, закон прямо предусматривает ряд исключений. Разберём каждое из них подробно.
Случай 1. Все сособственники отчуждают доли по одному договору
Это главное исключение, прямо закреплённое в ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218. Если все участники долевой собственности одновременно продают свои доли одному покупателю в рамках одного договора — нотариус не требуется.
Критически важное условие: все сособственники должны быть стороной одного и того же договора. Если они заключат два отдельных договора (пусть и в один день), каждый из них потребует нотариального удостоверения.
Случай 2. Сделки с земельными долями сельхозназначения
Отчуждение долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ, не требует нотариального удостоверения. Это специальная норма для аграрного сектора и к квартирам неприменима.
Случай 3. Сделки в рамках программы реновации (г. Москва)
Договоры, заключённые в рамках московской программы реновации жилищного фонда, также освобождены от обязательного нотариального удостоверения — это прямо предусмотрено специальным законодательством о реновации.
В 2022 году Верховный Суд РФ рассмотрел дело, где один сособственник дарил свою долю второму сособственнику. ВС указал, что в такой ситуации нотариальное удостоверение не требуется: проверять соблюдение преимущественного права покупки не нужно, поскольку его попросту нет — единственный другой сособственник и есть получатель доли. Росреестр, однако, в информационном письме от 02.02.2023 № 13-0823-АБ/23 занял противоположную позицию, настаивая на нотариальной форме исходя из буквального прочтения ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218. Эта коллизия утратила практическое значение с 13 января 2025 года: поправки в ст. 574 ГК РФ (ФЗ-459 от 13.12.2024) сделали нотариальное удостоверение обязательным для любых договоров дарения недвижимости без исключений — в том числе между сособственниками. Таким образом, вопрос закрыт законодательно: дарить долю без нотариуса теперь нельзя ни при каких обстоятельствах.
| Ситуация | Нотариус обязателен? | Основание |
|---|---|---|
| Продажа доли третьему лицу | Да | Ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 |
| Продажа доли одному из сособственников | Да | Ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 |
| Дарение доли любому лицу (с 13.01.2025) | Да | ФЗ-459 от 13.12.2024, ст. 574 ГК РФ |
| Все сособственники продают доли по одному договору | Нет | Ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 (исключение) |
| Ипотека долей всеми участниками по одному договору с банком | Нет | Ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 (исключение) |
| Отчуждение доли несовершеннолетнего | Да, всегда | Ч. 2 ст. 54 ФЗ-218 |
| Сделки с земельными долями сельхозназначения | Нет | ФЗ-101 от 24.07.2002 |
| Реновация жилья в Москве | Нет | Закон о реновации |
3. Важные изменения с 2025 года: дарение недвижимости
С 13 января 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ, который существенно расширил обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.
До этой даты дарение недвижимости в ряде случаев можно было оформить в простой письменной форме. Теперь это невозможно. Закон направлен на защиту социально уязвимых граждан от мошеннических схем, когда дарителей вынуждали подписывать документы без понимания последствий.
Нотариус при дарении обязан убедиться в добровольности сделки, проверить дееспособность сторон и отсутствие обременений, а также направить документы в Росреестр в электронном виде — переход права регистрируется в течение 24 часов.
4. Когда нотариус обязателен в любом случае
Вне зависимости от состава участников и формы сделки, нотариальное удостоверение строго обязательно в следующих ситуациях:
- Среди собственников есть несовершеннолетний или недееспособный. Сделки по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего или гражданина, признанного ограниченно дееспособным, подлежат обязательному нотариальному удостоверению согласно ч. 2 ст. 54 ФЗ-218. Никакие исключения здесь не работают.
- Имущество подопечных. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом подопечного, то есть лица, над которым установлена опека или попечительство, также требуют нотариальной формы.
- Только часть сособственников участвует в сделке. Если хотя бы один из сособственников не участвует в сделке (например, двое из троих продают свои доли), каждая такая сделка требует нотариального удостоверения.
- Дарение любой недвижимости после 13.01.2025. Как описано выше — любые договоры дарения недвижимости теперь требуют нотариуса без исключений.
5. Пошаговый порядок оформления сделки без нотариуса
Если ваша ситуация подпадает под законное исключение (все сособственники продают доли по единому договору — договору купли-продаже), следуйте следующему порядку действий.
- Убедитесь, что все сособственники согласны. Договоритесь со всеми владельцами долей об условиях сделки: цена, порядок расчётов, дата передачи квартиры. Каждый из них должен быть готов выступить продавцом по одному договору.
- Составьте договор купли-продажи. В договоре на стороне продавца выступают все сособственники. Обязательно укажите: предмет (квартира как объект целиком или указание на все доли), цену каждой доли, паспортные данные всех сторон, основания возникновения права собственности у каждого продавца.
- Соберите пакет документов. Вам потребуются: договор купли-продажи (по числу участников), паспорта всех сторон, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы (свидетельства о праве, договоры, решения суда). При наличии зарегистрированного брака у продавцов — нотариальное согласие супруга на сделку.
- Подайте документы в МФЦ. Все участники сделки должны лично обратиться в МФЦ для подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности. Уплатите государственную пошлину (4 000 руб. для физических лиц).
- Получите выписку из ЕГРН. По истечении установленного срока (обычно 7–9 рабочих дней через МФЦ) получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности к покупателю.
6. Риски сделки без нотариуса
Экономия на нотариусе может обернуться серьёзными последствиями, если ситуация не подпадает под законное исключение.
| Риск | Последствие |
|---|---|
| Сделка оформлена без нотариуса там, где он обязателен | Ничтожность сделки с момента её заключения; Росреестр откажет в регистрации |
| Нарушено преимущественное право покупки сособственника | Сособственник вправе потребовать перевода прав покупателя на себя в течение 3 месяцев |
| Не получено согласие супруга продавца | Супруг вправе оспорить сделку в судебном порядке |
| Среди сособственников есть несовершеннолетний (не замечено) | Сделка ничтожна; возможна административная и уголовная ответственность за нарушение прав ребёнка |
| Неправильно составлен договор | Приостановление или отказ в регистрации Росреестром |
7. Частые вопросы
Обойтись без него законно только в строго определённых случаях — прежде всего, когда все сособственники отчуждают (продают) свои доли одновременно по единому договору.
С января 2025 года дарение любой недвижимости — включая доли — обязательно удостоверяется нотариусом, вне зависимости от родства сторон. Если ваша ситуация неоднозначна — обратитесь к юристу: стоимость консультации несопоставима с последствиями ничтожной сделки.
Читайте также
Фиктивные разводы ради семейной ипотеки: как россияне обходят правило «одна семья — один кредит» и чем это грозит
ВТБ ипотека для граждан пяти стран СНГ: новые возможности с 9 декабря 2024 года
Итоги ипотечного кредитования в России за октябрь 2024 года: снижение объемов и рост ставок
