ФНС России напоминает: в большинстве случаев продажа жилья вообще не облагается налогом. Разбираемся, когда именно платить не нужно — и как правильно считать сроки.
| 5 лет общий минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ | 3 года сокращённый срок — для ряда случаев по закону | 0 ₽ налог для семей с 2+ детьми при соблюдении условий |
Доход от продажи недвижимости не облагается НДФЛ, если объект находился в вашей собственности не менее пяти лет. Это базовое правило — но у него есть важные исключения, о которых знают далеко не все.
Когда достаточно 3 лет
Минимальный срок сокращается до трёх лет, если право собственности получено одним из следующих способов:
- Наследование или дарение от члена семьи / близкого родственника
- Приватизация
- Передача по договору пожизненного содержания с иждивением (рента)
- Продажа единственного жилья — при условии, что другой жилой недвижимости у вас нет. Купить новую квартиру можно за 90 дней до продажи старой: «единственность» при этом сохраняется
Нюансы подсчёта срока
Дата начала отсчёта зависит от того, как именно вы получили имущество — и здесь есть важные тонкости, которые часто упускают из виду:
- Наследство: срок считается со дня смерти наследодателя, а не с даты регистрации права в Росреестре
- Новостройка (ДДУ): срок считается с даты полной оплаты по договору — дата акта приёма-передачи и оформления собственности роли не играют
- Доли: если сначала владели долей, потом выкупили остаток и сразу продали всё — срок считается с даты покупки первой доли
Льгота для семей с детьми — без ограничения по сроку
Доходы от продажи жилья семьями с двумя и более детьми освобождаются от НДФЛ вне зависимости от срока владения — начиная с 2021 года. Но одновременно должны выполняться все пять условий:
- В семье двое или более детей до 18 лет (или до 24 лет — при очном обучении)
- Новое жильё куплено в том же году, что продано старое, или не позднее 30 апреля следующего года
- Общая площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше, чем у проданного
- Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей
- На момент продажи у членов семьи нет другого жилья суммарной площадью более 50% от купленного
Имущественный вычет: можно не подавать декларацию
Даже если срок владения не истёк, вы вправе не отчитываться перед налоговой — если доход от продажи не превышает размер имущественного вычета:
| 1 млн ₽ Квартиры, дома, комнаты, садовые дома, земельные участки и доли в них | 250 тыс. ₽ Иная недвижимость: гаражи, постройки и прочее | 250 тыс. ₽ Иное имущество: автомобили, предметы искусства и другое (кроме ценных бумаг) |
ⓘ Если совокупный доход от продажи нескольких объектов не превышает предельный размер вычета — декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно, налог не возникает. Если превышает — обязанность подать декларацию сохраняется.
Читайте также
Договор дарения между родственниками: нужно ли уведомлять налоговую?
Сбербанк снизил ставки по рыночной ипотеке с 27 апреля 2026 года
Долевая собственность на квартиру: пять опасных ситуаций по новым решениям судов
