Верховный суд РФ: истечение аренды земли не лишает права зарегистрировать построенный дом

Верховный суд России вынес принципиальное решение: Росреестр не вправе отказывать в регистрации права собственности на жилой дом только потому, что к моменту обращения за регистрацией истёк срок договора аренды земельного участка, на котором этот дом возведён.

Суть дела

Житель Белгородской области построил жилой дом на арендованном земельном участке, полностью соблюдая установленные договором сроки строительства. Когда гражданин обратился в Росреестр для постановки объекта на кадастровый учёт и оформления права собственности, ведомство отказало — к тому моменту договор аренды земли уже закончился.

Три судебные инстанции — суд первой инстанции, апелляционный и кассационный суды — поддержали позицию Росреестра и отказали собственнику в защите его прав.

Позиция Верховного суда

Коллегия по административным делам Верховного суда РФ отменила все предыдущие решения и указала на ключевой правовой принцип: при регистрации дома, построенного на арендованной земле, определяющее значение имеет не дата подачи заявления, а соблюдение сроков строительства.

Поскольку дом был возведён в период действия договора аренды земельного участка, что подтверждалось документально, отказ Росреестра признан незаконным. ВС РФ обязал поставить дом на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности на него.

Право на регистрацию возникает в момент создания объекта, а не в момент подачи заявления. Административная процедура не должна ухудшать положение добросовестного застройщика.

Комментарий юриста

Мария Юрьевна Сохань

Юрист, администратор портала onipoteka.ru

Задать вопрос

Данное определение Верховного суда является крайне важным прецедентом для тысяч граждан по всей России, которые оказались в аналогичной ситуации. Позиция нижестоящих судов фактически порождала правовую ловушку: человек строил дом законно, в строгом соответствии с договором и разрешительной документацией, однако из-за административных задержек при оформлении документов рисковал лишиться возможности зарегистрировать право собственности.

С правовой точки зрения суд применил системное толкование норм Гражданского кодекса и Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Статус объекта недвижимости и основания для его регистрации определяются на момент его создания, а не на произвольно выбранную дату обращения в реестр.

Для практики это решение означает следующее: если вы построили дом на арендованной земле в сроки, установленные договором, — Росреестр не вправе отказать в регистрации даже спустя годы после истечения аренды. Всем, кто получил аналогичный отказ, рекомендуется обжаловать его, ссылаясь на данное определение ВС РФ как на судебный прецедент.

Отдельно стоит отметить системную проблему: Росреестр нередко использует формальные основания для приостановки и отказа в регистрации, перекладывая на граждан бремя судебных разбирательств. Решение ВС РФ — важный сигнал правоприменителям о недопустимости подобной практики.