Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку

Перейти на наш канал Яндекс Дзен

Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку

Вопрос, можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, нередко беспокоит собственника свободного помещения. Последуют ли санкции со стороны кредитора и страховой компании? Каким образом отчитаться перед налоговой и оградить себя от недобросовестных квартирантов? Разберемся, как это сделать с наименьшими рисками и максимальной выгодой. А также выясним, когда нельзя сдавать квартиру в ипотеке?

Можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку

Законом не запрещено купить квартиру в ипотеку и сдавать ее. Ограничения могут исходить от банка и страховой компании. Перечитайте договоры с ними. Не исключено, что вам можно сдавать квартиру в ипотеке без препятствий.

Можно ли сдавать квартиру в военной ипотеке? На сдачу жилья в большей степени влияет политика банка, а не ипотечная программа. Если ограничения есть, они указаны в кредитном договоре.

Нужно ли согласие банка или страховой

Обычно договорами предусмотрено получение письменного согласия банка/страховой или полный запрет на сдачу. Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке?

В случае невыплаты долга квартира переходит банку. Договор найма продолжает действовать, новый собственник обязан соблюдать все его условия в качестве наймодателя.

Предприимчивые граждане злоупотребляли возможностями: заключали договор с квартирантами на несколько лет, не выплачивали ипотеку, создавали дополнительные проблемы банкам при продаже залоговой квартиры.

Что делать, если кредитор запретил

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку при наличии в кредитном договоре пункта о запрете?

Если вы не хотите нарушать соглашений с банком, подайте заявление на пересмотр условий. В качестве причины часто указывают сокращение постоянного дохода. Банки практикуют заключение дополнительных соглашений, в которых прописаны:

  • разрешение на сдачу;
  • максимальный срок договора найма;
  • невозможность автоматической пролонгации договора.

Шаблон заявления в банк о разрешении сдачи в аренду квартиры  — Скачать

Почему может отказать банк и страховая

Категорические отказы банка и страховой встречаются редко. Объяснять причины они не обязаны. Из наиболее вероятных:

  • сумма долга близка к оценочной стоимости жилья, и если квартиранты окажутся неаккуратными, размер залога (=стоимость квартиры) перестанет покрывать выданный кредит;
  • выявление в истории клиента фактов злоупотребления, нарушения закона, прямо или косвенно связанных со сделками с недвижимостью;
  • при устном обращении есть вероятность попасть к специалисту, недостаточно компетентному в вопросе, можно ли сдавать квартиру в ипотеке.

Страховая компания вероятно откажет в выплате, если наступит страховой случай и будет доказана вина нанимателя, проживающего без ведома страховщика. Во избежание такой ситуации предупредите агента о намерении сдавать квартиру. Стоимость страхового полиса увеличится. Расходы обоснованные, а арендная плата покроет их в первый же месяц.

Как банк может узнать, что квартира сдается

Факт, что вы берете квартиру в ипотеку и сдаете ее, может выявиться при разных обстоятельствах. Опишем наиболее частые случаи.

Кредитным договором предусмотрена возможность банка проверять фактическое состояние недвижимости. Кредиторы пользуются им при образовании просрочек, проблемах связаться с клиентом по телефону.

Если вы обратитесь за возмещением ущерба, высока вероятность встречи квартиранта с представителем страховой компании.

Важно! При обращении соседей в полицию с жалобами на шум и порчу имущества в подъезде сотрудники банка будут уведомлены.

Последствия для собственника

Наиболее серьезные санкции прописаны в договорах с банком и страховой. Вероятные варианты:

  • требование полного досрочного погашения долга по кредитному договору;
  • штраф.

На практике банки прибегают к подобным мерам при образовании проблем с задолженностью или заемщиком. Надежных клиентов часто уведомляют устно или письменно, либо оставляют факт «незамеченным».

Рекомендуем прочитать: Что делать если нет денег платить ипотеку

Что будет, если не заключать договор с арендатором

Гражданский кодекс обязует заключать договор найма в письменной форме, но не предусматривает ответственности за его отсутствие. Договор регламентирует права и обязанности собственника и нанимателя.

Пример договора аренды квартиры, в том числе купленной в ипотеку

Этот документ:

  • главный при возникновении разногласий;
  • основной для суда, если конфликт не получится решить самостоятельно;
  • полностью или частично может освободить вас от ответственности перед соседями, если квартиранты затопят их;
  • частично доказывает получение вами дохода, с которого положено уплатить налог 13% – для полного доказательства необходим документ, подтверждающий оплату, или заполнение налоговой декларации.

Вы можете пользоваться перечисленными преимуществами и недостатками только вместе. Если не заключите договор, будет одним подтверждением дохода меньше, а также не будет свидетельств договоренностей на случай разногласий и конфликтов.

Интересно! При сдаче квартиры через Booking, Airbnb или подобные ресурсы вы и наниматель принимаете условия оферты, что приравнивается к заключению соглашения.

Предлагаю скачать шаблон договора для сдачи в аренду квартирыДоговор найма жилого помещения — Скачать.

Договор без суммы оплаты за пользование квартирой

Некоторые собственники отдают в пользование квартиру, не взимая с проживающих платы. Так поступают:

  • родственники;
  • близкие знакомые;
  • владельцы жилья, состояние которого не позволяет получить денег за его сдачу, но позволяет переложить квартплату на «гостей».

Права и обязанности хозяина и жильцов можно зафиксировать в договоре безвозмездного пользования. Этим способом успешно злоупотребляют собственники и наниматели, между которыми сложились доверительные отношения. Оплата производится без документального подтверждения – наличными. При необходимости подтвердить факт проживания есть договор.

Нужно ли уведомлять налоговую

По закону вы обязаны отчитаться о доходах, когда сдаете в аренду квартиру в ипотеке либо свободную от обременения. Уклонение от уплаты налога трудно доказуемо при наличной оплате. Договор показывает только намерения сторон. Факт сдачи подтверждают документы:

  • акт;
  • чек об оплате;
  • расписка в получении денег;
  • декларация о доходах;
  • заявление нанимателя;
  • свидетельские показания соседей.

Часто складываются условия, при которых не появляется ни один из перечисленных документов.

Как правильно взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

Рассмотрите вариант использования нового жилья для собственного проживания. Когда клиент купил квартиру в ипотеку а старую сдал, вовсе не потребуется согласование банка.

Чем выше риск, который вы считаете для себя приемлемым, тем выше чистый доход от ипотечного помещения. Вероятность выявления квартирантов банком, страховой, налоговой низкая. Многие собственники этим пользуются, получают максимальную прибыль. Некоторым из них приходится оплачивать штрафы, иногда и ремонт соседям.

Как можно сдавать квартиру купленную в ипотеку с минимальными рисками?

Выбираем банк

Подготовка начинается на стадии выбора кредитного учреждения. До заполнения заявки обратитесь за консультацией к банковскому специалисту. Среди прочего поинтересуйтесь, что если вы решите пустить квартирантов. Можно ли сдавать квартиру находящуюся в ипотеке у этого кредитора? Выбирайте комфортные для себя условия, а именно соотношение:

  • процентной ставки;
  • лояльности кредитной организации к квартирантам;
  • прозрачности ваших отношений с банком (уведомлять/не уведомлять об аренде).

Подача заявки

Взвешенно отнеситесь к заполнению пункта о сдаче в найм. Последствия уведомления могут быть разными, например:

  • отсутствие проблем со сдачей в будущем;
  • отказ;
  • увеличение суммы первого взноса.

Поиск квартиры

Выбирая инвестиционную квартиру, примите во внимание и оцените для себя актуальность закономерностей:

  • пожилым соседям свойственно выражать недовольство чаще, чем молодым, вплоть до обращения в полицию;
  • в старых домах пожилых соседей больше, чем в новых;
  • в среднестатистической панельке шумоизоляция значительно ниже, чем в монолитном доме, максимально комфортными по звукоизоляции считаются кирпичные строения;
  • чем старше дом, тем выше износ коммуникаций;
  • чем выше этаж, тем больше соседей под вашей квартирой (третьи лица, перед которыми вы несете гражданскую ответственность, что особенно хлопотно при выходе из строя коммуникаций).

Страхование

Обязательное страхование по ипотеке защищает банк от убытков в случае взрыва газа, падения метеорита, самолета и прочих маловероятных событий. Простыми словами – на случай разрушения стен. Поинтересуйтесь стоимостью страхования рисков нанесения ущерба вашему имуществу, а также вашим соседям по вине жильцов вашей квартиры.

До оформления обязательной страховки побеседуйте со страховым агентом. Узнайте:

  • отношение компании к квартирантам в целом;
  • стоимость страхования всех вас интересующих рисков.

Целесообразно обзвонить или обойти 3-4 страховщика. Условия могут существенно отличаться. Важно учесть:

  • страхование всех рисков у одного страховщика обычно более выгодно, чем по отдельности в разных компаниях;
  • банки предлагают комплексное страхование при оформлении кредита, предложения бывают от крайне выгодных до крайне обременительных, внимательно изучите и сравните их;
  • помните о сроке оформления страховки, обязательной по ипотечному договору;
  • если сдача квартиры планируется позже (например, помещению требуется ремонт), возможно, преждевременно заключать договоры страхования всех рисков сразу.

Принимаем решение: перекладываем ответственность на страховую и сообщаем всю достоверную информацию или же несем риски самостоятельно, оформив формальную страховку целостности стен.

Перед сдачей квартиры

Уместным будет познакомиться с соседями, сообщить, что вы купили квартиру № Х, хотите ее сдавать. На случай претензий оставьте свой номер телефона. Часто среди соседей оказываются люди, которые с радостью будут присматриваться и прислушиваться, порядок ли за стеной.

Отношения с квартирантами

Пускать незнакомых людей в свою квартиру и уклоняться от подписания договора легкомысленно. Чем больше ценностей в помещении, тем выше риск потерять их. Даже на переклейку обоев требуется время и деньги. Мебель и бытовая техника стоят больше, а выносить их легче.

Договор определяет ответственность сторон друг перед другом. В интересах наймодателя указать:

  • достоверные паспортные данные сторон, либо реквизиты организации, если вы сдаете жилье юридическому лицу;
  • ответственность за порчу имущества;
  • опись ценностей, если таковые имеются (актуально для квартир с повышенным комфортом);
  • сроки оплаты;
  • показания счетчиков, если коммунальные платежи не входят в стоимость аренды.

Обязательно сверьте сведения с паспортом (физ. лицо) или выпиской из ЕГРЮЛ и доверенностью (юр. лицо). Потребуйте себе копию (как вариант, в обмен на копию своего паспорта). Если вдруг вам придется обращаться в полицию, квартиранта будут искать по данным, указанным в договоре.

Сделка аренды с организацией регистрируется в Росреестре всегда. Соглашение с физическим лицом на срок до 1 года считается краткосрочным, обязательной регистрации не требует. Если стороны всем довольны, по истечении срока подписывают новый договор – на 11 месяцев или долгосрочный.

Иногда собственники создают люксовые условия в квартирах. Как физические лица они не могут уменьшить налогооблагаемую базу за счет затрат на мебель, технику. Некоторые наймодатели договариваются с квартирантами о сумме в договоре, сопоставимой с рыночной. По факту на руки получают плату выше.

Первые 11 месяцев – подходящее время для знакомства. Если отношения складываются успешно, в соглашении на следующий срок можно предложить указать сумму, размером как средняя по рынку. Иногда наймодатели также просят переподписать задним числом первый договор с меньшей ценой.

Налоговая

Собственник обязан отчитаться о доходе от сдачи жилья. Он облагается 13-процентным налогом. Форма отчета – декларация 3-НДФЛ. К ней обязательно прилагается копия договора найма. Сумма и срок в обоих документах должны соответствовать друг другу.

Важно! Если в договоре указан срок больше, чем тот, за который вы показываете доход, налоговая может запросить дополнительные документы (например, соглашение о расторжении) или провести проверку.

Если у вас есть неиспользованный налоговый вычет, им можно воспользоваться и снизить финансовую нагрузку на законном основании.

Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке

Заключение

Успех сдачи квартиры, купленной в ипотеку, во многом зависит от способности хозяина вести переговоры с банком, особенно в лице кредитного менеджера. Это человек, который может:

  • посоветовать, как оформить сделку с квартирантами;
  • не придать значения услышанному, устно предупредив, что лучше не сдавать.

Немаловажно правильно выстроить отношения с квартирантами. Это люди, которые выплачивают частично или полностью ваш ипотечный кредит. Вы должны быть одновременно заботливым хозяином и получателем максимально возможного дохода.

Поделитесь статьей в соц.сетях, задайте вопрос в Коментарии или в специальном разделе на сайте — Задать вопрос по ипотеке — Онлайн

Оцените автора
1 Звезда2 Звезды 3 Звезды4 Звезды5 Звезд (3 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Поделитесь в социальных сетях

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.