Что делать если нет денег платить ипотеку

Что делать, если нет денег на ипотеку? Ответ на этот вопрос ищет не менее 10% кредитных должников. Кого-то тема интересует в теории, кому-то приходится действительно решать проблемы, связанные с нехваткой средств для внесения платежей.

Рассмотрим наиболее популярные и актуальные варианты выхода из сложившейся ситуации. Они могут быть как связаны с продажей квартиры, так и нет.

Что будет если не платить ипотеку

Главное отличие ипотечного кредита от стандартного потребительского — наличие залога. Одновременно с кредитным договором заемщик подписывает еще одно соглашение — об обременении. Этот документ регистрируется в законодательно установленном порядке. Соответствующая запись вносится в ЕГРН.

Важно! Пока на счет банка не внесена последняя копейка, должник не вправе самостоятельно распоряжаться недвижимостью: продавать, дарить, обменивать и т. д.

Если на определенном этапе от заемщика перестают поступать деньги в счет погашения задолженности, банк может продать квартиру. Вырученные средства тратятся на покрытие обязательства по кредиту. Как быстро взыскание накладывается на имущество конкретного человека, зависит от политики банка, наличия у должника уважительных обстоятельств и иных факторов.

Когда возможна отсрочка платежей по ипотеке

Действия должника

Что делать заемщику, если он понимает, что у него нет денег, чтобы выполнить свои обязательства? В первую очередь внимательно перечитать кредитный договор. Именно там прописывается дата, после которой банк начнет начислять пени, штрафы и готовить уведомление о расторжении договора.

Что делать если нет возможности платить ипотеку? Как советуют специалисты, заемщику не стоит откладывать поиск решения в «долгий ящик», чтобы впоследствии не выяснить, что сумма пеней и штрафов превышает основной долг. В этом случае даже продажа квартиры не всегда решает проблему. Не стоит забывать, что вырученными деньгами сначала гасятся штрафные санкции, потом основной долг. В зависимости от условий кредитного договора может оказаться, что должник остается и без квартиры, и с задолженностью перед банком.

Важно понимать, что кредитор в любом случае взыщет свои деньги. Чем дольше заемщик задерживает платежи, тем больше становится размер штрафов.

В стандартном варианте банк действует по следующему алгоритму:

отправляет уведомления о наличии задолженности, требования погасить ее;
начисляет пени и штрафы;
уведомляет о досрочном расторжении договора, требует вернуть всю сумму;
перепродает задолженность коллекторам или обращается в суд для взыскания задолженности в принудительном порядке.

Длительность каждого периода определяется положениями кредитного договора, общей политикой банка, поведением должника, дополнительными факторами: проведением различных акций и т. д.

Когда банк обратится в суд

Важно понимать, что очень долго кредитор ждать не будет. В соответствии с действующим законодательством и требованиями Центробанка он обязан под каждую задолженность создавать резерв в размере до 100%. Если заемщик должен 5 млн. рублей, такая же сумма вносится в резервный фонд. Эти деньги нельзя выдать в качестве кредита, они «заморожены». И банк будет стремиться освободить свои средства любыми средствами.

Не менее важно и то, что обращение в суд банку невыгодно. Принятие решения и последующее его исполнение может затянуться на месяцы и годы. Поэтому многие финансовые структуры предпочитают перепродавать долги, часто за 10-20% от реальной суммы. И уже новый кредитор решает, обращаться в суд или воздействовать на должника иными способами.

Если же исковое заявление подготовлено, заемщику не стоит устраняться и ждать решения проблемы. Не нужно отказываться от участия в судебных заседаниях. Если грамотно обосновать свою позицию, можно добиться, что суд отклонит иск вообще или снизит в разы сумму штрафных санкций. Речь идет не о процентах, а именно о штрафах.

Когда принимается решение обращаться в суд? В стандартном варианте для этого достаточно задолженности в размере 5% от суммы займа. В качестве дополнительного «бонуса» кредитор может потребовать наложить арест на другое имущество должника.

Долг по военной ипотеке

Некоторого отдельного внимания заслуживает ситуация с военной ипотекой. Если военнослужащий по разным причинам не отслужил положенные годы, ему придется не только самостоятельно погашать оставшуюся задолженность перед банком, но и возвращать уже выплаченные деньги государству.

Есть долг по военной ипотеке, что делать? Для начала внимательно прочитать все пункты данной статьи. Возможно, какой-то из них поможет найти выход из сложившейся ситуации.

Способы выйти из трудного положения

Специалисты советуют заемщику не ждать обращения в суд и продажи квартиры с торгов и самостоятельно искать решение своих проблем. Если есть финансовые затруднения, инициатива должна исходить от должника. В очень редких случаях банки предлагают какие-либо решения несостоятельным заемщикам.

Что делать, если просрочка по ипотеке? К таким ситуациям стоит готовиться заранее. У идеального заемщика отложена некоторая сумма (до 6-7 ежемесячных платежей) на «черный день». Предполагается, что за это время можно найти новую работу, подработку, поправить здоровье и т. д.

Если же денег остается на 1-2 ближайших платежа, следует предпринимать определенные меры. О них — ниже.

Продажа имущества

В соответствии с кредитным договором заемщик не может самостоятельно продавать предмет залога. Право распоряжаться им наступает после того, как будут внесены все суммы по графику.

Банк же имеет право выставить жилплощадь на торги по решению суда. Заниматься реализацией будут судебные приставы через специализированные торговые площадки. Они доступны не всем. Для участия в аукционах необходима специальная регистрация. В результате собственниками залогового жилья становится узкая группа людей, «близких» к банкам или ФССП.

Не стоит забывать, что изначально банк выдает в качестве кредита сумму, меньшую, чем стоит квартира. 10-20-30% и более заемщик вносит из собственных средств. На первом этапе квартира выставляется на торги по оценочной стоимости. Если желающих купить нет, через некоторое время лот вновь попытаются продать со значительной скидкой. Если покупателя опять не будет, на следующем этапе владельцем станет тот, кто предложит максимальную сумму.

Важно! Сам должник не имеет права участвовать в торгах. Но никто не мешает попытаться выкупить ее кому-либо из знакомых или родственников. Главная проблема — узнать, где и когда квартира будет продаваться и своевременно зарегистрироваться на площадке.

Чтобы избежать официальной продажи квадратных метров, заемщик может провести сделку самостоятельно с соблюдением буквы закона. Если вырученные от продажи деньги потратить на погашение задолженности, можно избежать обвинений в мошенничестве. Главное — найти покупателя, который согласится на подобную схему продажи.

Преимущество самостоятельной реализации — возможность заключить сделку по рыночной цене. К тому же, не придется проходить через судебные процедуры, оплачивать судебные пошлины. Еще один плюс — в кредитной истории не будет негативных записей, а разницу между банковским долгом и ценой продажи можно потратить на покупку нового жилья, может быть, более бюджетного.

Важно не забывать, что этот способ действует в отношении квартир, уже сданных в эксплуатацию. Продать договор долевого участия или переуступки прав требования сложнее. Не стоит рассчитывать на то, что существует много желающих приобрести квартиру, которой еще нет, к тому же, с обременением.

В соответствии со ст. 29 и 33 Федерального закона, регулирующего ипотечное кредитование, процедура самостоятельной продажи выглядит так:

потенциальный покупатель обращается к займодавцу с заявлением о желании купить квартиру в залоге;
составляется предварительный договор купли-продажи;
в одну из банковских ячеек помещается сумма, требуемая для погашения задолженности, во вторую — деньги, предназначенные для заемщика;
объект недвижимости выводится из-под залога;
договор купли-продажи регистрируется в Росреестре;
деньги переходят в распоряжение кредитора и заемщика.

Обращаем внимание, схема реализации имущества может отличаться в зависимости от банка — залогодержателя.

Если у должника в собственности есть еще какое-либо имущество (например, машина) помимо ипотечной квартиры, он может продать его, чтобы погасить задолженность. Этот вариант – для тех, кто не хочет рисковать и продавать залоговое имущество.

Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски

Поиск дополнительных доходов

Если заемщик полагает, что его трудности носят временный характер, что 2-3 месяцев достаточно для исправления ситуации, он может попытаться найти дополнительный доход. Это может быть:

работа по совместительству, фриланс и т. д.;
прибыль от сдачи имущества в аренду. Это относится, в том числе к ипотечному жилью. Можно временно переехать в меньшую квартиру, к родственникам, а квартиру, приобретенную за кредитные деньги, сдавать в аренду;
реализация имущественных прав и т. д.

Если по разным причинам заемщик потерял основную работу, для него желательно стать на учет в службу занятости, обратиться в кадровые агентства. Главное — показать банку, что ситуация не пущена «на самотек», что должник ищет варианты решения проблемы.

Если заемщик является индивидуальным предпринимателем, бизнес не приносит пока желаемого дохода либо требует значительных вложений, возможно, следует устроиться наемным работником.

Кредитные каникулы также один из способов отсрочить оплату по ипотеке, пока положение не улучшиться. Подробнее Как получить ипотечные каникулы: суть, плюсы и минусы

Также новеллой этого года стал ФЗ о кредитных каникулах в связи с пандемией коронавируса. Читайте подробнее в статье — Ипотечные каникулы в связи с карантином из-за коронавируса — закон о кредитных каникулах

Покупка страхового полиса

В соответствии с ФЗ «Об организации страхового дела в России» и «Об ипотеке (залоге имущества)» заемщик обязан застраховать в пользу банка непосредственно объект покупки. Все остальные виды страховки (жизни и здоровья, от потери работы, от утраты титула и т. д.) отнесены к необязательным. Заемщик вправе сам решать, покупать полис или нет.

И большая часть тех, кто обращается в банк за кредитом, предпочитают отказываться от всех страховок, кроме обязательных. Никто не хочет думать, что ипотека оформляется на 20-30 лет. За это время можно заболеть, утратить работоспособность, потерять работу.

Если временные финансовые сложности заемщика являются страховым случаем, страховщик погасит, если не всю задолженность перед банком, то некоторую часть. Для должника главное — не ждать. Страховая компания сама не будет выяснять подробности происходящего. Инициатива должна исходить от заемщика. Как только произошел страховой случай, необходимо собирать подтверждающие документы и обращаться в офис страховой компании.

Важно! Рассмотрение и изучение займет некоторое время. И не факт, что страховщик сочтет происходящее страховым случаем. Заемщик не имеет права приостанавливать платежи, пока не вынесено решение о возмещении со стороны страховой компании.

Один из видов страховки, которым пренебрегают почти все заемщики — на случай потери работы. Но за 20 лет в условиях нестабильной российской экономики любое даже успешное предприятие может прекратить свое существование.

Страховка на случай утраты работы для заемщика — это возможность переложить, как минимум, часть кредитного долга на страховую компанию. Но действие полиса не распространяется на случаи, когда заемщик увольняется сам. Страховщик примет заявление в ситуации, если безработица стала следствием сокращения штатов или ликвидации предприятия.

Еще один вид полиса, не пользующийся успехом у банковских должников — страхование ответственности или гарантии возврата. Если заемщик не имеет возможности погасить задолженность самостоятельно, он обращает в страховую компанию с соответствующим заявлением и подтверждающими документами.

Но не стоит ожидать, что нужная сумма завтра будет перечислена кредитору. Решение выносится в течение 30 дней, после тщательного изучения сложившейся ситуации.

Реструктуризация

Есть долг по ипотеке, что делать? Пока положение не стало критическим, можно попытаться запросить реструктуризацию в виде кредитных каникул. Отсрочка может касаться как основного долга, так и процентов. В отдельных ситуациях банк позволяет несколько месяцев вообще не вносить платежи.

Некоторые финансовые организации возможность использования кредитных каникул предусматривают еще на стадии подписания договора. Услуга — платная. За подключение к ней придется отдать 2-3% от суммы договора.

Также банк может предложить:

снижение размера ежемесячного платежа: временного или постоянного. Заемщик и банк заключают дополнительное соглашение, составляется новый график платежей с увеличением общего срока действия договора;
отмену штрафных санкций;
снижение процентной ставки.

Последние два пункта редко используются банками. Их могут предложить проверенным клиентам, ранее бравшим и своевременно возвращавшим кредиты.

Как можно уменьшить или увеличить платеж по ипотеке

Обращаться за реструктуризацией должен сам должник после тщательного изучения договора. В частности, Сбербанк не примет заявление, пока просрочка не достигнет 30 дней. А это – уже испорченная кредитная история.

Важно! Банк не обязан идти навстречу заемщику и предоставлять реструктуризацию. Решение принимается индивидуально по каждому должнику.

Не стоит забывать и о том, что большая часть финансовых структур отказывается рефинансировать кредиты, по которым ранее проводилась реструктуризация.

Условия реструктуризации ипотеки

Рефинансирование ипотеки

Если актуален вопрос, «Нечем платить ипотеку, что делать?», можно подумать о рефинансировании. Эта процедура позволяет:

снизить размер ежемесячного платежа и процентную ставку;
пересмотреть срок кредитования;
перевести валютный займ в рублевый эквивалент.

За рефинансированием можно обращаться как в первоначальный банк, так и в любой другой. Следует учитывать, что заявки на перекредитование не принимаются при наличии действующих просрочек.

Банки устанавливают свои требования к:

сумме первоначального кредита;
количеству оплаченных и оставшихся платежей;
типу недвижимости;
личности непосредственно заемщика.

Еще одно преимущество рефинансирования – возможность вывести имущество из-под залога, но с потерей права на получение имущественного вычета по процентам, уплаченным по ипотечному кредиту.

Рефинансирование проходит по следующему алгоритму:

заемщик подает в новый банк заявку и получает одобрение;
у «старого» кредитора запрашивается справка с точным указанием суммы основного долга и процентов, подлежащих оплате, заполняется заявление на досрочное погашение;
в новом банке подписывается кредитный договор, деньги перечисляются в счет оплаты задолженности в «старый» банк;
снимается обременение с квартиры и переоформляется на нового кредитора.

Возможны изменения. Например, деньги перечисляются не на счет в «старом» банке, а выдаются клиенту на руки. Тот обязан самостоятельно закрыть долг и получить справку об отсутствии задолженности.

Как сделать рефинансирование ипотеки, этапы

Банкротство

Что делать, если не плачу ипотеку? Если сумма долга по кредиту превышает 300 тысяч рублей, последний платеж внесен 3 и более месяца назад, заемщик может подать заявление на признание его банкротом.

Решение принимает Арбитражный суд. Назначенный арбитражный управляющий обязан наложить арест на имущество должника за исключением некоторого перечня необходимых для жизни вещей.

В рамках дела проверяются все сделки с недвижимым имуществом, заключенные должником за последние 3 года. Если будет установлено, что покупались, продавались, дарились квартиры, комнаты, дачи и т. д., сделки опротестовываются, особенно, если второй стороной по договору является близкий родственник.

Банкротство предполагает продажу имущества должника с торгов. Вырученные деньги перечисляются кредиторам в погашение задолженности, а банковского клиента признают несостоятельным. Если заемщик имеет постоянный доход, суд может принять решение о предоставлении отсрочки по платежам на 3 года.

Важно! Основное преимущество банкротства — как только суд принимает заявление к рассмотрению, прекращается начисление пеней, штрафов и т. д. Погашению подлежит исключительно основной долг.

Банкротство позволяет заемщику освободиться от долгов, но приводит к значительным негативным последствиям. В течение 5 лет он не имеет права обращаться за кредитом даже на 1 рубль. Соответствующая запись вносится в кредитную историю. Да и потом ни один банк не примет у такого «клиента» заявку к рассмотрению.

Банкрот не имеет права занимать руководящие должности, в том числе в частных предприятиях или государственных структурах, учреждать собственный бизнес.

Банкротство и ипотека: как сохранить квартиру?

Потребительский кредит

Что делать если по ипотеке образовался долг? Можно попробовать обратиться в другой банк с заявкой на получение потребительского кредита. Но тут есть нюансы:

дохода заемщика может быть недостаточно для обслуживания всех задолженностей: по ипотечному и потребительскому кредитам;
процедура рассмотрения заявления и оформления в случае положительного решения занимает некоторое время;
если по ипотеке уже есть просрочка, соответствующая запись внесена в кредитную историю, велика вероятность получить отказ. Если же деньги будут выданы, то под повышенный процент.

Внимание! Оформление потребительского кредита не решает проблему полностью.

Если полученных денег хватило только на погашение уже имеющейся задолженности, то уже в следующем месяце вновь придется искать деньги теперь уже на оплату двух кредитов. Передышка получается временной. Она не решает основную проблему с поиском работы или дополнительного источника дохода.

Как поступить, если на вас подали в суд

Что делать, если не могу больше платить ипотеку? Вы так и не нашли ответ на этот вопрос? Банк не согласился на реструктуризацию, в рефинансировании отказали, а зарплата на новом месте работы будет не скоро? Дело дошло до суда?

Не стоит отчаиваться и думать, что все потеряно. Предстоит действовать в соответствии со следующим алгоритмом:

Готовятся документы, подтверждающие ухудшение материального положения. Если в банк направлялось хотя бы одно письмо с просьбой предоставить отсрочку и обоснованием ситуации, его так же включают в общий пакет.
Заполняется встречный иск. В нем можно предложить свои варианты решения проблемы с учетом имеющегося дохода. Можно потратить время на пересчет банковских процентов, штрафных пеней и в заявлении попросить снизить эти суммы до определенного минимума. Как ни странно, но судьи часто принимают подобные просьбы во внимание и отмечают в итоговом решении;
К делу подключается кредитный юрист. При внимательно прочтении и изучении кредитного договора почти всегда можно найти мелкие и крупные несостыковки и противоречия законодательству. Грамотная подача подобных фактов — возможность списать долг, если не полностью, то в значительной части;
Ценное имущество (кроме залоговой квартиры) переоформляется на близких родственников не из числа созаемщиков и поручителей. Желательно все «сделки» подкрепить составлением договоров. Их впоследствии можно и нужно предъявить судебным приставам-исполнителям, чтобы избежать конфискации имущества.

Важно! Суд не примет копии к рассмотрению. На заседании с собой лучше иметь все оригиналы, чтобы показать судье.

Предстоит суд по ипотеке, что делать? Не стоит игнорировать повестки и прочие предписания. Судья должен получить сигнал, что заемщик заинтересован в решении проблемы, собирается платить по своим обязательствам. В ходе судебного заседания можно еще раз попробовать предложить мировое соглашение на приемлемых для себя условиях. Если не можете сформулировать самостоятельно свои просьбы, лучше обратиться к опытному юристу.

Если суд вынес решение, признал требования банка справедливыми частично или полностью, стоит подготовиться к следующему этапу. О продаже квартиры через торги уже написано выше. Если же банк по разным причинам не требует освободить жилплощадь (например, рынок недвижимости упал, вероятность продать квартиру минимальна), общение с приставами будет строиться следующим образом:

решение суда передается в ФССП. Если должнику не предоставили отсрочку, задолженность необходимо погасить всю и сразу (ФЗ-229);
пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство и дает должнику 10 дней на добровольную оплату суммы, указанной в постановлении суда;
если за указанное время деньги не поступили, судебный приказ направляется по месту работы неплательщика. Одновременно пристав имеет право заблокировать все банковские карты и счета, запретить выезд за границу.

Важно! Банк после получения решения суда все также имеет право звонить должнику, требовать свои деньги или перепродать обязательство третьему лицу.

Заемщику, если он не слишком хочет видеть приставов у себя дома, не стоит уклоняться от исполнения решения суда. Необходимо периодически перечислять на счет ФССП хотя бы по 100 рублей. Не будет лишним проверять, отправлены ли эти деньги на счет кредитора. Не редки ситуации, когда собранные с должников суммы годами числились на транзитных счетах ФССП.

Если у банка есть данные о месте работы своего заемщика, он может не обращаться к приставам, а направить исполнительный лист (ИЛ) в бухгалтерию работодателя. Максимально по ИЛ могут удерживать не более 50% дохода после вычета НДФЛ и других обязательных платежей, например, алиментов. Если бухгалтер не исполнит решение суда, в отношении него будет возбуждено уголовное дело.

Что делать, если нет денег на ипотеку? Ответов на вопрос много. Главное — не ждать, что ситуация разрешится сама собой.