Расторжение договора купли продажи с ипотекой

Расторжение договора купли продажи с ипотекой

Любое взаимодействие участников сделки прекращается в результате расторжения договора купли продажи с ипотекой. В момент, когда процесс завершится, бывший владелец имущества не сможет уже так просто вернуть жилплощадь – придется заявлять отдельное требование об этом. Аналогично обстоит ситуация и с задатком, переданным покупателем владельцу жилья.

Подобные негативные последствия лучше заранее оговорить в договоре купли-продажи (ДКП). Тогда вы избежите ненужной бумажной волокиты, да и в случае судебного разбирательства будет проще расторгнуть сделку. Отдельно стоит решить вопрос с залогом квартиры. Она служит обеспечением по кредиту, поэтому к разбирательству придется привлекать банк, в качестве третьего лица.

Другие нюансы касаются расторжения сделки после регистрации ДКП и до таковой. В первом случае процедура значительно усложняется. Может потребоваться составление обратного договора, т.к. изначальное соглашение признается исполненным. Также надо понимать, какие лица могут выносить требование о расторжении договора купли продажи квартиры с ипотекой. От этого зависит, на каких основаниях проводится процедура.

Кто может потребовать расторгнуть ДКП

С данным требованием вправе обратиться участники сделки – продавец и покупатель (ГК, ст. 450.1 (скачать)). Кроме того, расторжение возможно:

  1. По согласию сторон.
  2. По распоряжению госорганов.

Во втором случае требование выдвигается из-за противоречия условий сделки законодательству. Либо процедура запускается третьими лицами, имеющими доказательства, что соглашение заключалось под давлением или с недееспособным лицом. Хотя причины расторжения могут быть самыми разными.

Важно знать: Признание сделок с материнским капиталом недействительными

По каким основаниям расторгается ДКП по требованию продавца

Зачастую причина в серьезном нарушении условий ДКП одной из сторон. К ним относят уклонение покупателя от оплаты жилья или отказ от регистрации договора. Среди прочих оснований:

  • отказ второй стороны от подписания акта приема-передачи объекта;
  • неявка на осмотр или иные действия, не позволяющие принять квартиру;
  • отказ от приобретения страхового полиса и прочие препятствия завершению сделки;
  • невыполнение иных условий ДКП, либо отрицательное решение банка по ссуде.

В данных ситуациях происходит расторжение договора купли-продажи квартиры с ипотекой по инициативе продавца. Иногда такое действие допускается, когда изменились обстоятельства, предшествующие заключению сделки. У покупателя есть свои основания не завершать оформление недвижимости.

По каким причинам расторгается ДКП, если инициатор – покупатель

Процедура проводится, если заемщик представляет доказательства наличия следующих обстоятельств:

  • вторая сторона уклоняется от передачи недвижимого имущества;
  • жильё имеет значительные дефекты, незаметные ранее;
  • на жилплощади прописаны члены семьи продавца или иные лица;
  • для заключения сделки представлены ложные сведения (ГК РФ, ст. 174.1 (скачать));
  • использовались поддельные или неправильно оформленные документы;
  • нарушаются условия залога, что привело к порче объекта;
  • сделка заключена по принуждению или недееспособным лицом (ГК РФ, ст. 177 (скачать)).

Еще одно из оснований – расторжение договора ипотеки по инициативе заемщика (когда соглашение с банком теряет силу). Однако оно подходит и к причинам отмены сделки продавцом. При этом важно учитывать и другие нюансы процедуры, такие как сроки и способ ее проведения.

В какой срок необходимо расторгнуть ДКП

Данное действие совершается в период, установленный в самом соглашении. Если в ДКП нет четкого указания сроков, то расторжение происходит в течение месяца. Либо срок определяется способом проведения сделки. Когда требуется государственная регистрация договора, но она еще не проведена, то расторжение проводится до момента такой регистрации.

Если бумаги переданы в Росреестр, уведомление об отмене сделки лучше подавать в течение семи дней. За это время, скорее всего, ведомство не успеет зарегистрировать документы. Достаточно будет подать заявление в МФЦ о прекращении государственной регистрации, и не составлять соглашение о расторжении.

Чтобы точно выяснить, в какой срок можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры с ипотекой, нужно изучить конкретную ситуацию (сроки давности прописаны в ГК РФ, ст. 181 (скачать)). Еще важнее понимать, как проводится такая процедура. От этого зависит ее успех.

Как действовать в случае расторжения ДКП

Последовательность действий зависит от стадии совершения сделки. Если у участников не возникло разногласий, необходимо:

  1. Составить специальное соглашение, а затем подписать его (подписи ставят оба участника сделки).
  2. Если договор еще не зарегистрирован, а деньги не перечислены владельцу жилья (квартира, соответственно, не передана заемщику), нужно уведомить банк и на этом можно закончить.
  3. Когда имущество уже получено покупателем, придется составлять акт о его передаче продавцу.
  4. При внесенной оплате за недвижимость, придется оформить расписку или иным образом зафиксировать возврат средств на банковский счёт (обычно порядок регламентируется ДКП).
  5. Если произошел переход прав, соглашение нужно зарегистрировать в Росреестре (об этом вносится запись в ЕГРН).

Когда согласия достичь не удалось, важно собрать достаточные основания расторжения договора купли-продажи по ГК РФ (ст. 450 (скачать)), обратившись с ними в суд. Процедура проводится так:

  1. Подается претензия второй стороне сделки, где указывают причины расторжения и собственные требования.
  2. В течение 30 дней не получен ответ или лицо отказалось от устранения нарушений, нужно собрать документы для суда, составив иск.
  3. После объявления даты судебного заседания, необходимо прибыть на рассмотрение дела, объяснить свою позицию и представить доказательства.
  4. С решением суда, вступившим в законную силу, следует направиться в Росреестр для удаления записи о правах покупателя на жильё или обратиться к приставам за возвратом средств.

В суд обращаются только при наличии конфликта или факта незаконных действий. Но потребуется досудебная попытка решить проблему и уведомление о начавшейся процедуре, направленное кредитору.

Важно, чтобы причины расторжения договора купли продажи квартиры с ипотекой соответствовали указанным в законе основаниям. При отмене сделки по обоюдному согласию тоже есть свои нюансы. В основном они касаются содержания соглашения и его формы.

Как правильно составить соглашение о расторжении: простая письменная или нотариальная форма

Соглашение о расторжении договора купли продажи (ДКП) в том числе при участии ипотеки

Если между сторонами сделки не возникло разногласий относительно сложившейся ситуации, договор расторгается через подписание соглашения. Однако данный способ возможен, если уже произошла государственная регистрация прав покупателя, в качестве владельца жилплощади. При составлении документа, подтверждающего обоюдное согласие приобретателя и продавца, нужно соблюдать одно правило – расторжение проводится в той же форме, что и заключение сделки:

  • если при подписании ДКП вы прибегали к нотариальному удостоверению, то и соглашение придется составлять в таком же формате;
  • если же договор не проходил процедуру заверения у нотариуса, достаточно будет простой письменной формы.

Данное правило закреплено в ст. 452 ГК РФ (скачать). В первом случае, соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры с ипотекой по обоюдному согласию можно получить в нотариальной конторе. У специалиста найдется подходящий бланк. Если документ готовится самостоятельно, укажите в нем:

  • число подписания и место заключения;
  • сведения о сторонах сделки;
  • информацию о ДКП и предмете договора;
  • цели соглашения и последствия расторжения;
  • как будет возвращаться переданное каждой стороной.

При обращении к нотариусу или в ходе регистрации прав потребуется оплатить государственную пошлину. Но в процессе могут возникнуть дополнительные споры. Последствия расторжения договоры прописаны в Гражданском кодексе РФ, ст. 453 (скачать).

Кто должен платить госпошлину

Когда происходит расторжение договора купли-продажи квартиры с ипотекой по соглашению сторон, необходимо оплатить услуги нотариуса. Если без нотариального удостоверения обойтись нельзя, госпошлина вносится по договоренности сторон. На практике оплата возлагается на лицо, нарушившее условия ДКП. Однако оно не всегда готово пойти навстречу.

Если же соглашение отправляется на регистрацию в Росреестр, придется зарегистрировать право собственности продавца. В данном случае государственная пошлина вносится лицом, чье право регистрируется – продавцом. Когда одна из сторон отказывается передавать средства для оплаты услуг нотариуса (хотя должна это сделать), можно взять на себя эту обязанность, а впоследствии взыскать сумму через суд.

Оцените автора
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)


Подписка на новые статьи

Поделитесь в социальных сетях

Автор:

Специалист по ипотеке Мария Юрьевна Сохань

Дата публикации

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.