Выгодно ли брать ипотеку и сдавать квартиру в аренду

Выгодно ли брать ипотеку и сдавать квартиру в аренду

В этой статье мы рассмотрим, выгодно ли брать ипотеку и сдавать квартиру в аренду. Данный прием приобретения жилья в настоящее время стал довольно популярен. Считается, что это помогает компенсировать часть ипотечных выплат за счет получаемой арендной платы. Так ли это? Попробуем разобраться.

Причин для такого шага может быть несколько, например:

  • подготовка к будущей пенсии, возможности получать в дальнейшем дополнительный доход с аренды;
  • забота о растущих детях, чтобы после наступления совершеннолетия у них было свое жилье;
  • выгодное вложение свободных средств, учитывая рост стоимости жилья.

Главные условия для получения выгоды

Если провести анализ условий жилищного кредитования, то можно выявить несколько факторов, от которых существенно зависят условия кредита.

  1. Самым важным фактором является сумма первоначального взноса. При наибольшем первоначальном взносе, сумма заемных средств меньше, процентная ставка снижается.
  2. Следующим важным фактором является период выплаты кредита. При наибольшем сроке, сумма ежемесячного платежа уменьшается.

Сама квартира также влияет на потенциал получения выгоды, при соблюдении данных условий взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду легче:

  1. Квартира не должна быть большой, лучше сдаются однокомнатные и квартиры, двушки или студии.
  2. Очень важно расположение жилья, близость к станциям метрополитена или остановкам наземных видов транспорта. Присутствие инфраструктуры тоже играет важную роль при поиске арендаторов.
  3. Легче окупается жилплощадь, купленная в доме эконом- либо комфорт-класса.
  4. Жилье в новостройке с готовой отделкой сдать можно будет сразу после приобретения. Квартиру без отделки придется еще привести в жилое состояние, а это дополнительные расходы средств и времени. Недвижимость, приобретенную у предыдущих хозяев (вторичку) можно также сдать сразу.
  5. Квартира в ипотеку для сдачи в аренду должна находиться в городе, где проживает достаточное количество жителей, чтобы был спрос на сдачу квартир. В маленьком населенном пункте вряд ли будет возможность постоянно находить арендаторов, так как квартиросъёмщики не будут жить много лет в одной квартире.

Рассчитаем выгоду

Стоимость жилья в различных регионах не одинакова. Возьмем для примера среднестатистическую московскую однокомнатную квартиру стоимостью 5 миллионов рублей. В последующем все цифры тоже будут средними.

Вариант 1. Процентная ставка по нашему кредиту составляет 13% годовых. Сумму кредита берем 4 миллиона, при минимальном первоначальном взносе 20% (1 миллион руб.). Сумма ежемесячного платежа при этом составит – 45 тыс.113 руб. Квартиру будем сдавать за 30 тысяч руб. в месяц.

Вариант 2. Берем кредит без первого взноса. Процент посчитаем тот же, хотя это и маловероятно.

Вариант 3. Первоначальный взнос составит 60% — 3 миллиона руб.

Теперь сравним суммы, получившиеся путем несложных расчетов в рублях. При этом в суммы расчетов не были внесены коммунальные платежи и расходы на периодический ремонт в квартире.

Вариант 1Вариант 2Вариант 3
Ежемес. платеж45 11356 39222 556
Выплата за 1 год541 342676 704270 672
Страховка300030003000
Налог с дохода (360000 х 0,13)46 80046 80046 800
Расходы за 1 год591 142726 504320 472
Расходы за 25 лет14 778 55018 162 6008 011 800
Доход за 1 год360 000360 000360 000
Доход за 25 лет9 000 0009 000 0009 000 000
Чистая прибыль-5 778 550-9 162 600988 200

При первых двух вариантах ипотеки для сдачи в аренду собственник квартиры остается в убытке. А в третьем случае сдача ипотечной квартиры не только окупается, но и приносит чистую прибыль.

В чем выгода

В предыдущем разделе мы сравнили варианты сдачи московской однокомнатной квартиры, но все не так безрадостно. Не у всех есть лишние 3 миллиона, чтобы внести первый взнос по ипотеке.

В ипотеке под сдачу в аренду имеется неоспоримый плюс — это фиксированные платежи по ипотечному кредиту. Они не изменятся не через год, не через десять лет. А вот стоимость арендной платы, как и стоимость самого жилья непрерывно растет. Поэтому через 10 лет возможно аренда полностью сможет перекрыть сумму любого ежемесячного платежа.

Возьмем для примера небольшую студию за 2,5 миллиона руб., с хорошим расположением относительно метро и другой инфраструктуры. Ипотеку будем брать на 15 лет под 10% годовых и первым взносом тоже 10%. Теперь наш ежемесячный взнос будет составлять – 24178 руб. При этом выплаты по ипотеке составят 4 млн. 602 тыс. руб. за 15 лет.

Благодаря хорошему расположению и маркетинговым уловкам мы сможем сдавать эту жилплощадь за 25 тыс. руб. в месяц без простоев. Путем простых подсчетов это приобретение окупится нам через 18 лет.

А если с учетом инфляции арендная плата будет расти, то полный возврат потраченных средств произойдет уже через 13 лет.

Аренда В месяцЗа периодДоход всего
Первые 2 года25 000600 000600 000
3-4 г.27 000648 0001 248 000
5-6 г.30 000720 0001 968 000
7-8 г.32 000768 0002 736 000
9-10 г.34 000816 0003 552 000
11-12 г.36 000864 0004 416 000
13-й год38 000456 0004 872 000

Данный вариант показал, что сдача в аренду ипотечного жилья полностью покрывает все выплаты по кредиту. Получается, что квартиросъемщики помогут выплатить ипотеку за счет аренды в полной мере.

Что лучше выбрать вторичку или новостройку для сдачи в аренду

Хотя считается, что жилье в новостройках сдается быстрее, но разница здесь не такая уж и существенная. Руководитель компании Айрин и наш редактор, Мария Юрьевна, считает, что не играет большой роли возраст дома. Строения брежневской застройки периода 1980 –х годов востребованы арендаторами не хуже, чем построенные менее 10 лет назад.

Цена жилья в новостройке, при его приобретении еще в период строительства будет меньше, чем готовая квартира на вторичке. Но, чтобы сдать это жилье нужно подождать несколько месяцев, а это грозит потерями доходов и выплату ежемесячных кредитных платежей из собственных средств.

Если многоквартирный дом только начинает строиться, то до получения жилья в эксплуатацию пройдет около двух лет. И хотя стоимость жилья будет примерно ниже на 30%, нежели в готовом доме, но на платежах от съемщиков за это время можно было заработать около миллиона рублей.

Идеальным вариантом купить квартиру в ипотеку для аренды является новостройка с готовой отделкой. Такое приобретение позволяет сэкономить на ремонте до 10%, считает наш редактор, Мария Юрьевна. Нейтральный стиль отделки от подрядчика является отличным вариантом для квартиросъемщиков.

При покупке жилья у предыдущих собственников, ремонтировать его придется в любом случае. Редко встречается квартира после жильцов в идеальном состоянии, обычно на продажу выставляются помещения, где ремонт не делался несколько лет. Сдавать такое жилье за хорошую плату будет проблематично.

Какие банки разрешают сдавать квартиру в ипотеке

Оказывается, многие банковские учреждения выступают противниками ипотеки с возможностью сдачи в аренду квартиры, приобретенной по выданному ими кредиту. Так как при прекращении внесения ежемесячных платежей заемщиком, квартира переходит в собственность банка для дальнейшей продажи и погашения долга по кредиту. При данном положении дел состояние жилья очень важно для финансового учреждения.

Банки, которые разрешают сдавать квартиру в ипотеке

Аренда квартиры находящейся в ипотеке возможна при следующих условиях:

  1. Если ипотека под аренду разрешена банком или нет упоминаний о запрете в ипотечном договоре.
  2. Если указаны условия аренды в банковском договоре. Это может быть ограничение срока договора, либо невозможность продления его.

При полном запрете банком сдачи ипотечного жилья, могут проводиться проверки без предупреждения. При нарушении заемщиком условий кредитования его может ожидать штраф, а при систематическом нарушении и расторжение банковского договора.

Не так все безвыходно, как кажется. Некоторые банки разрешают взять ипотеку и сдавать в аренду ипотечное жилье. Такие, как:

  • Сбербанк;
  • ВТБ;
  • Связьбанк;
  • Альфа – Банк и другие крупные финансисты.

Читайте такжеМожно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку

Что выгоднее ипотека или аренда — купить или снимать

Как и где купить изъятую квартиру за долги

Можно ли оформить ипотеку на другого человека

Можно ли прописаться в квартиру в ипотеке: особенности и нюансы

Для этого необходимо официальное предоставление договора аренды квартиры в ипотеке, еще обязательно согласие банковской организации. Так же банк может выдвинуть свои условия аренды, с которыми придется согласиться.

образец заявления в банк на аренду квартиры находящейся в ипотеке-1

образец заявления в банк на аренду квартиры находящейся в ипотеке-1

образец заявления в банк на аренду квартиры находящейся в ипотеке-2

образец заявления в банк на аренду квартиры находящейся в ипотеке-2

Скачать заявление в банк на разрешение сдачи в аренду квартиры в ипотеке можно по ссылке — Заявление в банк

Шаблон договора аренды квартиры находящейся в ипотеке

Шаблон договора аренды квартиры находящейся в ипотеке

Договор найма жилого помещения — СКАЧАТЬ

Вывод

Насколько выгодно взять квартиру в ипотеку и сдавать ее квартиросъемщикам? Однозначно ответить довольно сложно. Результат зависит от множества обстоятельств. Здесь играют важную роль и условия по ипотечному кредиту и само жилье, насколько востребовано оно станет у квартиросъемщиков. При арендной плате превышающей ежемесячный платеж по кредиту это мероприятие принесет несомненную выгоду.

Надеемся вам понравилась статья. Дорогой читатель, поделитесь статьей в социальных сетях, оставьте вопросы в комментариях.

Оцените автора
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Поделитесь в социальных сетях

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.