3 Cпособа продажи квартиры в ипотеке

Приобретение квартиры в ипотеку для многих семей, порой, – единственный способ обзавестись собственными квадратными метрами. С точки зрения обывателя воспринимается он как обычный кредитный продукт, предоставленный на более длительный срок. Однако банковские служащие, юристы и риелторы агентств недвижимости рассматривают ипотеку в ином ключе. Для них ипотечное кредитование – разновидность залога, при которой предмет недвижимого имущества выступает гарантом возврата кредита банку по закладной.

Иными словами, это значит, что физическое лицо владеет квартирой без права ее перепродажи, дарения или обмена, если только кредитор (банк) не дал на это согласие.

На практике часто встречаются ситуации, когда граждане обращаются в банк с просьбой продать заложенное недвижимое имущество ради покупки новой, более просторной квартиры.

Решение зависит от вариантов реализации жилья с обременением. В каждом есть свои нюансы и «подводные камни». Остановимся на самых популярных схемах.

1 способ. Досрочное закрытие долга по ипотеке

Самый простой и быстрый способ для всех сторон – банка, продавца, покупателя. Собственник самостоятельно ищет деньги для полного закрытия долговых обязательств перед банком. Если не хватает собственных средств, финансовую помощь можно попросить у родственников или взять потребительский кредит. Здесь важно взвесить все «за» и «против», объективно оценить рентабельность сделки.

Данный способ имеет два явных преимущества:

• Продавец сам устанавливает цену, основываясь на рыночной стоимости, которая со временем изменяется в большую сторону
• Жилье освобождено от притязаний банковской структуры в связи со снятием обременений.

Покупатель также в плюсе благодаря отсутствию рисков по закладной.

Такой путь является самым выгодным с финансовой точки зрения. Хоть и приходится изыскивать дополнительные средства на покрытие долга, зато жилье продается по его реальной цене. Другие два метода, которые рассмотрим ниже, менее привлекательны для продавца, но более выгодны для покупателя, т.к. предполагают значительный ценовой дисконт.

2 способ. Закрытие долга по ипотеке с привлечением средств покупателя

Весьма рискованный способ продажи квартиры в ипотеке для покупателя, но самый выгодный для продавца. Опасность заключается в том, что собственник квартиры может внезапно передумать продавать жилье, перестав выходить на связь, или с ним что-то случится.

Чтобы не лишиться денег и недвижимости, обязательно составляется предварительный договор купли-продажи. В документе прописана ответственность каждой стороны. Можно ограничиться и распиской. Но с юридической точки зрения желательно составить оба документа. Расписка послужит дополнительной страховкой.

Если покупатель уверен в своих финансовых возможностях, выгоднее внести задаток, отразив это в документе. При невыполнении обязательств со стороны собственника помещения сумма возвращается покупателю в удвоенном размере. Исключение – смерть продавца.

Продавец от задатка тоже выигрывает. Если сделка срывается по инициативе покупателя, деньги остаются у собственника.

Прочитать о том, как составить договор о задатке и расписку к нему, а также скачать шаблон можно в статье — Лучше аванс или задаток при покупке квартиры в ипотеку.

Можно рассмотреть альтернативный вариант внесения средств – аванс, когда финансы возвращаются покупателю при срыве сделки независимо от вины сторон.

Сложность данного способа заключается в том, что покупателю придется вместе с владельцем квартиры собирать необходимые бумаги и заключать дополнительные соглашения.

Как только ипотека выплачена, собственник забирает закладную в банке, отправляется в Управление Росреестра и снимает обременение. Далее подписывается основной договор купли-продажи с переходом права собственности.

Важно знать: Снятие обременения по ипотеке — инструкция

Банк продал закладную — чем это грозит заемщику

3 способ. Продажа квартиры в ипотеке через банк

Самый надежный способ для всех сторон. В качестве гаранта безопасной сделки выступает банк. Специалисты кредитно-финансового учреждения полностью курируют процесс перехода права собственности залогового жилья. Известны два вида оформления:

1 вариант. Подразумевает смену заемщика и переход ипотечного долга от одного лица другому. Фактически банк перепродает остаток задолженности новому собственнику. Покупатель берет на себя обязанность по выплате существующего кредита. Продавец получает разницу между неоплаченным остатком по ипотеке и стоимостью жилого помещения.

2 вариант. Покупатель подает запрос на ипотеку в том же банке, где это сделал продавец. При положительном ответе принимается решение о переоформлении предмета залога. Проще говоря, продавец выбран заранее. Не нужно тратить время и деньги на поиски подходящего жилья.

Например, Сбербанк активно участвует в такого рода сделках. Единственное ограничение – купля-продажа осуществляется в том городе, где оформлялась ипотека. Делается это потому, что процедура «перезалога» жилой недвижимости – трудоемкий процесс, поэтому проще и быстрее оформить все этапы в одной организации без привлечения «чужих» финансов.

Подробнее о покупке квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка — в другой статье.

В каждом их 3-х способов есть свои плюсы и минусы. Выбор варианта зависит от жизненных обстоятельств и текущего материального положения сторон. В любом случае, продавец и покупатель должны согласовывать свои действия не только друг с другом, но и банком, где взята ипотека.

Не обойтись и без участия специалистов: риелтора, нотариуса, юриста, оценщика. Они помогут грамотно составить договор, прописав все нюансы, подробно расскажут о рисках и достоинствах каждого способа приобретения квартиры с обременением, предложат оптимальный вариант конкретно для каждого клиента. Стоит ли оформлять ипотеку через риэлторов — плюсы и минусы — в следующей статье.

Если сомневаетесь в собственных силах, или нет времени заниматься вопросом, можно поручить ведение сделки профессиональному риелтору, оформив на него доверенность. Доверять стоит сотрудникам только сертифицированных агентств для исключения рисков недобросовестного отношения к сделке со стороны работников. Кроме того, специалисты быстрее соберут и правильно оформят всю документацию, что значительно сократит время продажи ипотечной квартиры.