Можно ли продать дом в ипотеке

Многих заемщиков интересует, можно ли продать дом в ипотеке? Приобретенное с помощью банка жилье является залоговым имуществом до полного погашения займа, на срок до 30 лет. За это время в жизни человека может произойти множество важных изменений, влияющих на выплату долга.

Например, появится необходимость переехать в другой город или страну. Может значительно измениться состав семьи (рождение детей и внуков). Заемщик понимает, что своевременная выплата ежемесячных платежей становится для него непосильной задачей. Есть и другие, не менее важные причины для срочной продажи дома, находящегося в ипотеке.

Обращаемся к кредитору

Прежде всего, заемщику нужно обратиться с вопросом, можно ли продать дом купленный в ипотеку, в тот банк, где он оформлял кредит. Без его разрешения любая сделка с залоговым имуществом будет признана незаконной. При этом финансовое учреждение имеет право требовать полного досрочного погашения долга.

Внимание! Избежать конфликтной ситуации поможет своевременно написанное заявление с указанием уважительной причины для продажи жилья.

Найти клиента на покупку дома, обремененного долговыми обязательствами, очень сложно. Покупателю приходится полностью погашать заем продавца, а часто к нему добавляются еще и штрафы за просроченные платежи. Не каждый согласится пройти все бюрократические перипетии, которые могут вывести из равновесия даже самых рассудительных людей. Искать покупателя можно самостоятельно или с помощью риэлтора.

Основная задача банка – получение прибыли от оформленных займов. Правила продажи жилья, обремененного ипотекой, в разных учреждениях отличаются, но для них главное, чтобы долг выплачивался своевременно. Кто будет платить по счетам – разницы нет.

Как продать дом в ипотеке

Существует несколько выходов из сложившейся ситуации:

Продать дом за наличный расчет. При этом за деньги покупателя погашается вся ипотека, а оставшиеся средства перечисляют на счет продавца.
Передача прав собственности другому человеку, с оформлением нового займа — в случае, если у покупателя не хватает денег на закрытие долга продавца.
Продажа недвижимости банком.

Наличный расчет

Проще всего можно продать дом в ипотеке за наличные. Покупатель вносит сразу всю сумму задолженности, а затем у государственного регистратора снимает с жилья обременение. Дальше идет обычная процедура оформления документов купли-продажи.

Пожалуй, единственная трудность этого способа состоит в том, что найти покупателя, готового выложить предоплату на крупную сумму, очень сложно. Тем более, что этот способ требует дополнительных затрат времени с его стороны. Алгоритм действий проходит по плану:

Сотрудники финансового учреждения определяют размер оставшегося долга;
Покупатель и продавец заключают предварительный договор, и передают сумму, равную задолженности по ипотеке;
Продавец делает досрочное гашение ипотеки;
Ждут выдачу закладной или получают справку об отсутствии задолженности;
Ипотеку закрывают через регистрационную палату (сдают закладную). Снятие обременения по ипотеке — инструкция;
С недвижимости снимают обременение;
Заключают основной договор купли-продажи и сдают на регистрацию;
Из дома выписывают всех жильцов, включая детей.

Продавцы стараются выжать как можно больше выгоды от сделки и редко делают скидки. Единственный вариант связан с тем, что человек больше не в состоянии оплачивать ипотеку. Ему необходимо избавиться от нее как можно быстрее, поэтому и продает он дешевле.

Оформление нового займа

Бывает, что у покупателя нет полной суммы на погашение ипотеки. В этом случае сделка проходит также через досрочное гашение, но деньгами, предоставленными покупателю по кредитному договору. Банк деньги перечисляет в день сдачи документов на регистрацию, а не после нее. Лучше, когда эту операцию проводят в одном банке, но клиенты имеют право найти финансовое учреждение с более подходящими условиями по ипотеке.

Если новый владелец решил воспользоваться услугами другого банка, то ему придется пройти дополнительные бюрократические преграды:

Продавец должен получить разрешение от кредитора на отчуждение дома.
Написать заявление на досрочное погашение ипотеки.
Покупатель оформляет на свое имя кредитный договор в другом банке. Кредитный договор по ипотеке: на что обратить внимание при подписании
Оба заемщика оформляют сделку в МФЦ и сдают документы на регистрацию.
Подписывают договор купли-продажи и перечисляют первоначальный взнос. Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя
Подают заявление специалисту МФЦ о приостановлении государственной регистрации с условием снятия обременения с недвижимости.
Сдают пакет документов и получают опись.
Покупатель (теперь уже новый заемщик) едет в свой банк и показывает опись о принятии документов в МФЦ. С нее делают копию.
В этот же день банк покупателя перечисляет на его счет кредитные средства.
Покупатель получает деньги в кассе и перечисляет их продавцу или передает наличными по расписке.
Продавец обращается в свой банк и делает досрочное погашение ипотеки.
Закладную получают примерно через месяц. Что делать с закладной после погашения ипотеки
Продавец едет в МФЦ и подает заявление на прекращение обременения.
Регистратор, который занимается этой сделкой, проверяет снятие обременения, возобновляет регистрацию и фиксирует право собственности на покупателя.
В течение недели оформляют новый залог на дом в банке покупателя.
Покупатель получает на руки договор купли-продажи, выписку их ЕГРН с отметкой о залоге и едет в свой банк для снятия копий документов.
Сделка завершена успешно, осталось получить ключи и переехать.

Внимание! На все процедуры уходит несколько месяцев. Сделка сложная и лучше чтобы ее проводил достаточно опытный юрист.
Покупка залоговой недвижимости под ипотеку Дом.рф (АИЖК)

Сделка через банк

Обстоятельства жизни заемщика могут обернуться так, что он не сможет выплачивать ипотеку. За время просрочек накапливаются долги и штрафы. В конце концов, банк имеет право продать залоговое имущество, чтобы покрыть задолженность клиента.

Что делать если нет денег платить ипотеку

В этом случае финансовое учреждение находит покупателя для дома и берет на себя заботы об оформлении всех документов, в том числе в МФЦ. Основные процессы проходят в присутствии сотрудников банка и нового владельца недвижимости.

Банк снимает обременение с дома после того, как покупатель полностью оплачивает ипотеку. В это время он оформляет договор купли-продажи и право собственности на недвижимость.

В некоторых случаях цена дома превышает выплаченный по ипотеке долг. Разницу между стоимостью жилья и суммой погашенного долга вносят в банковскую ячейку до тех пор, пока не будет завершен процесс отчуждения. Затем остаток выплачивают продавцу.

Этот способ реализации недвижимости не выгоден для заемщика. Банк старается как можно быстрее избавиться от проблемного жилья и продает его по заниженной цене. В лучшем случае владельцу останется малая часть выручки после уплаты всех процентов и тела кредита.

Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

Как продать дом в ипотеке Сбербанка

В каждом финансовом учреждении разрабатывают свои правила продажи залогового имущества, в том числе, недвижимости. Чтобы узнать, как продать дом в ипотеке Сбербанка, нужно обратиться в один из офисов этого финансового учреждения.

Далеко не каждый покупатель согласится приобрести жилье, находящееся под банковским обременением. Люди боятся рисковать своими средствами. Но проведение операций под руководством финансовой организации устраняет все проблемы.

Сделка с участием кредитного учреждения может быть выгодной для покупателя, так как приобретаемая недвижимость обычно продается по цене ниже рыночной. Банк обязательно проверит платежеспособность клиента. Для этого ему надо будет предоставить пакет документов:

заявление;
заполненную анкету;
паспорт гражданина РФ;
заверенную копию трудовой книжки;
справку по форме банка о доходах за последние 180 дней.

Продавец, в свою очередь, собирает документы:

удостоверения личности (паспорта) всех взрослых членов семьи, являющихся собственниками дома;
свидетельства о рождении детей до 14 лет, с выделенными на их имя долями владения;
справка об отсутствии задолженностей по оплате услуг ЖКХ;
письменное разрешение органов опеки на продажу дома, в котором проживают несовершеннолетние дети;
заверенное у нотариуса соглашение супругов на продажу недвижимости;
отчет оценочной компании о стоимости дома;
кадастровый паспорт на земельный участок.

Как заключить законную сделку без рисков

Узнайте, как продать дом купленный в ипотеку Сбербанка, в ближайшем его отделении. Прежде всего, заемщику нужно уточнить, одобрит ли кредитор такую сделку. Для подтверждения причины для продажи, представить документы (справки):

об ухудшении здоровья и потере трудоспособности;
о сокращении с места работы;
о переезде на новое место жительства;
решение суда о разводе и разделе имущества.

Если банковские служащие посчитают причину продажи дома уважительной, то препятствий не возникнет. Единственная трудность, которая ожидает заемщика – это найти платежеспособного покупателя, готового купить дом, обремененный ипотекой.

Когда появляется желающий приобрести заложенную недвижимость, продавец берет в банке или скачивает на сайте кредитора образец предварительного типового договора. Стороны заполняют его сведениями:

кому принадлежит закладная на дом;
цена недвижимости;
сумма остатка долга по ипотеке;
способ оплаты;
реквизиты и контактные данные участников сделки;
сроки выполнения обязанностей сторон.

Предварительный договор скрепляют подписями, иногда составляют расписки.

Внимание! Чтобы избежать лишних тревог, предварительный договор составляют и заверяют у нотариуса.

Действие сделки завершается в тот момент, когда с заложенного дома снимают обременение. Затем нужно вновь посетить нотариуса для заключения договора купли-продажи, который должен содержать сведения обо всех участниках соглашения:

фамилии, имена, отчества;
подробные паспортные данные;
идентификационный номер;
адрес регистрации и фактического проживания;
полное описание недвижимости – общая площадь дома, размеры земельного участка, его местоположение.

При продаже ипотечной недвижимости наличные деньги передают продавцу через банковскую ячейку или безналичным расчетом на открытый аккредитивный счет.

Что делать, если банк отказал

Отказ банка в продаже ипотечного дома может быть мотивирован нежеланием его сотрудников заниматься такой сложной процедурой. Но владелец недвижимости имеет несколько выходов из этой ситуации:

Взять потребительский кредит, чтобы с его помощью выплатить остаток долга по ипотеке, снять с дома обременение, а затем продать его.
Найти покупателя, готового оплатить задолженность по кредиту на жилье. После снятия залоговых обязательств оформляют договор купли-продажи.
Заняться процедурой под названием «Перевод долга на другое лицо». В этом случае покупатель берет на себя выплату ипотеки.

Продажа дома и материнский капитал

Заемщики хотят знать, можно ли продать дом находящийся в ипотеке, если он был приобретен с помощью материнского капитала. Когда речь идет о правах несовершеннолетних детей, государство отстаивает их интересы. Поэтому прежде, чем продавать недвижимость, вам придется взять разрешение на сделку в органах опеки и попечительства.

В продающемся доме выделяют доли на всех членов семьи, включая маленьких детей. Для этого составляют договор определения (дарения) долей, и фиксируют переход права собственности на дом в Росреестре. После получения выписок из ЕГРН, можно продать дом купленный в ипотеку.

Сотрудники органов опеки проверят, в каких условиях будут проживать дети после продажи дома. Новое жилье должно быть такой же или большей площади, в нормальном состоянии. Имеется в виду наличие коммуникации, внутренняя отделка, количество и размер комнат. Если права детей не ущемляются, то разрешение на продажу дома вам дадут.

Внимание! Разрешение на проведение сделки нужно будет взять у банка, в котором оформлена ипотека, и в органах опеки.

Как продать дом, находящийся в военной ипотеке

Военная ипотека осложняет продажу не выплаченной недвижимости. Чтобы продать такой дом, нужно вернуть оставшуюся сумму долга банку и средства, выделенные на его покупку из государственного бюджета. При этом, деньги возвращаются на счет участника программы НИС и могут использоваться вторично, для покупки другой недвижимости. Военнослужащий должен быть не старше 42 лет.

Для осуществления продажи необходимо пройти 5 шагов:

Оповестить банк и Росвоенипотеку о намерении преждевременно погасить заем и продать недвижимость.
Подать заявление на оформление свидетельства участника НИС, чтобы получить право на приобретение другой недвижимости.
Банковские работники рассчитывают остаток долга по ипотеке.
Прохождение процедуры снятия обременения с дома.
Остается получить право собственности в ЕГРН.

По долгу службы военные часто меняют место жительства. До завершения своей карьеры они могут несколько раз воспользоваться возможностью купить и продать жилье, находящееся в ипотеке.

Если земля под домом находится в ипотеке

Земельный участок, приобретенный в ипотеку, является залогом для банка. Если заемщик купил землю, то построенный на ней дом автоматически становится залоговым имуществом. Продать жилье отдельно от участка не получится.

Сначала нужно будет полностью погасить ипотеку на земельный участок и только после этого можно продавать дом. Чтобы провести сделку законно, используют один из способов, описанных выше.

Как взять ипотеку на дом

Многие городские жители мечтают о покупке загородного дома. Но банки неохотно оформляют подобные сделки, так как есть повышенный риск невозврата долга. Если решение взять ипотеку окончательное, то начинать нужно с похода в банк.

Служащие финансового учреждения проверяют платежеспособность и кредитную историю клиента. Банк выносит свое решение в течение недели. Если кандидатура одобрена, служащие озвучивают сумму возможного кредита.

Нужно получить от банка одобрение недвижимого имущества, ведь оно станет залогом при сделке. Специалисты проводят оценку дома и его обязательное страхование.

При покупке дома в ипотеку, заемщик обязан оплатить первоначальный взнос не менее 30% от его стоимости. Банк одобряет покупку частного жилья в пределах городской черты. Загородные дома, особенно деревянные или ветхие не могут стать залоговым имуществом.

Какие банки дают ипотеку на дом

Не все банки согласны оформлять ипотеку на индивидуальные дома. Процедура занимает много времени и требует большого документооборота. Можно назвать лишь несколько учреждений, согласных работать по этой схеме:

Кредиторы отдают предпочтение высоколиквидной городской недвижимости со всеми коммуникациями. При выдаче ссуды на покупку загородных объектов, они учитывают:

степень удаленности жилья от крупных населенных пунктов;
насколько развита инфраструктура района (наличие школы, детского сада, поликлиники, производственных предприятий, магазинов и др.);
месторасположение (отдельно стоящее здание или расположенное на густонаселенной улице);
стоимость дома.

Ипотека Сбербанка на дом: требования и особенности оформления

Обычная ссуда не превышает 80% от цены жилья. Финансовые учреждения выдвигают строгие требования к приобретаемой недвижимости:

выдаваемая банком сумма должна полностью покрывать ее стоимость;
на дом не наложены аресты и обременения;
жилье реализуют вместе с земельным участком;
участок предназначен для индивидуального строительства.

Ипотека – это долговременный кредит, который может затянуть в серьезные неприятности в случае несвоевременной оплаты взносов. Объективно оцените свое финансовое положение. Если вы уверены, что в будущем у вас не возникнет трудностей, то воспользуйтесь возможностью купить жилье в ближайшее время. В крайнем случае, вы всегда сможете его продать.