Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

Срок ипотечного кредитования длительный и за это время в жизни заемщика многое может измениться: ухудшиться платежеспособность, увеличиться состав семьи, планироваться переезд на новое место жительства. Результатом изменения жизненных планов или решением проблем с задолженностью по сбербанковскому кредиту может стать продажа заложенной квартиры. Но рассмотрим эту ситуацию с позиций покупателя: есть ли выгоды в такой сделке, как оформить, и насколько рискованна покупка квартиры в залоге Сбербанка.

Что важно при покупке заложенного имущества в Сбербанке

Действительно, чаще всего залоговое имущество представлено квартирой, купленной в кредит или ипотеку. При наличии веских причин для отчуждения залогового жилья, банк-кредитор и должник приходят к взаимному согласию о необходимости продажи.

Риски покупки квартиры в залоге Сбербанка существуют, и покупателю рекомендуют обратить внимание на следующее:

• покупка квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, возможна при наличии письменного согласия кредитора. Документ необходим для снятия обременения и регистрации новой сделки;
• выписку зарегистрированных жильцов банки «перекладывают» на договаривающиеся стороны, стараясь в процессе не участвовать;
• помните, что принудительная выписка через суд несовершеннолетних детей возможна только с разрешения органов опеки и попечительства, поэтому обсуждайте это заранее;
• процедура оформления более длительна, поскольку требует снятия обременений, а при покупке в кредит — проверки кредитоспособности нового заемщика и получения согласия Сбербанка на его кредитование.

Перечисленные моменты необходимо сторонам обсудить до передачи задатка или внесения покупателем первоначального взноса.

Какие риски возможны еще и как прописать в договоре и что проверить читайте в другой статье: Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя

Мотивация сторон и преимущества покупки квартиры в залоге Сбербанка

Заинтересованность сторон сделкой и готовность идти на уступки зависит от причин продажи. Если продавец улучшает жилищные условия и планирует купить другое жилье, имеющуюся квартиру он стремится продать быстрее, поэтому готов обсуждать цену. Его мотивация аналогична и при продаже из-за просроченных долгов.

Поведение Сбербанка будет несколько иным. В первом случае кредитование соискателя будет осуществляться на стандартных условиях. Но при наличии просроченной задолженности кредитор нацелен закрыть кредит и получить нового добросовестного плательщика. Поэтому банк будет всячески способствовать новому клиенту, предлагать более выгодную процентную ставку, удобный график платежей.

Важно: первоначальный взнос

Покупка квартиры под залогом с оформлением кредита или ипотеки Сбербанка предусматривает наличие первоначального взноса у покупателя, размер которого составляет не менее 15% от рыночной стоимости. Идеально, если эта сумма закрывает задолженность предыдущего заемщика. Но может быть и по-другому, когда у покупателя первоначальных средств недостаточно, чтобы погасить займ продавца, проценты или долги. Однако это не повод отказаться от сделки, поскольку решения есть. Рассмотрим возможные ситуации и выходы из них.

Первоначальный взнос покупателя покрывает долг по кредиту продавца

Это идеальный вариант, когда оставшийся долг по кредиту или ипотеке небольшой. Но продавец принял решение об отчуждении, поскольку появилась возможность купить более просторное жилье, переехать в другой город или страну.

Покупка квартиры в залоге Сбербанка и действия сторон осуществляются по такому алгоритму:

• покупатель подает пакет документов кредитору на согласование ипотеки или ипотечного кредита и получает одобрение;
• продавец получает согласие Сбербанка на досрочное погашение ипотеки и отчуждение квартиры;
• стороны заключают предварительный договор отчуждения и покупатель в качестве задатка вносит первоначальный взнос, для которого в Сбербанке арендует ячейку;
• в назначенный день первичный взнос зачисляется на кредитный счет продавца и его обязательства перед банком закрываются, о чем банк составляет документ;
• Сбербанк кредитует покупателя на оставшуюся сумму, переоформляет закладную на нового залогодателя или оформляет документ на представленный другой залог. Одновременно открывает для продавца текущий счет, куда будут зачислены оставшиеся деньги по сделке;
• стороны следуют в Регистрационную палату для регистрации договора отчуждения, закладной и перерегистрации обременения.

В ипотечном кредитовании закладная может оформляться как на кредитуемую квартиру, так и на любую другую ликвидную недвижимость. При оформлении ипотеки на строящееся жилье закладная составляется на покупаемую квартиру.

Первый взнос не покрывает задолженность продавца

Экстраординарной такую ситуацию не назовешь, а на языке банкиров процедура называется «перезаём». Чтобы заинтересовать покупателя в сделке, продавец как правило дает хороший дисконт. Покупка ипотечной квартиры в залоге у Сбербанка проводится в таком порядке:

1. Первый этап:

• покупатель подает заявление на оформление ипотеки в Сбербанке, с указанием, какая квартира будет приобретаться, получает одобрение на кредитование;
• продавец согласует продажу с кредитором. Если квартира находится в строящемся доме и на нее оформлена ипотека, необходимо получить разрешение от застройщика;
• покупатель подписывает кредитный договор со Сбербанком. Закладная пока не оформляется.
• покупатель передает первый взнос и подписывает расписку с продавцом;
• документы сдаются в МФЦ и регистрируется договор купли-продажи, в Росреестре производится регистрация обременений Продавца на Покупателя.

В договоре купли-продажи обязательно прописывается условие: На момент заключения Договора Объект недвижимости находится в залоге (ипотеке) у ПАО Сбербанк в обеспечение исполнения обязательств Продавца по кредитному договору, заключенному между Продавцом и ПАО Сбербанк ранее.

• готовые документы получает продавец и покупатель и предоставляет их в банк.

2. Второй этап:

• банк проводит погашение обязательств продавцу и открывает кредит или ипотеку покупателю;
• Сбербанк оформляет закладную, в которой в качестве залогодателя указывается новый собственник;
• покупателем подписывается договор Ипотеки со Сбербанком;
• Сбербанк готовит письмо о снятии обременения (ипотеки в силу закона), регистрированного в первом этапе и отдает его покупателю;
• покупатель идет в МФЦ и вместе с сотрудником Сбербанка сдает письмо на прекращение ипотеки, одновременно передает договор ипотеки и закладную на регистрацию.

госпошлина за регистрацию договора ипотеки -1000 рублей разделенная на количество участников договора, например, Сбербанк и два покупателя это три участника платят на 333,34 рубля на каждого.

• покупатель получает готовые документы.

По оценкам сотрудников Сбербанка, весь процесс занимает до 3-х недель, при условии, что стороны заранее договорились о сделке.

Покупка квартиры в залоге Сбербанка — это вариант стать собственником комфортного и современного жилья. Осуществив транзакцию под руководством и контролем банка, можно быть уверенным в юридической чистоте сделки.