Ответственность, права и обязанности созаемщика по ипотеке

В статье вы прочитаете про то, какие права и обязанности у созаемщика по ипотеке, с чем ему придется столкнуться при нарушении договора основным кредитополучателем. Ознакомьтесь с данным информационным материалом, и вы увидите ответы на вопросы, которые вас волнуют. Мы рассмотрим требования к созаемщику по ипотеке, его обязательства перед кредитным учреждением. Вы узнаете, как осуществляется выход созаемщика из ипотеки, прочитаете про важные особенности этого процесса.

Что означает понятие титульный созаемщик

В законодательстве титульный созаемщик в ипотеке — это главный кредитополучатель, указанный в ипотечном договоре (Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ Об ипотеке (залоге) недвижимости). Титульный, то есть главный плательщик по ипотечному займу, на одинаковых правах с другими созаемщиками приобретает недвижимость и отвечает своим имуществом, всеми получаемыми доходами при нарушении условий, которые перечислены в оформленном договоре.

Кто может стать созаемщиком в ипотеке? В качестве обязательного созаемщика всегда учитывают официального супруга. Если отношения между гражданскими мужем и женой не оформлены юридически (в ЗАГСе), тогда они не смогут воспользоваться льготными программами, взять жилищный кредит по сниженной процентной ставке. В качестве созаемщика разрешается привлечь:

Близкого или дальнего родственника (сестру, брата, отца, мать или другого человека, состоящего в родстве с основным получателем ссуды).
Третье лицо — любого гражданина РФ, который выразил согласие с условиями сделки и добровольно принимает в ней участие.

Если титульный заемщик и созаемщик состоят в родственных отношениях, то шансы получить долгосрочную ссуду значительно увеличиваются. Процент одобрений в таком случае высокий. Многие банки разрешают провести сделку при условии, что титульный созаемщик состоит в гражданском браке. Сделки с участием третьего лица или гражданского супруга в качестве созаемщика получили распространение.

Требования к созаемщику: список документов, способы подтверждения дохода

Перечень документов, требования к этому лицу будут отличаться в различных учреждениях. Для примера приведем условия, которые действуют в Сбербанке.

На момент оформления ссуды возраст созаемщика по ипотеке составляет не меньше 21 года. На дату окончательного погашения задолженности возраст не превышает 75 лет. Если жилищный кредит оформляется без подтверждения официальной занятости, размера доходов, то максимальный возраст созаемщика на момент внесения последнего платежа составит 65 лет.

На текущем месте работе созаемщик обязан трудиться не меньше 6 месяцев. За последние 5 лет его общий трудовой стаж составляет хотя бы 1 год.

Займополучатель может привлекать не более 5 физических лиц в качестве созаемщиков. Размер выдаваемого кредита определяется совокупной суммой подтвержденных доходов основного плательщика и всех созаемщиков. Супруг(а) основного займополучателя в обязательном порядке становится созаемщиком, вне зависимости от ее или его трудоустроенности, кредитоспособности и возраста на момент получения кредита.

Вторым собственником покупаемой квартиры автоматически становится супруг(а) главного плательщика при соблюдении двух условий:

муж и жена ведут совместное хозяйство;
между супругами не оформлен брачный контракт, где прописаны имущественные права каждого из них.

Требования к документам

Чтобы стать созаемщиком, нужно иметь российское гражданство, заполнить и предоставить заявление на получение жилищного займа. Это специальная анкета, которую предстоит заполнить всем участникам сделки — главному плательщику, каждому из созаемщиков, залогодателю и поручителю (при наличии). В заявлении содержатся такие сведения:

роль гражданина в предстоящей сделке;
персональные данные клиента (ФИО, дата рождения);
сведения о ежемесячных доходах и расходах;
контактная информация для связи с заявителем;
сведения о работодателе, занимаемой должности, стаже работы;
адрес постоянной регистрации и место фактического проживания;
данные о количестве членов семьи, несовершеннолетних детях, которые находятся на иждивении у гражданина;
информация о недвижимости и транспортных средствах, которые находятся в собственности у клиента.

В пакет документов для созаемщика по ипотеке обязательно входит паспорт со штампом о регистрации. Нужно предоставить и второй документ, используемый для подтверждения личности. Заявитель самостоятельно решает, какой дополнительный документ предъявить сотрудникам банка. Можно принести водительские права, заграничный паспорт, военный билет, пенсионное страховое свидетельство или другой документ.

Кому откажут

Банк не одобрит ипотечный кредит, если хотя бы один участник сделки, включая созаемщика, является:

членом фермерского хозяйства;
индивидуальным предпринимателем;
руководителем или главным бухгалтером малого предприятия, где трудоустроены меньше 30 человек;
собственником предприятия в случае, когда его доля владения, как участника, превышает 5%.

Созаемщику важно предоставить бумаги, которые подтвердят его устойчивое материальное положение и трудовую занятость. Сотрудники банка удостоверятся в официальном трудоустройстве клиента, если он предоставит заверенную копию трудовой книжки или выписку из нее с указанием сведений о предыдущих местах работы. Чтобы удостовериться в стабильном финансовом положении клиента, специалистам нужно ознакомиться со справкой о доходах гражданина, полученных за прошедшие полгода.

Чем больше созаемщиков согласятся участвовать в жилищной сделке, тем большую сумму финансовое учреждение одобрит основному кредитополучателю. Каждый из созаемщиков обеспечит его страховку в финансовом плане. Все обязательства по погашению ссуды равномерно распределятся между всеми участниками сделки. Существует ограничение по максимальному количеству созаемщиков. Обычно финансовое учреждение разрешает подключить не более 5 участников, обладающих таким статусом.

Важно! В отличие от поручителей по ипотеке, созаемщики могут иметь имущественные права на покупаемый объект недвижимости, то есть получать определенную выгоду от сделки.

Если объект приобретается в общую собственность с титульным заемщиком, то созаемщики наряду с главным кредитополучателем, наделяются одинаковыми имущественными правами. Быть поручителем невыгодно и рискованно, это решение не всегда оправдано. Он несет финансовую ответственность за невыполнение условий, которые имеются в договоре, не может претендовать на квартиру.

Частые вопросы

В наше юридическое агентство часто поступают обращения от читателей, которые хотят получить консультацию по ипотеке. Сейчас мы ответим на 2 популярных вопроса:

Первый вопрос. Может ли созаемщиком по ипотеке быть пенсионер

Ответ: Да, некоторые банки допускают такой вариант. Но выступать в этой роли могут платежеспособные пенсионеры, которые официально трудоустроены, а не просто получают от государства пенсионные выплаты. Еще существует ограничение по возрасту — он не должен превышать 65 лет для большинства банков. Сбербанк разрешает быть созаемщиком пенсионеру младше 75 лет при условии подтверждения официальной занятости, белой заработной платы.

Второй вопрос. Если созаемщики по ипотеке родители, которые не являются собственниками недвижимости, купленной в кредит, то банк может потребовать с них выплату жилищного займа?

Ответ: Да, финансовая организация накладывает равные обязательства по погашению жилищной ссуды на каждого участника. Представители учреждения обязательно потребуют от родителей вносить ежемесячные платежи, если титульный плательщик не выполняет кредитные обязательства.

Важно! При возникновении финансовых проблем у главного займополучателя, выплачивать ипотеку вынуждены будут не только родители, но и остальные созаемщики, перечисленные в банковском договоре.

Законные права, обязанности созаемщика

Созаемщик по ипотеке имеет право на квартиру при условии, что после оформления жилищной ссуды он становится владельцем доли приобретаемого объекта недвижимости. Его данные вносятся в договор купли-продажи. Наряду с главным заемщиком он является покупателем недвижимости. Если созаемщик будет иметь имущественные права, то это прописывают в договоре ипотечного кредитования.

Рассмотрим, какие права на квартиру у созаемщика по ипотеке возникнут после получения кредита. Законные права созаемщика по ипотеке на квартиру появятся, если между основным кредитополучателем и этим гражданином достигнуты договоренности по поводу владения квартирой. Им потребуется заключить соглашение, положения которого будут предусматривать передачу в собственность созаемщика части приобретаемого жилья.

Обязательства созаемщика прописаны в ипотечном договоре. Прежде чем соглашаться на участие в сделке, этому гражданину нужно узнать из надежного информационного источника, какую ответственность несет созаемщик по ипотеке и каковы последствия нарушения обязательств. Если он будет твердо знать свои права и обязательства, то это убережет от неизбежных финансовых расходов, потери личного времени и имущества.

Вот базовые правила:

Созаемщику необходимо выплачивать задолженность по ипотечному кредиту, если финансовое положение титульного заемщика пошатнулось, и он испытывает проблемы с обслуживанием ипотеки.
Если сроки оплаты по ипотечному договору систематически нарушаются, или длительность просрочки превышает 3 месяца, то банк может отобрать квартиру за долги.
В соглашении о залоге может фигурировать пункт, что главный плательщик вместе с созаемщиком должны погашать ипотеку каждый месяц, в одинаковых долях.

Зону ответственности созаемщика по ипотеке устанавливает кредитно-финансовая организация в соответствии со всеми регламентами и правилами, установленными в банке. Возможны три варианта оформления собственности на квартиру:

Классический вариант — владельцами жилья становятся главный кредитозаемщик и его семья. Это супруг(а), рожденные в официальном браке дети.
На третьих лиц — созаемщиков, которые не состоят между собой в родственных связях.
На созаемщиков, которые приходятся друг другу супругами, и их членов семьи — детей.

Жилье, купленное в ипотеку, будет находиться в залоге у кредитора до того момента, когда займополучатели выплатят ипотечную ссуду в полном объеме. Некоторые программы жилищного кредитования позволяют оформить в залог или приобретаемое жилье, или недвижимость, которая уже находится в собственности любого из участников сделки.

Возможно ли досрочное погашение ипотеки созаемщиком

Ответ на вопрос, может ли созаемщик погасить ипотеку досрочно, нужно искать в соглашении о залоге имущества. Когда в нем прямым текстом прописано это условие, то проблем с досрочным погашением не возникнет. Обычно правом досрочного погашения ипотеки наделяется лишь главный плательщик. Он должен лично посетить отделение финансового учреждения, выдавшего ипотеку, произвести погашение в досрочном порядке.

Раньше положенного срока погасить жилищный кредит созаемщик может при соблюдении одного условия — главный кредитополучатель оформил на этого участника генеральную доверенность у нотариуса. Организация не вправе отказать в досрочном погашении созаемщику, предъявившему этот документ. Выплата ипотеки в досрочном порядке имеет свои позитивные последствия:

после учета внесенной суммы график ежемесячных платежей будет пересмотрен кредитным учреждением, с учетом внесенной суммы;
уменьшится размер основного долга по выплачиваемому ипотечному займу.

В некоторых банках основному заемщику потребуется уведомить кредитора о своем намерении досрочно внести определенную сумму на ипотечный счет. Сделать это нужно за 30 дней до предстоящей даты. Но количество дней может быть и другим, все зависит от условий, прописанных в договоре.

Возможно и досрочное погашение без предварительного уведомления кредитора. Причем внести нужную сумму заемщику разрешается как в отделении банка, так и в мобильном приложении или с помощью системы дистанционного обслуживания. В число организаций, которые предоставляют такую возможность, входят следующие банки:

ПАО Банк ВТБ;
АО Райффайзенбанк;
ПАО Сбербанк России.

Допускаются 2 варианта досрочного погашения долга — выплата части ипотечного займа и полное погашение задолженности. Перевести на счет сумму текущего ежемесячного платежа по кредиту сможет даже человек, не имеющий отношения к жилищной ссуде. Чтобы выполнить эту задачу, ему необходимо знать реквизиты расчетного счета, куда поступят деньги, номер ипотечного договора, фамилию, имя и отчество главного кредитозаемщика.

Пошаговое руководство, как поменять созаемщика по ипотеке

К нам часто обращаются люди, которые хотят узнать, можно ли поменять созаемщика по ипотеке, как выполняется эта процедура. Да, существует возможность замены одного физического лица другим, но с разрешения кредитора. Если соответствующий пункт имеется в соглашении о залоге недвижимости, то проблем не возникнет.

Чтобы изменить изначальный состав, исходное количество созаемщиков, осуществить перевод ипотечного долга на другое частное лицо, нужно выполнить такие шаги:

Оформить и подготовить пакет документов, предоставить его менеджеру по кредитованию. Нужно обращаться в то отделение, где была оформлена ипотека.
Написать заявление-анкету и предъявить его кредитным менеджерам.
Документально подтвердить занятость участников сделки. Можно предоставить справку по форме 2-НДФЛ, копию документа, подтверждающего трудовой стаж и занятость работника. Зарплатным клиентам потребуется указать в заявлении-анкете номер своей карты, на которую перечисляется зарплата.
Предоставить правоустанавливающие документы на квартиру, купленную в ипотеку, и оригинал кредитного договора.
Также предъявить иные документы, которые имеют отношение к предмету сделки. Это договор купли-продажи, брачный контракт, постановления суда или другие бумаги.

Финансовая организация, выдавшая жилищную ссуду, выступает в качестве держателя залога, наделяется правом одобрить смену действующего созаемщика или отказать в этом. Не все кредитно-финансовые учреждения готовы освободить предыдущего созаемщика от обязательств, переадресовать его функции другому гражданину.

Вывести из состава должников законного мужа или жену титульного заемщика разрешается в двух случаях. Первая ситуация — брак между супругами расторгнут в ЗАГСе. Второй случай — муж с женой заключили брачный контракт, условия которого определяют границы их имущественных прав.

Вывод созаемщика из договора ипотеки. Порядок действий

Чтобы перестать быть созаемщиком по ипотеке, надо заручиться согласием кредитора. А сделать это непросто. Финансовые организации с большой неохотой соглашаются на выход любого из участников сделки из ипотеки. Причины заключаются в необходимости выполнить сразу ряд задач:

пересмотреть весь пакет документов по ипотечному кредитованию, внести изменения в эту документацию;
рассмотреть обращение по поводу вывода участника сделки в кредитном комитете, состоящем из нескольких сотрудников банка, принять обоснованное решение по этому заявлению;
внести актуальные изменения в соглашение о залоге недвижимости, в связи с новыми обстоятельствами сделки;
если нужно, то оформить дополнение к ипотечному договору, зарегистрировать его в том порядке, который установлен на законодательном уровне.

Инструкция, как выйти из созаемщиков по ипотеке охватывает сразу несколько аспектов. Каждому участнику потребуется составить и предоставить своему кредитору обращение, написанное по заданному образцу. Допускается подача заявления в свободной форме.

В обращении нужно:

указать номер и дату оформления текущего договора кредитования;
написать причину обращения — выход, смена участника сделки или переоформление свидетельства о праве собственности;
сообщить обстоятельства, которые привели к необходимости обратиться в финансовое учреждение, изменить условия действующего договора.

СКАЧАТЬ Шаблон заявления на вывод созаемщика

Кроме правильно оформленного обращения, в банковское учреждение надо предоставить паспорт от каждого заявителя, включая созаемщика, выводимого из сделки. Важно предоставить и копии страниц паспортов, показать документы для подтверждения семейного положения каждого участника. Специалисты не рассмотрят обращение о выводе должника, если каждый участник не предоставит копии своей трудовой книжки, предварительно заверенные работодателем.

О требованиях к документам можно подробнее прочитать в статье: Требования к документам на ипотеку онлайн

Для успешного выхода из ипотеки потребуется справка о доходах, которые получены за прошедшие полгода. Ее должны предоставить все физические лица, указанные в соглашении о залоге. Если финансовое учреждение согласится рассмотреть возможность выхода должника из ипотеки, то решение по заявке будет принято за 10 дней.

Порядок действий после расторжения брака

Порядок выхода созаемщика зависит от причины, побудившей к этому решению. Если главный плательщик расторг брачные отношения со своей супругой, пожелал вывести бывшую жену из договора кредитования, то необходимы такие действия:

1. Нужно определить режим владения и пользования залоговым объектом недвижимости в документальном порядке. Можно предоставить:

решение судебного органа о разделе совместно нажитого имущества;
брачный договор, заключенный по соглашению обеих сторон;
соглашение о разделе имущества, оформленное у нотариуса.

2. Требуется рассчитать общий доход оставшихся участников. Важно убедиться, что его размер будет достаточным, чтобы обязательства по ипотечному договору выполнялись в установленные сроки. Если общего дохода кредитозаемщиков не хватает для внесения ежемесячных плановых платежей, тогда финансовая организация потребует ввода нового платежеспособного созаемщика, отвечающего требованиям.

Рекомендуем также ознакомиться: Как делится ипотека при разводе – важные моменты

Как не потерять жилье по ипотеке в гражданском браке

Нюансы оформления ипотеки до брака: раздел, маткапитал, судебная практика

Допустим, банк вынес положительное решение по поступившему обращению о выходе созаемщика из ипотечного договора. Тогда изменение состава участников будет проходить в несколько этапов. Вначале представители кредитора оформят дополнительное соглашение к действующему договору. В этот документ они внесут сведения об исключении или замене участника.

Все стороны подпишут дополнительное соглашение, новую закладную на квартиру. На следующем этапе надо обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать изменения, внесенные в договор. После выхода или замены созаемщика участникам ипотеки останется только переоформить свои полисы ипотечного страхования.

Возможно ли переоформить ипотеку на созаемщика

Нередко встречается ситуация, когда у титульного заемщика возникают серьезные проблемы с обслуживанием ипотеки. Внесение ежемесячных платежей становится непосильной ношей для бюджета. Тогда оптимальным выходом становится переоформление кредита на другое физическое лицо.

Можно ли переоформить ипотеку на созаемщика или нужен другой кредитополучатель, не указанный в договоре? Новым плательщиком можно сделать как созаемщика, так и другого платежеспособного гражданина. Обязательное условие — согласие кредитора. Если главным должником станет один из созаемщиков, то на освободившееся место нужно привлечь нового участника, который будет выполнять его прежние обязательства.

Как получить налоговый вычет созаемщику по ипотеке

Имеются высокие шансы на одобрение заявки на переоформление ипотеки. Банк заинтересован в решении вопроса с проблемной задолженностью, возникшей по причине ухудшения финансового состояния главного плательщика. Наверняка финансовая организация пойдет навстречу, согласится на переоформление ипотечного кредита.

СКАЧАТЬ Шаблон заявления на смену заемщика

Для крупнейших банков такая процедура уже является стандартной, поскольку с каждым годом все больше заемщиков обращаются к ним с вопросом переоформления ипотеки, и кредиторы часто идут на уступки.

Чтобы переоформить долг, оставшийся по невыплаченной ипотеке, нужно придерживаться инструкции:

Главный плательщик обращается в банк, выдавший жилищный займ, информирует кредитора о своем намерении переоформить ипотеку.
Если получено предварительное согласие, то основной заемщик составляет и подает заявление о переоформлении кредита на одного из созаемщиков или другое лицо.
Специалисты финансового учреждения тщательно проверяют личность предполагаемого нового заемщика, оценивают его кредитоспособность, трудовой стаж, остальные факторы.
Если кандидатура нового участника получила одобрение кредитного комитета, то действующий и новый заемщики собирают пакет документов по недвижимости, купленной в ипотеку, предоставляют справку о доходах, оригинал паспорта с пропиской, копию трудовой книжки, другие бумаги.
Новый плательщик подает заявку в банк, чтобы получить ссуду на оставшуюся сумму долга. После ее рассмотрения финансовое учреждение заключает с ним кредитный договор, формирует график предстоящих платежей.

Переоформление ипотеки занимает в среднем 1 месяц. В течение этого срока плановые платежи по договору вносит прежний кредитозаемщик. После оформления бумаг останется только обратиться в Росреестр, чтобы выполнить перерегистрацию прав собственности на ипотечную квартиру.

Как поступить, если созаемщик не выполняет обязательства по обслуживанию кредита

Жизненные обстоятельства могут складываться по-разному, поэтому часто встречается ситуация, когда созаемщик отказывается платить ипотеку, мотивируя свое решение доводами, которые кажутся ему разумными. Проблемы возникают, если основной плательщик испытывает проблемы с обслуживанием кредита, а созаемщик тоже не платит по ипотеке ввиду различных причин, а ведь он является равнозначным участником сделки.

Читатели нашего сайта интересуются, может ли созаемщик отказаться от ипотеки, что предпринять в таком случае. Если участник категорически отказывается от своих обязательств, то существуют два выхода:

Переоформить права собственности на объект недвижимости, исключив из собственников того созаемщика, который не вносит платежи. Сделать это нужно с согласия кредитора. Потребуется оформить дополнительное соглашение к ипотечному договору.
Выставить на продажу ипотечную квартиру, чтобы на вырученные деньги полностью погасить кредит. Для реализации этого плана важно получить согласие банка, обратившись к нему своевременно.

Внимание! Когда основной плательщик не имеет финансовой возможности обслуживать кредит, а созаемщик отказался платить по ипотеке, то ответственность за неисполнение требований, прописанных в договоре, для этих участников будет солидарной.

Наличие просроченных платежей станет тем фактором, который определит дальнейшие действия банка. Для кредитно-финансовой организации не имеет решающего значения, оплачивает ли ипотеку созаемщик или это делает основной заемщик, фигурирующий в договоре. Если обязательства со стороны плательщиков не выполняются, то последствия бывают негативными:

начисляются штрафы и пени на остаток просроченной задолженности;
при игнорировании звонков от кредитных менеджеров банк может обратиться в коллекторское агентство;
кредитор подаст в суд, заберет квартиру даже в случае, когда она является единственным жильем, несмотря на наличие прописанных в ней детей.

При образовании проблемной задолженности банк зачастую предъявляет требования о полном досрочном погашении ссуды ко всем ее участникам — основному плательщику, каждому из созаемщиков. По мнению банка, все стороны становятся должниками.

В ситуации, когда и главный кредитополучатель, и созаемщики не будут вносить платежи, через 2-3 месяца кредитор обратится в судебные органы, чтобы восстановить свои нарушенные права. Он заберет ипотечную квартиру, направит денежные средства, вырученные от продажи залогового объекта недвижимости, на погашение задолженности.

Рекомендуемая статья: Что делать если нет денег платить ипотеку

Обяжет ли банк созаемщика выплачивать кредит, если титульный заемщик умер

Ипотека — это долгосрочная ссуда, которая выдается на срок до 30 лет. За время выплаты ипотеки с участниками сделки могут произойти разные форс-мажорные обстоятельства. Основной плательщик может лишиться работы, серьезно заболеть или умереть. Рассмотрим, платит ли созаемщик ипотеку при смерти заемщика и какие обязательства переходят к наследникам умершего плательщика.

Рекомендуем прочитать: Кто оплачивает ипотеку после смерти заемщика

Разумеется, после смерти титульного заемщика долги по ипотеке не списываются, их придется возвращать. Выплачивать ссуду придется другим людям. Возможны три варианта развития событий:

Родственники умершего плательщика вступили в наследство, тогда обязанность по выплате ипотеки переходит к ним.
Если у погибшего не имеется наследников, или они не заявили о своих правах в положенные сроки, то выплачивать ипотеку придется созаемщикам и поручителям, принимавшим участие в жилищной ссуде.
Оплачивать часть задолженности по ипотеке будет страховая компания, если умерший заемщик при оформлении ипотеки застраховал свою жизнь, и страховой случай отвечает условиям.

Если близкие родственники погибшего кредитозаемщика приняли наследство, то ввиду смерти основного плательщика банк может пойти навстречу и предложить им реструктурировать ипотеку. Возможно, кредитор предоставит отсрочку погашения долга, но банки редко соглашаются на такие уступки. Если наследники не будут своевременно вносить платежи, то финансовое учреждение обратится в суд, чтобы взыскать оставшуюся сумму долга.

Каждому из созаемщиков обязательно придется выплачивать ипотеку, если наследники недвижимого имущества не объявились. В ситуации, когда кредитополучатель брал ипотеку один, не привлекая созаемщиков и поручителей, и наследство никто не принял, ипотечная квартира перейдет в собственность финансового учреждения. Банк реализует объект недвижимости на торгах, и задолженность будет погашена.

Если погибший заемщик состоял в законном браке, то обязательства, связанные с погашением оставшегося долга, перейдут к его супруге. Когда в договоре фигурируют несколько созаемщиков, то их права перечисляются в таком документе. Предположим, главный кредитополучатель оформлял страховой полис, и его внезапная смерть попала под страховой случай. Тогда погашать свою часть задолженности будут созаемщики. Остаток долга за погибшего кредитозаемщика внесет страховая компания, с которой было заключено соглашение.

Оцените автора

Поделитесь в социальных сетях