Нюансы оформления ипотеки до брака: раздел, маткапитал, судебная практика

Взять ипотеку до брака не сложно. Трудности начнутся, когда гражданские супруги решают оформить отношения, использовать мат. капитал или разойтись. Избежать их можно, если заранее подготовиться к составлению ипотечного соглашения и к решению спорных ситуаций. А начать стоит с процедуры получения средств на недвижимость.

Как оформить кредит на жильё до регистрации брака

По закону квартира в ипотеке и до брака может быть, но ее будет проблематично разделить, если супруги оформят отношения, а потом разведутся. Учитывайте также, что если кредит не будет выплачен к моменту расторжения союза, делить придется не только недвижимость, но и долги (основание статья 38 СК РФ (скачать в word)). Получение же средств на приобретение жилплощади возможно не только мужем и женой. Их выдают:

• просто физ. лицам;
• сожителям (гражданские отношения);
• планирующим пожениться людям.

В последнем случае пара подает заявку в банк до момента бракосочетания. В случае с сожителями, допускается выдача ипотеки на мужа до брака или на гражданскую жену.

Процедура выдачи средств стандартная, но имеются некоторые отличия. Они зависят от категории людей, обратившихся за займом.

1. Лицам в гражданском союзе охотнее выдают кредит на приобретение недвижимости в долевую собственность.
2. Если за ссудой обращается пара, собирающаяся пожениться, желательно подготовить брачное соглашение, ведь ипотека до брака при разводе тоже будет делиться между бывшими супругами.
3. Банк рассматривает заявки от созаемщиков: основным заемщиком является одно лицо (гражданские муж или жена), а второй выступает солидарным заемщиком.

В зависимости от ситуации меняется и пакет документов, необходимых для выдачи средств. Так собирающиеся пожениться люди могут предоставить брачное соглашение.

На кого можно оформить ссуду

Допускается два варианта развития ситуации: один из супругов взял ипотеку до брака, а после вступил в союз, либо сожители оформляют недвижимость в долевую собственность. Права и обязанности лиц меняются, в зависимости от выбранного способа кредитования. Пока пара находится в отношениях, это не имеет особого значения. Но когда появляются дети, либо наступает момент раздела взятой квартиры в ипотеку до брака при разводе, такие нюансы становятся существенными.

Выдача средств на одного заемщика

Гражданин может подать заявление на получение средств еще до момента вступления в официальные отношения. В данном случае он является единственным заемщиком, и жильё оформляется на него. В дальнейшем можно изменить форму собственности или добавить солидарного заемщика, если второй сожитель пожелает этого.

Если ипотека приобретена до брака, и в супружеской жизни не переведена на двоих человек, при разводе:

1. Второй супруг рискует остаться без недвижимости (основание — ст. 36 СК РФ (скачать)).
2. Исключается и раздел долгов по кредиту.

Однако больше преимуществ в долгосрочной перспективе дает совместное получение ссуды.

Общая долевая собственность

Чтобы раздел имущества по ипотеке до брака не вызвал затруднений, следует выбирать данную форму собственности. Гражданские супруги или сожители могут выступать солидарными заемщиками по договору. В данном случае:

• один является титульным заемщиком;
• жильё оформляется в долевую собственность.

В данной ситуации, чтобы совершить какие-либо действия с имуществом, одному гражданскому супругу придется получить нотариальное разрешение от второго. Чтобы выдали ипотеку до заключения брака, нужно представить в банк:

• справку о заработной плате (предоставляется либо по форме банка или в виде 2-НДФЛ(скачать));
• трудовую книжку (заверенную копию);
• документы на заемщика;
• свидетельства на детей, если они есть.

Эти бумаги собирает каждый из гражданских супругов. Полный перечень назовут представители финансовой организации. Порядок действий при получении ипотеки до вступления в брак следующий:

1. Титульный заемщик подает в банк заявку (в заявлении нужно сообщить о наличии солидарного заемщика).
2. Получили положительный ответ – направьте в финансовую организацию собранные документы.
3. Выберите подходящую недвижимость, учитывая требования банка, предъявляемые к подобному имуществу.
4. Оцените квартиру в экспертном бюро и оформите ипотечное соглашение (вам откроют счет, куда вносится первый взнос).

По завершении процедур с банком, нужно перевести деньги продавцу, и зарегистрировать жильё в Росреестре. Дополнительно потребуется договор залога и страховка. Если купил квартиру в ипотеку до брака один из супругов, квадратные метры регистрируются на него. Если же они оформляются в гражданском союзе, Росреестр регистрирует долевую собственность.

Важно знать: Как не потерять жилье по ипотеке в гражданском браке

Важна ли кредитная история созаемщика по ипотеке

Можно ли получить ипотеку до брака с использованием материнского капитала

По закону ипотека до брака с материнским капиталом возможна, но при соблюдении определенных условий. Вы можете реализовать этот вид господдержки двумя способами:

1. Внести в качестве первоначального платежа по новому кредитному соглашению;
2. Использовать как досрочное погашение уже существующего займа.

Рекомендуемые статьи: Материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке

Досрочное погашение ипотеки материнским капиталом

Независимо от выбранного способа нужно соблюсти главное требование – обеспечить детей жилплощадью официально. Оптимальный вариант – использовать капитал в качестве первого взноса. Тогда жильё можно оформить в долевую собственность, предоставив каждому ребенку по доле.

Если приобретается квартира до брака в ипотеку с материнским капиталом, нужно учитывать положения федерального закона №256-ФЗ (скачать текст статьи 7 в word). Здесь говорится, что лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами для улучшения жилищных условий. Однако просто погасить кредит сожителя не получится. Важно чтобы деньги тратились в интересах детей, либо придется сначала зарегистрировать брак, а затем погашать ссуду.

На каких условиях заключается брачное соглашение при жилищном кредитовании неженатых людей

Перед заключением такого соглашения следует изучить положения Семейного кодекса (статьи 40-44 (скачать в word).

Составляют брачный договор при ипотеке до брака в письменном виде. Его придется заверить у нотариуса после оформления, чтобы он вступил в силу. В документе определяется форма собственности (долевая, совместная и т.д.), порядок разделения при разводе и другие нюансы.

Заключить соглашение можно, только если имеется намерение вступить в союз. При этом оба супруга должны быть дееспособными. В самом документе определяются исключительно имущественные и финансовые отношения. Соглашение оформляется на конкретный срок, либо может быть бессрочным.

По общему правилу брачный договор на ипотеку взятую до брака описывает условия предполагаемого раздела имущества. Поэтому необходимо избегать двусмысленных формулировок. На основании такого соглашения банк будет решать вопрос о выдаче кредита. Регистрация недвижимости тоже проводится в соответствии с положениями этого документа.

Перед составлением желательно изучить образец брачного договора при ипотеке до брака или обратиться к юристу. Если соглашение оформляют только для урегулирования вопросов получения кредита на недвижимость, в нем нужно отразить следующие моменты:

• какова доля каждого солидарного заемщика в первом взносе (если таковой вносится при получении ссуды);
• объем обязательств по внесению ежемесячного платежа (размеры в процентах или точные суммы);
• какие обязанности будут у сторон соглашения по улучшению условий проживания (ремонт, реконструкция и т.д.);
• ответственность супругов при невыполнении обязательств (просрочка платежа, отказ от внесения средств и прочее);
• как будет делиться совместно нажитое имущество при ипотеке до брака (желательно привязать варианты раздела к причине расторжения брачного союза);
• изменение долей и распределение жилплощади при погашении кредита средствами мат. капитала.

Если не обозначить такие моменты, недвижимость, приобретенная одним из будущих супругов, будет считаться его личным имуществом. Чтобы получить долю в нем, придется потрудиться.

Хотите, чтобы раздел ипотеки до брака проходил без таких осложнений – оформите договор. Еще его заключают, если:

• один супруг против приобретения имущества в кредит;
• оплачивать ссуду будут, в том числе, родители молодой пары;
• у мужа или жены имеются негативные отметки в кредитной истории;
• жилой объект не будет использован в жизни семейной пары.

С данным соглашением ипотека до брака при разводе делится согласно условиям этого документа. Поэтому юристы рекомендуют оформлять его в любом случае.

Как получить вычет в налоговой по ипотеке до брака

Когда вы приобретаете жилую недвижимость, можно получить вычет с расходов на покупку таковой, а также по процентам, уплаченным в счёт кредита (основание — статья 220 Налогового Кодекса РФ (скачать). В первом случае вычет по ипотеке до брака выплачивается в размере 13% от 2 000 000 рублей. Во второй ситуации сумма составляет 3 000 000 рублей. Но учитывая, что ссуда оформлена на двух заемщиков, при выплате процентов с налогов есть некоторые нюансы.

1. Если кредит оформлен только на одного сожителя, как и квартира, второй не сможет оформить вычет.
2. Если брать ипотеку до брака на двух гражданских супругов, то каждый из них самостоятельно обращается за возвратом НДФЛ.
3. Важно, чтобы у солидарных заемщиков были доли в жилом имуществе. Иначе в вычете откажут.
4. Каждый созаемщик должен платить собственную часть ссуды и процентов по ней. В налоговую службу представляют документы, где четко расписаны эти части.
5. Квартира взятая в ипотеку до брака оплачивается со счета одного заемщика – у второго не получится оформить вычет.

В остальном подобные компенсации выдают на общих правилах. Придется подтвердить право собственности, представить бумаги, доказывающие наличие расходов на оплату жилья и процентов по кредиту. Если солидарные заемщики еще не поженились, каждый из них готовит свой пакет документов.

Учитывайте, что если квартира приобретена до заключения брачного союза и на двоих человек, нужно:

• проверить, что каждый созаемщик вправе рассчитывать на вычет;
• выбрать подходящий вариант выдачи средств (через работодателя или налоговые органы);
• собрать необходимые бумаги и заполнить декларацию (скачать форму 3-НДФЛ) с заявлением (скачать бланк);
• подать пакет документации в налоговую службу;
• дождаться получения средств, а затем повторить процедуру в следующем году.

Если же заемщик взял ипотеку до брака потом женился, при получении компенсации придется руководствоваться другими правилами (оплачивать кредит можно с одного счета и т.д.).

Важно знать: Как получить налоговый вычет созаемщику по ипотеке

Как получить налоговый вычет за ремонт квартиры или дома

Налоговый вычет по процентам по ипотеке

Как поделить недвижимость, если ссуда на жилплощадь оформлена до начала брачных отношений

Ситуация сложная, особенно если заемщик брал кредит на жильё до регистрации отношений. Здесь важно учитывать текущее состояние:

1. Имущество еще находится в качестве залога у банка.
2. Ссуда погашена до регистрации отношений.
3. Долг выплачен в период нахождения в браке.

В случае, когда ипотека оформлена до брака при разводе она делится вместе с недвижимостью, находящейся в залоге у кредитора. И в данной ситуации можно:

• признать ее в качестве обязательств одного из супругов – он должен компенсировать расходы второго супруга (в размере внесенных платежей);
• разделить жилплощадь на доли (скачать образец заявления), переоформив ссуду отдельно на мужа и на жену;
• выплатить кредит совместно, а по завершении разделить имущество соответственно долям, относящимся к каждому заемщику;
• досрочно внести остаток по займу – обычно так поступают, когда банк выносит свое требование.

Если ссуда погашена до женитьбы, раздел имущества приобретенного в этот период возможен в крайних случаях и только на добровольной основе, либо по решению судебной инстанции. В противном случае жилплощадь остается за тем супругом, который оплачивал кредит, и на кого она зарегистрирована.

Если оформление ипотеки до брака произошло, но средства выплачивались в период нахождения в союзе, на квартиру могут рассчитывать оба супруга (статья 39 СК РФ — скачать). Даже если женщина была в декретном отпуске и не вносила платежи, это нельзя признать основанием для отказа в получении собственной доли (в соответствии с п.3 статьи 36 СК РФ (скачать)) . Но ипотека взятая до брака при разводе делится исходя из средств, потраченных супругами на ее погашение. Поэтому стоит сохранять все платежные документы, если средства вносятся раздельно.

Какие варианты компенсации существуют при разводе

Чтобы понять, как делится ипотека взятая до брака, нужно исходить из сложившейся ситуации. По общему правилу второй супруг вправе получить следующие виды компенсации:

• оформление на его имя доли в объекте недвижимости;
• выплата денежных средств, для покрытия расходов на кредит;
• получение каждым супругом собственной ссуды;
• продажа жилья с последующим разделом средств.

В первом случае доля жены в ипотеке до брака высчитывается исходя из фактически понесенных на оплату ссуды расходов. Если оформляется новый заём, то для мужа и жены выделяется своя площадь, на которую и выдают деньги. А продажа жилого помещения возможна только с согласия банка, если недвижимость находится у него в залоге.

Рекомендуемая статья: Как делится ипотека при разводе – важные моменты

Как переоформить ипотеку на другого человека: порядок и условия

Особенности кредита до брака на покупку жилья в новостройке

Эту ситуацию нужно рассматривать с несколько иной стороны. Если ипотека по ДДУ до брака оформлялась на одного супруга или на мужа и жену вместе, право собственности возникнет только после выдачи акта приема-передачи. Застройщик сдает недвижимость после регистрации отношений – она признаётся общей, даже если ипотека получена до брака.

Также при возникновении прав на имущество после вступления в официальные отношения, второй супруг сможет рассчитывать на половину жилплощади. Подобная практика применяется независимо от того, кто вносил первый взнос и регулярные платежи. Но учитывайте, что если покупка квартиры до брака в ипотеку проводилась, а развод оформлен до сдачи объекта в эксплуатацию, один из супругов может обратиться за возмещением расходов, которые он понес, оплачивая кредит (взыскиваются через суд).

Как переоформить ипотеку и недвижимость на двоих после регистрации отношений

Приступая к процедуре, следует учитывать, что кредит еще выплачивается, а недвижимость находится в залоге у банка. Когда ссуда уже погашена, правила переоформления квартиры будут отличаться. Если муж взял ипотеку до брака, после регистрации отношений допускается смена созаемщиков. Для этого нужно:

• собрать документы на нового солидарного заемщика;
• подать бумаги и заявление на смену в банк;
• получить новый договор или доп. соглашение к нему.

В пакет документации должно входить свидетельство о регистрации брачного союза. Также финансовая организация будет проверять платежеспособность нового заемщика. Если действует ипотека до и после брака, оформив развод можно вывести созаемщика из договора (скачать образец заявления).

Отношения между супругами в части погашения кредита за недвижимость лучше оформить в брачном договоре. Предоставив его в банк, вы сможете переоформить ссуду согласно положениям такого соглашения. Однако документ нужно составлять по правилам, обозначенным в законе.

Допускается и смена вида собственности. Если муж брал ипотеку до брака, а солидарным заемщиком выступала его будущая супруга, жильё оформлялось в долевую собственность. После регистрации отношений следует переоформить его на совместный вид собственности.

Заявление, поданное кредитору, рассматривается 10 дней. Затем банк выносит решение:

1. Ответ положительный – нужно внести изменения в кредитное соглашение и зарегистрировать их.
2. Ответ отрицательный – можно повторно обратиться в банк или подать жалобу в судебные органы.

В любом случае потребуется веская причина для переоформления ссуды и квартиры (регистрация отношений и улучшение платежеспособности пары).

Судебная практика по разделу кредита

Бывшие супруги не могут добиться согласия при разделе имущества – придется изучать судебную практику по ипотеке до брака при разводе, а затем готовить иск. Каждая ситуация будет рассматриваться индивидуально, исходя из положения мужа и жены, а также состояния кредита. Не меняется только процедура рассмотрения спора:

• в районное отделение суда (по месту регистрации квартиры) подается исковое заявление;
• к иску прикладывают бумаги, доказывающие позиции истца и ответчика;
• в назначенный день проводится судебное заседание, в котором нужно принять участие.

Если получена ипотека до брака и выплачена в браке, в качестве доказательств каждая сторона предъявляет чеки, квитанции и прочие подтверждения внесения платежей по кредиту. Именно эти материалы являются наиболее весомыми при вынесении решения. Судебная практика показывает, что судья учитывает не только данные обстоятельства:

• жена взяла ипотеку до брака и внесла первый взнос – дополнительное преимущество за ней;
• берется в расчет вовлеченность второго супруга в погашение задолженности (как часто и в каких объемах он вносил деньги);
• смотрят и на источники для оплаты кредита (доходы мужа и жены, материнский капитал и прочее);
• сказывается на решении и наличие детей несовершеннолетнего возраста, а также возможность разделения долга.

Но наибольшее значение, если ипотека до регистрации брака получена, имеет отсутствие возражений у залогодержателя. Третьей стороной в процессе, если ссуда еще не выплачена, будет выступать финансовая организация, где оформлен заём.

Советы будущим заемщикам

Когда уже взяла ипотеку и вышла замуж, нужно учитывать возможные последствия такого поступка. Второй супруг сможет рассчитывать на половину квартиры после развода, если кредит выплачен в супружестве. Поэтому следует позаботиться о собственных интересах заранее.

1. Составьте соглашение, где описан порядок распределения обязательств по кредиту, тогда раздел ипотеки взятой до брака не вызовет затруднений.
2. Заключите брачный договор, прописав в нем условия компенсации второму супругу расходов на кредит, порядок разделения недвижимости и другие нюансы.
3. Сохраняйте чеки, квитанции и прочие документы, если парень взял ипотеку до брака, а часть платежей вносите вы.
4. Возникли споры – постарайтесь решить их в досудебном порядке, иначе процедура может затянуться надолго.
5. Проконсультируйтесь с юристами, если ипотека оформлена до брака на мужа. Они подскажут, как обезопасить себя от раздела долгов при разводе.

При подготовке брачного соглашения не забудьте указать в нем стоимость недвижимого имущества, права и обязанности сторон. При правильном его составлении будет имущество совместное если ипотека до брака получена.

Желательно, после регистрации отношений, оформить жильё в собственность на мужа и жену. Либо это будет совместная собственность, либо четко определяется доля каждого супруга. Тогда споры решаются исходя из размера долей. От того, как вы подготовитесь, зависит, какой будет ипотека до брака и собственность после брака. И чем больше усилий вы предпримете на данном этапе, тем меньше трудностей возникнет впоследствии.