Как переоформить ипотеку на другого человека: порядок и условия

Как переоформить ипотеку на другого человека? Должен ли кредитор давать согласие? Возможен ли отказ вообще или в ситуации с конкретным лицом?

Ответы — в данной статье.

Что говорит закон

Покупка жилой или коммерческой недвижимости регулируется ГК РФ. Если используются заемные деньги не стоит забывать о положениях 102-ФЗ Об ипотеке. В п. 2 ст. 391 ГК РФ прописано, что перевод задолженности на иного человека допускается при условии, что кредитор дает свое согласие.

Если внимательно прочитать 102-ФЗ Об ипотеке (Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ ред. от 31.12.2017), можно увидеть, что:

отчуждение залогового имущества возможно, но залогодержатель (кредитор) письменно подтверждает согласие;
переоформление ипотеки проводится, если соответствующий пункт значится в кредитном договоре и закладной;
лицо, приобретающее предмет залога, получает все права залогодателя. Ему в дальнейшем придется погашать задолженность, оформлять страховой полис.

Важно! Чтобы банк одобрил переоформление ипотеки, необходимо предоставить убедительные доказательства необходимости процедуры. Например, если заемщик хочет перевести долг, а недвижимость оставить за собой, последует отказ в 99% случаев.

Банкам невыгоден процесс переоформления ипотеки. Старый заемщик уже изучен. Даже если есть краткосрочные задержки с оплатой, деньги все равно поступают. В отношении нового заемщика необходимо проверить его платежеспособность, имеющуюся кредитную нагрузку и предшествующую историю взаимоотношений с займодавцами. Если будет выявлено несоответствие требованиям банка, сделка не состоится.

Что делать если нет денег платить ипотеку?

Когда требуется переоформление ипотеки

Ипотечный кредит погашается в течение 10-15 лет и более. За это время могут измениться жизненные обстоятельства и планы. Банки при подписании договора предлагают оформить страховой полис. Но страховка не учитывает все обстоятельства, например, переезд в другую страну на работу или развод.

Можно ли переписать ипотеку на другого человека? Какую причину банк сочтет уважительной. Чаще всего переоформление требуется при наличии нижеперечисленных обстоятельств:

Ухудшилось материальное положение. Потеряна работа, уменьшился оклад, появились дополнительные расходы, например, на лечение близкого родственника. Стандартная страховка поможет, если предприятие закрылось, или в трудовой книжке значится запись об увольнении по сокращению штатов.

Но работодатели редко исполняют требования законодательства. В основном сотрудники увольняются по собственному желанию, опасаясь, что в противном случае вообще не получат расчетные. А это — не страховой случай.

2. Приобретенная квартира стала мала по площади. Например, в семье рождается 1-2 ребенка, возникает потребность в увеличении жилплощади. Ждать, когда будет выплачен имеющийся кредит, чтобы оформлять новый, долго. Результат — старую квартиру приходится продавать с переоформлением ипотеки на другого человека.

Можно ли переоформить ипотеку на сына или дочь в такой ситуации? Да, если они соответствуют требованиям банка в части платежеспособности, имеют самостоятельный доход, дееспособны.

3. Переезд в другой регион или страну. Например, гражданину предлагают длительную командировку на несколько лет, и он сомневается в том, что сможет своевременно обслуживать долговые обязательства.

4. Развод. Если квартира приобреталась в браке, бывшим супругам приходится впоследствии либо продолжать платить солидарно по долгам, либо переоформлять ипотечный заем на одного из них. Как делится ипотека при разводе – важные моменты.

5. Утрата трудоспособности. От болезней, получения инвалидности не застрахован никто. Страховой полис может не покрывать все расходы и на лечение, и на погашение задолженности перед банком;

6. Смерть заемщика. В этом случае обязательства по кредиту переходят к наследникам либо к созаемщикам. И те, и другие обязаны обратиться в кредитный комитет и предоставить свидетельство о смерти титульного заемщика. Банк на основании данного документа приостанавливает начисление процентов на период, пока не будет определен преемник. Кто оплачивает ипотеку после смерти заемщика?

Важно! Займодавец не поверит на слово. Чтобы заявление о переоформлении ипотечного кредита было принято к рассмотрению, потребуются подтверждающие документы.

Почему могут отказать в переоформлении ипотеки

Можно ли перевести ипотеку на другого человека? Нет, если потенциальный клиент:

не соответствует возрастным рамкам. Например, платить по кредиту предстоит еще 5-10 лет, а возраст преемника приближается к 60-ти;
не имеет официально подтвержденного дохода, либо он низкий; Как взять ипотеку без справок о доходах?
более 40% заработной платы отдает в счет погашения займов;
не соблюдает договорные обязательства перед банками, имеются возбужденные и незакрытые исполнительные производства, кредитная история содержит негативные записи;
размещает в социальных сетях фотографии, посты сомнительного содержания;
часто меняет место работы. Если стаж ни на одном из предприятий не превышает полугода, заемщика сочтут неблагонадежным;
имеет судимости, в том числе непогашенные.

Многие банки оценивают не только непосредственно заемщика, но и его работодателя. Если есть долги по уплате налогов, на предприятие регулярно подают в арбитражный суд, долги взыскиваются через ФССП, в переоформлении ипотечного кредита откажут.

Методы оценки кредитоспособности заемщика по ипотеке

Документы, необходимые для переоформления ипотеки

Переоформление ипотеки на другого человека возможно при предоставлении следующих документов от нового заемщика:

общегражданский паспорт с отметкой о регистрации. Приоритет — постоянной прописке. Если регистрация временная, срок действия кредитного договора будет небольшим;
копия трудовой книжки или договора. На каждом листе ставится штамп или печать работодателя, дата и подпись ответственного лица;
свидетельства ИНН, СНИЛС;
справка 2-НДФЛ для наемных работников. Если есть совместительство, можно запросить справки у всех работодателей. Сотрудничает ли банк с предпринимателями, собственниками бизнеса, получателями пассивного дохода, самозанятыми, лучше уточнять на месте;
заявка на выдачу кредита по форме банка.

Действующий заемщик заполняет заявление о снятии долговых обязательств и переводе их на другое лицо.

Важно! Приведенный выше перечень не является полным и исчерпывающим. В частности, действующему владельцу придется заказывать оценку недвижимости, выписку из ЕГРН и технический паспорт. Будущего собственника могут попросить предъявить документы на имеющуюся квартиру или дом, машину, загранпаспорт с отметками о пересечении границы и т. д.

Порядок переоформления ипотеки на другое лицо

Как перевести ипотеку на другого человека? Начинать нужно с внимательного изучения кредитного договора. Некоторые банки прямо прописывают запрет на продажу залогового имущества, перевод обязательств или досрочное расторжение соглашения. Если процедуру и разрешают, то после уплаты солидного штрафа.

Схема переоформления ипотеки предполагает прохождение следующих этапов:

Действующий и будущий заемщики обращаются в банк. На данном этапе им требуется предварительное одобрение. Если займодавец соглашается на сделку, готовятся документы. От получателя ипотеки требуется подтверждение платежеспособности, от должника — документы на недвижимость.
Кредитный комитет и служба безопасности изучают предоставленные справки. При принятии положительного решения с преемником подписывается договор о кредитовании на сумму долга по первоначальному обязательству. Старый заемщик заполняет заявление на закрытие кредита.
Бывший и нынешний собственники заключают договор купли-продажи недвижимости, переоформляют закладную и подают документы в МФЦ для изменения собственника в записи ЕГРН.

Как переписать ипотеку на другого человека? Доказать необходимость процедуры. Если первоначальный заемщик исправно вносил платежи, его желание продать квартиру и избавиться от задолженности не связано с потерей работы или трудоспособности, банки в большинстве случаев отказывают в переоформлении.

Всегда остается вероятность того, что новый собственник погасит задолженность досрочно и выведет квартиру из-под залога. Для кредитора это равнозначно потере прибыли.

Другая крайность — новый заемщик окажется неплатежеспособным, и проблему взыскания долга придется решать через суд. Процедура растянется на месяцы и годы. Рынок недвижимости за это время может просесть так, что даже продажа квартиры проблему возврата долга не решит.

Поэтому банки, если ситуация не безнадежна, пытаются любыми способами удержать старого заемщика. Ему могут предложить реструктуризацию, кредитные каникулы, рефинансирование и т. д.

Перевод ипотеки на другого человека при расторжении брака

В ЗАГСе будущие муж и жена клянутся быть вместе в горе и радости, пока смерть не разлучит их. Но жизнь вносит свои коррективы, и часть браков распадается.

Если за время совместной жизни в ипотеку приобретена квартира, приходится решать проблемы, связанные с продажей имущества или переоформлением обязательства на одного из членов бывшей ячейки общества.

Можно ли переделать ипотеку на другого человека в случае развода? Да, при условии, что процедура разрешена кредитным договором.

Муж/жена в большинстве случаев автоматически становятся созаемщиком при оформлении ипотеки. Исключение:

наличие брачного договора, разграничивающего владение недвижимостью. В подобной ситуации даже после развода квартира остается во владении того, кто записан собственником;
у одной из сторон отсутствует российское гражданство.

Во всех остальных ситуациях муж и жена имеют равные права на недвижимость и обязанности по обслуживанию ипотечного договора. После развода им остается либо вместе погашать задолженность и потом делить квадратные метры, либо обращаться в банк для переоформления долга на одного из них.

Можно ли переоформить ипотеку с мужа на жену и наоборот? Да! Процедура проходит следующим образом:

Титульный заемщик заполняет заявление о переводе обязательства на другого человека. Так же поступает созаемщик, если хочет отказаться от своей доли в недвижимости.
Сотрудник банка дает перечень документов, которые каждая из сторон обязана подготовить для проверки.
Бывшие супруги в присутствии нотариуса подписывают соглашение о разделе квартиры или дома. Обязательные пункты документа — порядок использования полученного кредита и график погашения задолженности.
Соглашение передается кредитору для регистрации и переоформления кредитного договора.
Информация о смене собственника вносится в ЕГРН и закладную.
Новый заемщик оформляет страховку в соответствии с требованиями банка.

Важно! Если право собственности на недвижимость передается лицу, которое ранее не значилось в списке созаемщиков, кредитор проверит его платежеспособность, соответствие общим требованиям финансовой структуры.

Напоследок

Можно ли переоформить ипотеку на другого человека? Да, если это предусмотрено политикой банка и должник может доказать, что не может в полном объеме выполнять свои обязательства перед кредитором. Новый заемщик обязан соответствовать критериям займодавца в части платежеспособности, возраста, наличия/отсутствия текущих кредитов.

Можно ли поменять заемщика по ипотеке без ведома банка? Нет. Перерегистрировать право собственности, пока не снято обременение, не получится. Если информация о попытках продать квартиру, передать ее другому лицу поступит в банк, последний имеет право расторгнуть договор кредитования досрочно с погашением оставшейся суммы единовременно.

Оцените автора

Поделитесь в социальных сетях