Стоит ли покупать квартиру в рассрочку без ипотеки — риски

Стоит ли покупать квартиру в рассрочку, превышает ли выгода существующие риски, спрашивают будущие инвесторы. Оплата частями является наиболее доступным способом приобрести жилье в ситуациях, когда финансовые возможности ограничены. Многие приравнивают ее к потребительскому кредиту, но это совершенно другой финансовый инструмент. Рассрочку на покупку квартиры предлагают застройщики-собственники либо строительная компания, не привлекая банк. Продукт отличается более привлекательными условиями и простотой заключения.

Что такое рассрочка

Рассрочка – расчет за товар частями на протяжении определенного времени (Гражданский кодекс РФ, ст. 489 (скачать)). При рассрочке право собственности оформляется на покупателя, и регистрируется ипотека в силу закона в пользу продавца до полной оплаты (на основании 102-ФЗ, ст.1 (скачать)). До снятия залога распоряжаться недвижимостью можно только с согласия залогодержателя.

Информация. Порядок государственной регистрации ипотеки, в т.ч. в силу закона прописан в 102-ФЗ, ст. 20 (скачать).

Приобретение квартиры в новостройке в рассрочку от застройщика по договору участия в долевом строительстве (ДДУ — требования к документу в 214-ФЗ, ст. 4 (скачать)) производится залог прав требований в пользу застройщика. Когда дом введут в эксплуатацию, то оформляется залог объекта недвижимости.

Ранее использовали данный финансовый инструмент кратковременно. Срок не превышал 1 года. Сейчас квартира в рассрочку на 10 лет предоставляется многими фирмами. Первый платеж составляет 20-30% от стоимости объекта. Его размер бывает равный с последующими платежами. Условия предоставления услуги у разных строительных компаний различаются, возможна рассрочка без первого взноса на квартиру.

Чем отличается от ипотеки

Рассрочка предоставляется застройщиком без привлечения банка на небольшой промежуток времени и предполагает полное погашение до окончания строительства. Обычно срок не превышает 5-7 лет. Ипотеку клиент выплачивает на протяжении максимум 30 лет. Положения договора на квартиру в рассрочку застройщик разрабатывает самостоятельно, поэтому имеется возможность обсудить пункты и индивидуально откорректировать. Банк в подписании сделки не участвует.

В зависимости от особенностей новостройки первоначальный взнос составляет 5-80%. Последующие платежи отдают равными частями раз в месяц, квартал либо другой промежуток кратковременно. Квартира в рассрочку остается в залоге у застройщика до полного погашения стоимости жилья.

Переплата не превышает 3-10%. Кратковременный продукт, не превышающий по сроку 2 года, застройщики предлагают под 0%. В процессе строительства происходит постепенное удорожание квадратного метра. Чем больше первоначально выплачена сумма, тем дешевле жилье. Ипотека клиенту обходится значительно дороже. Сумма переплаты зависит от годовой процентной ставки и сопутствующих расходов. Купить квартиру в рассрочку на вторичном рынке у физического лица можно только по взаимной договоренности.

Ипотечный договор разрабатывает только банковское учреждение. Пункты четко регламентированы. Внесение изменений банк осуществляет неохотно. К выбору недвижимости выдвигаются жесткие требования. Кредитование недостроя не осуществляется. При оформлении квартиры в рассрочку без ипотеки процедура максимально упрощена.

Плюсы рассрочки

Перечислим основные преимущества:

• фиксированная цена квадратного метра при расчете первого взноса;
• зафиксирована цена 1 м² в течение первого года выплат или при уплате от 50% стоимости;
• чтобы купить квартиру в новостройке в рассрочку, не требуется поручительство, не нужно доказывать платежеспособность;
• штраф при просрочке применяются редко;
• отсутствие переплаты либо она минимальна;
• доступность всем клиентам, включая лиц с подпорченной кредитной историей;
• отсутствуют дополнительные затраты по страхованию титула, жизни клиента и рисков;
• чтобы купить квартиру без первоначального взноса в рассрочку, не нужен залог;
• при финансовых трудностях у покупателя возможен возврат всех платежей;
• лояльность, скидки при погашении раньше срока;
• допускается заселение в период проведения расчетов.

Риски купли-продажи квартир в рассрочку

Приобретение с выплатой частями считается удобным инструментом, не отягощающим семейный бюджет. Покупка сопровождается определенными рисками квартиры в рассрочку. Часто встречаются ситуации, когда заключается предварительный ДДУ, клиент выплачивает всю сумму, но жилье так и не получает.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку или инвестиционный договор, заключенный предварительно, позволяет строительной компании скрыть свои незаконные действия. При уклонении от обязательств, умышленном затягивании сроков строительства либо введения объекта в эксплуатацию, оформить право собственности можно через суд, если:

• строительная компания имеет разрешающие строительство документы;
• покупатель выплатил 100% стоимости квартиры в рассрочку от застройщика;
• имеются доказательства, подтверждающие привлечение вложенных денег в строительство данного объекта.

При нарушении условий сделки и уклонении от обязательств пострадавшая сторона имеет право взыскать с компании вложенные средства в двойном размере. Следует помнить, что предварительный договор не имеет юридической силы для сторон, поэтому не несет имущественных обязательств. В суде достаточно сложно отстоять права собственности на квартиру в новостройке в рассрочку, представляя подобную бумагу.

В основной ДДУ вносят положения, предусматривающие порядок сдачи объекта инвестору (должны соответствовать 214-ФЗ, ст. 8 (скачать)). После оплаты 80% долга по закону допускается передача прав личной собственности. Такое решение застройщики выносят очень редко, так как существует высокий риск неуплаты остатка. Если в договоре продажи квартиры в рассрочку оговорен порядок передачи прав на объект, рекомендуется также изучить положения об аннулировании сделки. Просрочка может стать причиной разрыва в одностороннем порядке.

Важно! В документе могут содержаться пункты, противоречащие законодательству, поэтому перед подписанием сделки рекомендуется привлекать юриста. Если клиент выплатил 60-70% по договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, застройщик не может отказаться передать права на объект покупателю. Положения, противоречащие законодательству, будут признаны судом ничтожными.

В связи с банкротством застройщик может покинуть рынок, не выполнив обязательства перед инвесторами. Судьбу таких объектов решают местные власти. Они находят новую строительную компанию, согласную закончить возведение недостроя. Новый владелец вправе изменить конечную стоимость жилья в соответствии с изменившимися рыночными ценами, вследствие чего квадратный метр подорожает. Клиентам нужно будет купить квартиру без посредников в рассрочку с доплатой разницы по новым правилам либо придется потребовать возврата внесенных платежей.

Как купить новостройку в рассрочку от застройщика – порядок

Покупка квартиры в рассрочку без переплаты в новостройке осуществляется по ДДУ. К нему прикладывается график платежей. Данный документ снижает вероятность продажи объекта повторно. Потенциальным покупателям предлагается недвижимость, возводимая на основании полного пакета разрешительных документов. Строительная компания имеет права собственности на землю под новостройкой. Застройщиком соблюдаются действующие градостроительные нормы и правила. Покупатель защищен от продажи нелегальных объектов.

Законодательно не предусмотрен перечень бумаг для купли квартиры в рассрочку 15 лет или другой срок. Необходимо взять паспорт и идентификационный номер налогоплательщика. Застройщик вправе потребовать бумаги, подтверждающие финансовую состоятельность, но в большинстве ситуаций они не нужны.

Первый взнос составляет не менее 20-50% стоимости жилья в новостройке или 80% от цены квартиры в рассрочку между физическими лицами. Платежи могут вноситься ежемесячно или ежеквартально. До оформления сделки рекомендуется просчитать собственную платежеспособность с учетом первого и очередных платежей. Условия детально оговариваются в договоре купли квартиры в рассрочку. Рекомендуется предусмотреть:

• особенности передачи прав инвестору;
• возможность заселения в квартиру в рассрочку от собственника до полного погашения долга;
• штрафы при регулярной и однократной просрочке;
• досрочная оплата всей стоимости жилья;
• условия расторжения сделки при невыполнении обязательств сторонами;
• порядок начисления процентов, если они предусмотрены договором;
• первоначальный взнос, срок рассрочки, график выплат, стоимость квартиры-вторички в рассрочку.

Важно! Штрафные санкции накладывают на покупателя только на основании судебного решения. Допускается взимание штрафа по предписанию нотариуса, если данное условие присутствует в договоре.

Следует обратить внимание на пункты, допускающие возможность повышения цен на квадратный метр, валюту оплаты, особенности возврата денег клиенту при невыполнении обязательств компанией, а также переплату. Документ подписывается сторонами и скрепляется печатью фирмы. При продаже квартиры в рассрочку, в отличие от ипотеки, страхование оформлять необязательно.

Следует помнить, что оплата частями предоставляется не на конечную стоимость недвижимости. Она предполагает поэтапный выкуп квадратных метров. Например, если площадь приобретаемой квартиры в рассрочку на 5 лет составляет 60 м², то первый взнос в размере 50% составит 30 м². Оставшиеся 30 м² инвестор выкупает в течение указанного срока одинаковыми частями. Многие застройщики привязывают стоимость квадратного метра к курсу доллара, поэтому при скачках валюты цена возрастает.

Где найти квартиры, которые продаются в рассрочку

Информация о том, где купить квартиру в рассрочку, имеется в офисе компании, возводящей данный жилой комплекс, а также на сайте застройщика. Клиенту предлагают на выбор ипотеку или возможность купить квартиру в рассрочку от застройщика. Инвестор может посмотреть разрешительную документацию, планировку на этаже, утвержденную в технических документах, чтобы подобрать подходящий вариант. Наценки за посредничество отсутствуют.

Новые квартиры в рассрочку доступны на онлайн площадках, объединяющих предложения от различных строительных компаний. Посредники предлагают жилье в новостройках и на вторичном рынке. Сведения о строящейся недвижимости можно получить непосредственно на сайте застройщика после перехода по ссылке на странице объявления. Все объекты сопровождаются реальными фотографиями участка, окрестностей и планировкой секции. Вторичные квартиры в рассрочку предлагают на площадках, публикующих объявления от физических лиц.

Вторичка в рассрочку от физического лица

Покупка жилья на вторичном рынке обходится дешевле, но стоимость квартиры по-прежнему остается недоступной. Многие собственники предлагают оформить квартиры в рассрочку от частных лиц. Процедуру рекомендуется оформлять в присутствии юриста, чтобы при спорных моментах не возникли неприятности. Заключается договор купли-продажи квартир в рассрочку, который является подтверждением наличия прав собственности. Дополнительно подписывается договор займа, в нем подробно прописывают условия, недостающую часть суммы.

Важно! Образец договора продажи-квартиры с рассрочкой (скачать пример) рекомендуется взять у юриста. В нем будут учтены нюансы, важные при подписании сделок такого рода.

При невыплате задолженности предусматривается возврат квартиры продавцу. На период выплаты долга за квартиру с рассрочкой без участия банка нотариус налагает запрет на выполнение любых действий с этим объектом, включая продажу, дарение, передачу в аренду. Отягощение снимают после полного расчета с продавцом. Во время финансовых расчетов оформляется расписка в двух экземплярах о том, что деньги продавцом получены. При передаче последней части взноса следует письменно отметить, что сумма выплачена полностью, у сторон отсутствуют претензии.

Можно ли оформить рассрочку на квартиру без первого взноса

Для многих покупателей взнос за квартиру в размере 50-80% является неподъемным. Некоторые застройщики предоставляют квартиры в рассрочку без первоначального взноса или варианты с минимальным взносом под небольшой процент. Проценты перекрывают риски строительной компании. Застройщик самостоятельно проводит акции. Он может отменить их в любое время, поэтому доступные предложения рекомендуется уточнить в отделе продаж перед покупкой.

Если размер доходов клиента достаточный, чтобы оплачивать ежемесячный платеж, первый взнос приравнивают к первому платежу. Суммы разбиваются равными частями на 2-3 года. Чтобы привлечь клиентов к быстрому погашению, на этот период замораживается стоимость квадратного метра. Если просрочки отсутствуют, инвестор вложился в льготный период погашения, удорожание жилья не происходит.

Как оформить рассрочку с материнским капиталом

Допускается задействовать материнский капитал для расширения условий проживания. Сертификат используют для оплаты рассрочки на любом этапе покупки жилья. Покупку оформляют, если она соответствует требованиям:

1. Застройщик соблюдает 214-ФЗ. Сделку заключают посредством подписания ДДУ или вступление в ЖСК. Инвестор должен представить бумагу, в которой прописан размер доступных средств по ипотеке.
2. На момент приобретения в рассрочку квартиры с материнским капиталом младшему ребенку должно исполниться 3 года (256-ФЗ, ст. 7 (скачать)). Важна дата подачи сертификата. Сумма проиндексируется, если с момента получения прошло несколько лет.

Важно! Для покупки жилья по ипотеке воспользоваться сертификатом можно сразу после получения, не дожидаясь, пока малышу исполнится 3 года.

В Пенсионный фонд подается пакет бумаг, подтверждающий намерение купить квартиру в рассрочку на 10 лет (или другой срок) и произвести оплату:

• сертификат на капитал и страховое пенсионное свидетельство;
• документы, подтверждающие место проживания и личность;
• договор долевого участия с беспроцентной рассрочкой на квартиру;
• для участников ЖСК выписку, подтверждающую членство, размер паевых взносов, остаток к погашению, устав;
• заявление о намерении распорядиться материнским капиталом.

Взнос перечисляется застройщику в течение 2 месяцев. Это нужно учитывать при составлении графика платежей, чтобы избежать просрочки. Сумма по сертификату может использоваться в качестве очередного платежа или первого взноса, а также погашения остатка.

Условия договора купли-продажи с рассрочкой платежа

Договор купли-продажи содержит важные условия, которые согласовываются сторонами. Без них сделка будет признана недействительной. Пункты, которые должны присутствовать обязательно, регламентированы ст. 432 ГК РФ (скачать). Существенными условиями являются:

• наименование, по которому можно идентифицировать квартиру;
• стоимость недвижимости;
• внесение очередных платежей;
• размер и порядок осуществления выплат;
• порядок передачи права собственности.

В договоре указывают вид объекта с указанием точного адреса, по которому находится объект. Согласно ст. 554 ГК РФ (скачать)обязательно описывается подробная техническая информация: этажность дома, месторасположение на этаже, количество комнат, площадь, кадастровый номер и другие сведения.

Если в квартире с рассрочкой платежа проживают люди, в договоре прописывают, на каких условиях они могут находиться на этом объекте, на каком основании жильцы могут пользоваться готовой квартирой в рассрочку после перехода прав собственности новым владельцам. Таким документом является судебное решение или завещательный отказ. В договоре подробно прописывают особенности внесения платежей, график погашения.

Важно! Если покупатель злостно не выполняет условия договора, нарушает сроки оплаты, застройщик вправе отказаться от сотрудничества. Отказ в одностороннем порядке возможен, если инвестор погасил меньше половины задолженности.

На какой срок можно оформлять рассрочку

Многие инвесторы путают рассрочку с поэтапной оплатой. Классическая рассрочка может предоставляться на любом этапе строительства. Ее можно выплачивать в течение 10 лет после сдачи объекта в эксплуатацию. Второй вид представляет собой подобный продукт, который дается только на период возведения дома. .Сумму нужно выплатить до сдачи объекта.

Поэтапная оплата за квартиру в рассрочку без банка в возводимом доме широко распространена. Инвестор подписывает ДДУ с застройщиком и вносит первый взнос. Чаще всего потребуется уплатить 20% от стоимости объекта. Можно найти варианты, где застройщик предлагает внести 3-4%. Оставшаяся сумма будет разбита на равные платежи. Их нужно оплачивать ежемесячно или поквартально в зависимости от условий договора. Срок строительства влияет на размер поэтапной оплаты, но не привязывается к последнему взносу.

Инвестор может купить готовую квартиру в рассрочку с возможностью оплаты в течение 10-15 лет. Этот период может включать и время, потраченное на возведение дома, и срок после сдачи новостройки. В этом случае практикуется ежемесячный платеж. После сдачи объекта в эксплуатацию на остаток задолженности начисляется комиссия. Процентная ставка не превышает 9% годовых. Это ниже, чем при ипотеке, поэтому переплата будет меньше. Беспроцентное погашение предоставляется на 2-3 года, не дольше.

Следует помнить, что рассчитаться с застройщиком нужно будет за 1-3 месяца до того, как объект введут в эксплуатацию. По мере возведения новостройки стоимость квадратного метра растет. Удорожание за весь период строительства может составить 20-30% от первоначальной стоимости, поэтому последние платежи могут оказаться внушительными. При поэтапной оплате застройщик вправе потребовать у покупателя заплатить за жилье в полном объеме по новым расценкам.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры в рассрочку

Процесс приобретения жилья условно делится на два этапа. Изначально стороны заключают ДДУ. В нем указывается вся техническая информация и комплектность, которая предполагается на момент сдачи, а также особенности передачи квартиры инвестору. Сделка считается подписанной после заверения договора нотариусом. Документ имеет юридическую силу и может задействоваться в суде при возникновении споров между сторонами.

На этапе строительства инвестор покупает не сам объект недвижимости, а имущественное право на него. Имущественное право не дает права собственности, а является этапом ожидания. Имущественное право переходит полностью к инвестору только после 100% оплаты и оформления акта приема-передачи. Второй этап – передача прав собственности. Он наступает, когда строительство окончено, а новостройка сдана. Право собственности может передано инвестору только после выполнения государственной регистрации новостройки посредством выдачи правоустанавливающих бумаг.

Предварительный документ подписывать не следует, он не является обязательным и силы не несет, достаточно ДДУ. Перед подписанием сделки с застройщиком необходимо оговорить все детали, включить в документ важные моменты. Это позволит уберечь себя от неприятных неожиданностей. При оформлении рассрочки не требуется представлять документы, подтверждающие финансовую независимость. Для застройщика важно, чтобы инвестор смог внести первый взнос, размер которого может достигать 50-80% стоимости квартиры, а также погашать очередные платежи в установленные сроки. Для составления ДДУ следует предоставить:

• гражданский паспорт;
• идентификационный номер налогоплательщика;
• документ о браке, если клиент в нем состоит.

Здесь нужно самостоятельно просчитать собственную платежеспособность, а возможные риски продажи квартиры в рассрочку учесть в документе. Если у клиента возникли финансовые трудности, он имеет право расторгнуть сделку по обоюдной договоренности с возвратом платежей. Это положение желательно в договоре. Покупатель должен осознавать, потянет он поэтапную оплату в течение регламентированного периода или нет. Следует предусмотреть риски со стороны застройщика. Если по каким-либо причинам он не сможет сдать объект, возврат денег обязательно предусматривается.

Важно! Перед подписанием сделки рекомендуется проверить застройщика на порядочность, чтобы исключить ситуации, когда возведение перейдет в долгострой или будет заморожено по каким-либо причинам.

Рекомендуется ознакомиться с историей застройщика, поинтересоваться, сколько успешных проектов сдано, имеются ли долгострои или замороженные объекты. Об опыте свидетельствует, сколько лет ведется работа на рынке недвижимости. Строительная компания должна крепко стоять на ногах. Судебные разбирательства, связанные со строительством, влияющие на его сроки, должны отсутствовать. Информацию о застройщике следует черпать не только из отзывов в интернете, но и из СМИ, а также у известных адвокатов, практикующих по строительному праву.

Как расторгнуть договор рассрочки квартиры

Для расторжения договора в одностороннем порядке рекомендуется привлекать юриста. Независимо от того, сколько времени клиент оплачивал взносы, согласно ГК РФ (статья 15 (скачать)) застройщик вправе потребовать возместить упущенную выгоду. Расторгнуть сделку можно при таких обстоятельствах:

• положения договора нарушают законодательство, нормы ГК РФ и других нормативных документов, действующих в строительстве;
• сделка, заключенная родителями, нарушает права их детей;
• допущены ошибки при заверении документа нотариусом;
• сделка заключена под давлением, нарушает изъявление воли участника;
• одна сторона признана недееспособной;
• сделка не привела к получению и использованию правовых последствий, прописанным в договоре;
• договор подписан с нарушением законодательства либо одна из сторон нарушила закон.

В одностороннем порядке расторжение договора рассрочки квартиры застройщиком возможно, если инвестор в силу изменившегося финансового положения или умышленно не выплачивает долг, для погашения задолженности приходится использовать давление (на основании 214-ФЗ, ст.5 (скачать)). Если стороны не пришли к обоюдному согласию, спор решается в суде.

Согласно положениям ГК РФ при разрыве сделки обе стороны обязаны возместить затраты в соответствии с обязательствами, указанными в документе. Застройщик вправе удержать часть средств из выплаченной суммы инвестором при возврате, если данные положения предусмотрены договором:

• штраф около 0,5-1,5% от суммы по договору;
• санкции за нарушения срока выплат, но не более 0,1-0,3% от размера просроченного платежа;
• неустойку в пределах 15-30% от стоимости квартиры.

Расторжение сделки по двухстороннему согласию нуждается в обязательном заверении нотариусом. Рекомендуется обратиться к тому специалисту, который заверял ранее этот договор. О намерении расторгнуть сделку с застройщиком следует сообщить второй стороне заблаговременно. Рекомендуется вести деловую переписку, в которой урегулировать процедуру расторжения и сроки. О вручении письма, извещающего намерение расторгнуть договор, необходимо сделать отметки на втором экземпляре, который остается у инвестора.

Когда можно снять обременение с квартиры

Обремененную недвижимость невозможно продать, передать другим лицам, подарить или унаследовать. Информация о залоге жилья ил других видах обременения заносится в Росреестр. На объект может быть наложен запрет, связанный с:

• ипотекой – при оформлении ипотечного кредитного договора;
• третьими лицами – несогласие прописанных лиц с решением собственника продать жилье;
• арендой – на период заключенного договора об аренде с третьей стороной;
• доверительным управлением – отменяется только после смерти доверителя или через суд;
• пожизненной рентой – аннулируется после смерти рентополучателя или при расторжении ренты;
• арестом – отменяется после выполнения условий, выдвинутых судебными приставами.

Порядок погашения прописан в 102-ФЗ Об ипотеке, ст. 25 (скачать в word). Изначально необходимо погасить запись об ипотеке в ЕГРН посредством подачи соответствующего заявления. В закладной обязательно отмечается факт полного погашения долга. Документ хранится в банке, выдается по запросу заемщика в течение 2 месяцев. Прекращение записи об ипотеке осуществляется в течение 3 рабочих дней. Дополнительные сборы государством не взимаются.

Важно! Снимать обременение необходимо своевременно. Недвижимость, на которую установлена ипотека, остается во владении и использовании у залогодателя до прекращения записи.

Снять запрет объекта, если купить квартиру в рассрочку, после погашения долга необходимо самостоятельно, обратившись с соответствующим заявлением в Росреестр. Подавать заявления должны все участники, фигурирующие в сделке, непосредственно в Росреестре или МФЦ. В качестве подтверждения о том, что с квартиры сняты все обременения, можно заказать выписку ЕГРН в режиме онлайн.

За изготовление документа уплачивают пошлину в размере 400 рублей. Собственник может заказать услугу отслеживания изменений, вносимых по объекту недвижимости в ЕГРН. Услуга платная. Оповещения будут приходить на указанную клиентом электронную почту.

Как продать квартиру, купленную в рассрочку

Жилье до сдачи не является объектом недвижимости. Продажа квартиры купленной в рассрочку, осуществляется посредством оформления договора уступки прав покупателю. Согласно сделке инвестор обменивает на денежные средства свои права на жилье, имеющиеся перед застройщиком. Права и обязанности относительно этой квартиры полностью переходят к покупателю.

Важно! По уступке продажа доли квартиры в рассрочку допускается на любом этапе строительных работ только до оформления акта приема-передачи. Данное право регламентировано 214-ФЗ. После получения прав собственности жилье подлежит реализации только по сделке купли-продажи.

Для продажи квартиры с рассрочкой платежа инвестор вправе обратиться к риелтору. Застройщик со своей стороны проверяет подлинность документов, согласует право уступки и вносит покупателя в реестр продаж. При оформлении уступки покупатель должен убедиться, что за данной квартирой не числятся долги, недоплаченные суммы, которые в будущем могут стать причиной конфликта с застройщиком. Следует помнить, что по уступке все долги по объекту от инвестора переходят к покупателю.