Аренда жилья с последующим выкупом – где найти и как оформить

Что представляет собой аренда жилья с последующим выкупом? Предоставляют ли банки деньги на подобные цели? Готовы ли застройщики работать на таких условиях? Могут ли сторонами по договору быть физические лица? Какие риски присущи сделкам? Ищем ответы вместе.

Суть договоренности

Относительно новое явление на российском рынке недвижимости — аренда квартиры с правом последующего выкупа. Вместе с тем, Дом.рф (ранее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) о запуске пилотного проекта объявило еще в 2014 году. На покупку недвижимости направлялись средства из паевого фонда, сформированного Агентством.

Суть сделки в том, что приобретатель недвижимости (на первом этапе он становится арендатором) сразу после подписания договора может вселяться в квартиру, но не становится ее собственником. Ежемесячно в течение 5-10 лет он обязан вносить и арендную плату, и некоторую сумму в погашение стоимости. В большинстве случаев не начисляются проценты за отсрочку, но может пересматриваться рыночная стоимость приобретаемого объекта. Это важно учитывать перед тем, как оформить аренду дома с последующим выкупом.

Переход права собственности оформляется только после того, как арендатор выплатит определенную сумму (Гражданский кодекс РФ. ст. 624 (скачать)). Статья 609 ГК РФ (скачать) предписывает, что договор аренды, заключенный на срок свыше 1 года, подлежат обязательной регистрации. В то же время, ни один нормативный акт не содержит указания, когда же процедура должна быть проведена.

Важно! Досрочно расторгнуть договор аренды с правом последующего выкупа можно только через судебный иск и в очень ограниченном числе ситуаций. Об этом прямо говорится в ст. 619 (скачать), 620 ГК РФ (скачать). Смерть арендатора, продажа квартиры не являются основаниями для досрочного расторжения соглашения.

Где найти жилье с последующим выкупом от физического лица

Объявления об аренде квартиры с дальнейшим выкупом практически не встречаются в базах данных агентств недвижимости. Причина — россияне неохотно расстаются со своей собственностью. Квартиры, комнаты в коммуналках считаются чем-то вроде финансовой подушки безопасности. Их предпочитают просто сдавать в аренду и получать стабильный доход.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом заключается, если собственник планирует продавать квадратные метры, например, с целью расширения, при отъезде в длительную командировку или при переезде в другой регион (город).

У арендатора в этом случае есть возможность примериться к квартире, оценить удобство проживания, звукоизоляцию дома, инфраструктуру района и иные параметры, определяющие комфорт.

Чтобы впоследствии не оказалось, что договор аренды признан недействительным или ничтожным, необходимо выполнение следующих условий:

квартира соответствует критериям жилого фонда. Дом не предназначен на снос, не признан аварийным;
определен конкретный человек, обозначаемый в договоре в качестве арендодателя. Супруг/супруга обязательно подписывают согласие на аренду квартиры с последующим выкупом. Если среди совладельцев значатся несовершеннолетние, дополнительно потребуется разрешение от органов опеки.

Договор можно заключить на длительный срок. В этом случае арендатор вносит и ежемесячную плату, и выкупную стоимость. Но закон не запрещает и краткосрочные соглашения с единовременной передачей всей суммы.

Арендодатель может потребовать, чтобы до момента перехода права собственности наниматель в квартиру или дом никого не подселял. Исключение — заключение договора на длительный срок. Если по истечении срока действия соглашения арендатор отказывается от оформления сделки купли-продажи, собственник может перезаключить договор, но уже с новым клиентом. Вопросы возврата денег, выплаченных в счет стоимости квартиры, решаются в соответствии с договором и действующим законодательством.

Аренда квартиры с выкупом от застройщика

Физические лица не слишком охотно предлагают снять жилье с последующим выкупом. Как к идее относятся застройщики? Готовы ли они к тому, что потенциальные владельцы в течение многих лет будут числиться арендаторами.

Здесь нет однозначной позиции. Еще в 2009 году холдинг Сапсан объявил о том, что в рамках проекта Княжье озеро, можно снять дом с последующим выкупом. Но уже через пару лет проект был свернут. Все коттеджи выставили на продажу.

Новый всплеск интереса к данной теме связывают с освоением территорий Новой Москвы. Граждане не желают переезжать в экологически чистые, но далекие от привычной инфраструктуры дома. Застройщики вынуждены искать новые маркетинговые ходы, чтобы распродать квадратные метры. Одним из вариантов стала аренда с рассрочкой выкупа квартиры.

Причин у подобного положения дел много:

часть квартир всегда остается в распоряжении застройщика. Это – первые и последние этажи. Не пользуются спросом и квартиры с окнами, выходящими на дороги, промышленные объекты, вглубь двора;
застройщику приходится нераспроданные метры оформлять на себя, тратить деньги на обслуживание, оплату коммунальных услуг. Сдача квартиры в аренду позволяет переложить часть расходов по содержанию жилплощади на потенциальных покупателей.

Но у данного предложения есть и существенные минусы:

застройщики не могут отдавать жилье с последующим выкупом в длительную аренду и не пересчитывать стоимость недвижимости. В частности, это относится к эконом-сегменту. Цена фиксируется только на первый год. Далее ее пересматривают;
в месяц арендатору приходится выплачивать не менее 50 тыс. рублей, чтобы перекрыть и арендную плату, и отдать нужную сумму в счет выкупной стоимости. Если превышается аналогичный платеж по ипотечному кредиту, покупатели выберут сотрудничество с банком;
у арендатора нет обязанности выкупать квартиру по окончании срока действия договора. Он может в любой момент съехать с квартиры и потребовать возврата уплаченных денег.

Главный минус для арендатора — он не становится сразу владельцем недвижимости. Он отдает деньги под будущий договор купли-продажи. При этом ему дополнительно приходится оплачивать страховку на предмет аренды.

Как следствие, ряд экспертов полагает, что найм жилья с последующим выкупом — это не предложение, адресованное всем. Застройщики не будут использовать его массово. Скорее всего, подобные сделки будут предлагаться по единичным, часто дорогостоящим или неликвидным объектам, которые сложно продать за наличный расчет.

Есть ли в банках программа аренды жилья с последующим выкупом

Анализ действующих банковских предложений показал, что съем жилья с последующим выкупом банковскими структурами не поощряется и не финансируется. Лизинговые программы есть, но они предлагаются только малому и среднему бизнесу, реже ИП. В Сбербанке финансовая аренда возможна только в отношении транспорта и оборудования. В ВТБ спектр предлагаемых программ шире. В частности, в лизинг можно приобрести и недвижимость коммерческого назначения. Но все предложения адресованы юридическим лицам.

Исключение на общем фоне — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Дом.РФ. Еще в 2014 году граждан РФ призывали стать собственником квадратных метров на следующих условиях:

период рассрочки — 5-15 лет с возможностью досрочного погашения;
при расчете стоимости квартиры предполагается, что недвижимость за время погашения задолженности подорожает на 30%;
сумма, вносимая ежемесячно, идет на погашение стоимости непосредственно квартиры и процентов за рассрочку;
если на определенном этапе арендатор посчитает, что данная квартира его не устраивает, он может отказаться от договора. Ему будут возращены деньги, зачтенные в счет погашения задолженности. Проценты за рассрочку и сама квартира остаются в ведении Агентства.

Сейчас Дом.РФ активно занимается развитием рынка арендного жилья. За счет паевых денег строятся жилые комплексы во всех крупных городах России. Предусмотрен ли выкуп по окончании срока действия договора аренды, официально не анонсируется.

Содержание договора аренды квартиры с последующим выкупом

Договор аренды дома с последующим выкупом в обязательном порядке заключается в письменной форме. Доказать в суде наличие устных договоренностей даже при наличии свидетелей сложно, а порой и невозможно.

В договоре прописываются:

реквизиты сторон. Если речь идет о физических лицах, вносятся паспортные данные, адреса по прописке. Если одна из сторон — юридическое лицо, в соглашении должны значиться наименование, адрес, ИНН, ОГРН в точном соответствии с данными, содержащимися в ЕГРЮЛ;
суть сделки. Если планируется аренда квартиры с последующим выкупом, эта фраза должна присутствовать в одном из пунктов. Если ее не будет, впоследствии будет сложно доказать, о чем же договаривались стороны;
описание объекта. Указывается точный адрес, этаж, количество квадратных метров, планировка и т. д. Квартира передается с отделкой и мебелью? Вносятся точные характеристики (на основании ГК, ст. 607 (скачать)). В идеальном варианте к договору прилагаются копия техпаспорта и фотографии всех помещений;
правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, приватизации, дарения и т. д.);
подтверждение, что на момент подписания договора аренды квартиры с последующим выкупом квартира не является предметом судебного спора, на нее не наложен арест и иные обременения;
описание порядка и момента передачи права собственности на недвижимость. Стандартно дата совпадает с окончанием срока действия договора аренды, но стороны могут предусмотреть и иной порядок;
размер полной стоимости квартиры или частного дома. К расчетам лучше привлечь профессионала;
срок действия договора;
способ внесения и размер платежей, график. Обязательно указывается, какая часть — арендная плата (ГК РФ, ст. 614 (скачать)), какая — в счет выкупной суммы;
условия аренды квартиры под выкуп. Собственник может запретить или разрешить передачу своего имущества в субаренду, проведение ремонтов, переделок, меняющих рыночную стоимость квартиры (ГК РФ, ст. 615 (скачать));
ответственность сторон за неисполнение положений договора.

Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом можно скачать тут и заполнить самостоятельно. Но лучше обратиться к профессиональному юристу.

Важно! Договор в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Заполнять в его присутствии не обязательно, но печать на соглашении должна стоять.

Срок действия договора определяется сторонами (ГК РФ, ст. 610 (скачать)). При необходимости и по желанию соглашение может быть пролонгировано на прежних условиях или с внесением корректив.

Переплата по договорам аренды квартиры с последующим выкупом

Ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется. Периоды активности сменяются месяцами и годами стагнации. Свою лепту в колебание цены жилья вносит и инфляция.

Так как договор аренды квартиры с правом выкупа заключается на несколько лет, важно правильно предварительно рассчитать стоимость квадратных метров. Стороны могут использовать один из перечисленных ниже способов определения цены договора:

сумма не меняется, остается стабильной и не зависит от колебаний цен как вообще на рынке, так и в данном диапазоне (в этом городе, районе, доме и т. д.);
сумма индексируется с учетом инфляционной составляющей;
платежи производятся в валюте, наименее подверженной рыночным колебаниям.

В договоре обозначается либо оценочная стоимость объекта аренды, либо формула, в соответствии с которой будут производиться корректировки и пересчеты.

Купить квартиру по аренде с выкупом без переплаты (учитывается только выкупная стоимость) удастся только в первом случае. Фиксированная сумма делится на количество месяцев аренды. Итог – размер платежа. Если же стороны договорятся о проведении корректировок, переплата неизбежна. И чем дольше действует договор, тем больше получит арендодатель.

При любых способах расчета не стоит забывать про арендную плату. Если соглашение рассчитано на десятилетия, покупатель может в итоге переплатить в два и более раза.

Документы, порядок и особенности регистрации

Если договор аренды дома с последующим выкупом (это же относится к квартирам) заключается на год и более, его необходимо зарегистрировать в ЕГРН. По окончании срока действия соглашения, когда вся сумма перечислена арендодателю, дополнительно узаконивается переход права собственности.

На первоначальном этапе для регистрации обременения сторонам необходимо:

подготовить 3 экземпляра договора и паспорта сторон;
запросить выписку из ЕГРН. Цель — удостовериться в том, что договор подписал именно собственник, что недвижимость не находится в залоге у банка, на нее не наложен арест;
оплатить госпошлину в размере 2000 рублей;
заполнить заявление и передать его в ЕГРН лично или через МФЦ.

Получить копию договора с отметкой о наличии обременения можно через 7-10 дней.

Долгосрочная аренда квартиры с выкупом подошла к концу, деньги выплачены в полном объеме? Сторонам предстоит вновь обращаться в ЕГРН, но теперь уже с заявлением о смене собственника. Из документов потребуются:

договор аренды;
квитанции, чеки, расписки, подтверждающие, что оплата внесена в полном объеме;
акт приема-передачи объекта недвижимости;
выписка из ЕГРН;
квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей.

Если договор заключается на короткий срок (менее года), регистрировать его не обязательно. Сторонам придется оплатить пошлину только один раз, непосредственно при регистрации перехода права собственности.

Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда с рассрочкой выкупа квартиры имеет и преимущества, и недостатки. Рассмотрим ситуацию с точки зрения арендатора и арендодателя.

Сначала узнаем, что получает наниматель. Преимущества:

нет необходимости собирать деньги на первоначальный взнос;
не оценивается кредитная история, не требуется высокий кредитный рейтинг;
в ряде ситуаций не начисляются проценты за пользование заемными деньгами. Можно взять квартиру в аренду с выкупом по цене ниже рыночной.

Минусы для арендатора:

регистрация права собственности откладывается на длительный срок. Наниматель отдает значительные суммы, но может так и не стать владельцем недвижимости;
у арендодателя могут измениться планы, он может найти более выгодного клиента и заявить о расторжении договора. Все, что получит арендатор – это деньги, уплаченные в счет выкупной суммы;
отсутствие обременений на момент подписания договора не означает, что их не будет в процессе исполнения обязательств. Если соглашение не зарегистрировано надлежащим образом (например, срок действия не превышает 1 год), собственник может передать квартиру банку в качестве обеспечения по кредиту;
если в договоре аренды нет упоминания о последующем выкупе, даже суд не обяжет собственника подписать акт приема-передачи квартиры. Деньги будут зачтены в счет арендных платежей.

Плюсы для арендодателя:

можно продать неликвидную квартиру, непривлекательную с точки зрения и риелторов, и банков, и покупателей;
в течение длительного времени поступают и выкупные деньги, и арендная плата;
если наниматель перестает платить, то в соответствии со ст. 619 ГК РФ можно расторгнуть договор и выселить нерадивого квартиранта.

Минусы для собственника:

договор аренды заключается на длительный срок. За это время недвижимость может значительно подорожать. Если в соглашении не предусмотрен пересчет с учетом инфляции, в итоге можно получить сумму, значительно меньше рыночной стоимости;
если арендатор задерживает платежи, портит имущество, снижая его рыночную цену, расторгнуть договор можно только через суд. Процедура может растянуться на долгие месяцы.

Что лучше: купить квартиру в аренду с последующим выкупом или взять ипотечный кредит

И покупке квартиры в ипотеку, и аренде с последующим выкупом присущи определенные риски, в частности:

если деньги выделяются банком, квартиры становится обеспечением по договору. Заемщик перестает платить? Банк продает имущество с торгов. В случае с арендой, договор просто расторгается через суд. Арендатор может даже рассчитывать на возврат выкупных платежей;
покупка недвижимости по ипотечному кредиту предполагает обязательное страхование покупки на случай утраты (пожар, наводнение, стихийное бедствие и т. д.). В случае аренды покупатель и продавец самостоятельно решают, кто несет подобные риски, кто будет оплачивать ремонт в случае потопа и т. д. Закон не обязывает стороны оформлять страховой полис;
при оформлении ипотечного кредита заемщик сразу становится собственником недвижимости. Он не может ее продать, подарить, поменять до того, как расплатится с банком. Но он может жить без оглядки на бывшего собственника, может прописаться на квадратных метрах. Арендодатель может наложить запрет на прописку, на вселение третьих лиц (даже семьи) нанимателя;
в России еще не сформирована правоприменительная практика, касающаяся заключения договоров аренды квартиры с правом последующего выкупа;
служба безопасности банка обязательно проверит юридическую чистоту квартиры перед покупкой. В случае аренды приобретателю остается рассчитывать только на себя, запрашивать выписку из ЕГРН и справку о составе семьи. Неприятным сюрпризом может стать появление лица, имеющего право проживать в квартире, например, ранее осужденного к лишению свободы.

Главный вопрос — финансовый. Ипотечные договоры заключаются на срок до 30 лет. Стоимость квартиры в это время не пересчитывается и не корректируется. Заемщик обязан ежемесячно вносить только платежи, указанные в приложении к договору. В то же время у заемщика есть законное право обратиться в ФНС и получить налоговый вычет и с основной суммы, и с процентов (Налоговый Кодекс РФ, статья 220 (скачать)). Арендные платежи не получится погасить за счет материнского капитала или воинского сертификата.

Аренда квартиры с последующим выкупом не предполагает уплату процентов за пользование деньгами. Но собственник хочет получать не только выкупные деньги, но и прибыль в виде арендной платы. Окончательная стоимость квартиры может быть не зафиксирована, арендодатель может настоять на корректировках, связанных с инфляцией, повышением цен на недвижимость.

Однозначного ответа, что выгоднее, арендное жилье с последующим выкупом или ипотека, нет. И там, и там есть свои риски, о которых нужно знать до подписания договора.

Оцените автора

Поделитесь в социальных сетях