Чем отличается договор аренды от договора найма

Чем отличается договор аренды от договора найма? Кто может выступать на стороне нанимателя и наймодателя в том и другом случае? Какие пункты обязательно указываются в соглашении? Можно ли его расторгнуть и на каких условиях? Ответы на эти и другие вопросы — в данной статье.

Сравнение аренды и договора найма

Аренда — это особый вид сотрудничества между двумя субъектами (Гражданский кодекс РФ, ст. 606 (скачать)). Один из них, называемый арендодателем, имеет в своем распоряжении определенное имущество (как движимое, так и недвижимое) и передает его во временное пользование арендатору.

На стороне и нанимателя, и наймодателя могут выступать как физические, так и юридические лица. Объем их прав от этого не меняется. Арендодатель в любом случае является собственником квартиры, машины, некоторого оборудования. Арендатор пользуется имуществом временно на возмездной основе. Он не имеет права продавать имущество, передавать его в субаренду, если это не оговорено с владельцем, использовать ненадлежащим образом.

Как правильно договор аренды или найма квартиры? Наем считается разновидностью аренды. Собственником может быть и физическое, и юридическое лицо, нанимателем — физическое и юридическое, но использовать его только для проживания граждан. И чаще всего понятие договор найма применяется по отношению к жилой площади (ГК РФ, ст. 671 (скачать)).

Достаточно распространенным явлением является договор социального найма (ГК РФ, ст. 672 (скачать)). Государство, муниципалитет или иные структуры, выступающие от его имени, передают гражданину в пользование квартиру на условиях платности и соблюдения определенных условий.

Если резюмировать вышесказанное, отличия договора найма и аренды жилого помещения невелики. Различия касаются и предмета аренды. Термин наем относится исключительно к жилым помещениям. Арендовать можно яхту, машину, велосипед, станок и многое другое.

Содержание договора найма

Чем отличается договор аренды от договора найма, мы выяснили. Теперь необходимо узнать, какие пункты обязательно нужно включить в соглашение между сторонами, чтобы оно было легитимным.

Стандартный договор найма содержит информацию о:

• предмете договора. Важно указать не некоторую абстрактную квартиру, а конкретную. Прописывается ее адрес, метраж, количество комнат, иные признаки, позволяющие однозначно идентифицировать объект, передаваемый арендатору;
• сроке действия;
• порядке передачи помещения как арендатору, так и арендодателю;
• порядке расчетов;
• порядке и основаниях расторжения;
• порядке разрешения спорных ситуациях;
• сторонах. Если речь идет юридических лицах, указывается наименование в соответствии с Уставом, ИНН, юр.адрес. Для физлица прописывается ФИО, как в паспорте, адрес регистрации, иные данные.

Стороны могут внести в договор дополнительную информацию, например, касающуюся проведения текущего ремонта, возможности предоставления иного жилья в случае, если данная квартира станет непригодной для проживания. Отдельное внимание уделяется сонанимателям и поднанимателям, лицам, имеющим право жить в квартире вместе с основным нанимателем.

Договор найма жилого помещения — Скачать документ в doc

На какой срок заключается договор найма

Разница между договором найма и аренды квартиры касается даже сроков действия. Если говорить о коммерческой аренде, стороны могут указать определенный временной интервал или конкретную дату, после которого соглашение не будет действовать. Если же в договоре не указано ничего, то в соответствии с законодательством максимальный срок аренды устанавливается в 5 лет (ГК РФ, ст. 683 (скачать)).

Сложнее обстоит дело с договорами социального найма. Формально они не имеют срока действия. Но в ряде ситуаций соглашение может быть расторгнуто по инициативе каждой из сторон.

Муниципалитет имеет право выселить жильцов и расторгнуть договор (ГК РФ, ст. 687 (скачать)), если:

• установленная квартплата не вносится 6 и более месяцев;
• жилье используется не по назначению;
• поступают жалобы от соседей на шумное поведение;
• действия нанимателя привели к разрушению или порче квартиры.

Еще в ряде ситуаций собственник (муниципалитет) имеет право на расторжение договора аренды и найма и выселение из данной конкретной квартиры:

• дом подлежит сносу, в том числе из-за того, что земли под ним передаются на общественные нужды;
• квартира признана непригодной для проживания либо переведена в нежилой фонд;
• проведена реконструкция, после которой квартира не соответствует санитарным нормам или первоначальным размерам.

Если речь идет именно о социальном найме, то собственник в перечисленных случаях обязан предоставить нанимателю иное жилье.

Наниматель имеет право заявить о досрочном расторжении договора, если:

• собственник под разными предлогами не предоставляет ему доступ к арендованному помещению;
• по независящим от арендатора причинам квартира находится в состоянии, непригодном для проживания;
• если он переезжает жить в другой регион, город, приобрел квартиру в собственность.

Отдельного внимания заслуживает вопрос с расторжением договора аренды и найма помещения при продаже последнего. Если соглашение заключено на год и более, оно подлежит обязательной регистрации в ЕГРН (ГК РФ, ст. 674 (скачать)). В этом случае смена собственника для арендатора не имеет никакого значения. Он имеет право пользоваться недвижимостью до окончания срока действия договора. Квартира продается с обременением. Досрочное расторжение возможно по взаимному согласию.

Договор аренды найма квартиры посуточно часто заключается без фиксации на бумаге. Никакие особые действия для его расторжения не нужны. Как только закончился оплаченный период, наниматель освобождает помещение.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку

Достаточно часто квартиры приобретаются не для проживания, а в качестве инвестиций. Покупатель рассчитывает сдавать ее в аренду и за счет этих денег погашать задолженность.

Вне зависимости от того, какой договор аренды или найма, собственник планирует заключать, необходимо тщательно предварительно изучить соглашение с банком. Некоторые кредитные организации прямо запрещают подобные действия.

Читайте по теме: Как официально сдавать квартиру и платить налоги

Выгодно ли брать ипотеку и сдавать квартиру в аренду

Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку

Как избежать обмана при аренде квартиры

Не стоит забывать и про то, что договора со сроком действия год и более необходимо регистрировать в Росреестре. Поэтому провести операцию «за спиной» кредитора не получится. Если же информация дойдет до банка, сдачу квартиры в аренду могут счесть нарушением кредитного договора с последующим требованием выплатить сумму долга досрочно. Чтобы это не происходило, лучше изначально предоставить кредитору соответствующую информацию.