Ипотека по договору долевого участия под залог прав

Ипотека по договору долевого участия под залог прав

При оформлении ипотеки по договору долевого участия под залог прав, необходимо учитывать некоторые нюансы. К примеру, данный вид кредитования возможен только при покупке жилья в строящемся доме. Права собственности, в форме соответствующего свидетельства, будут получены дольщиком после сдачи дома в эксплуатацию. Эти и другие особенности подобной сделки регулируются федеральным законом №214-ФЗ.

Допускается также приобретение имущества по соглашению о переуступке прав или с ЖСК. Но именно договор долевого участия с ипотекой является наиболее распространенным вариантом оформления сделки. Недвижимость при этом должна отвечать конкретным требованиям, а застройщик должен иметь аккредитацию у кредитора, к которому вы обратились за ссудой. При долевом участии ипотека для банков сопряжена с рисками, поэтому они серьезно подходят к процедуре допуска строителей. Предусмотрен также и свой порядок заключения сделки.

6 этапов оформления ссуды на новостройку по ДДУ

Необходимо сделать следующее:

  1. Найти подходящего застройщика и жильё. Строительную компанию нужно проверять тщательно, чтобы впоследствии не возникло трудностей с получением квартиры. Также эксперты не советуют выбирать недвижимость на стадии котлована.
  2. Определиться с финансовой организацией. У застройщика должен быть список банков, где он аккредитован и возможно оформление ипотеки по ДДУ.
  3. Подготовить соглашение. Когда кредитор одобрил сделку, составляется и подписывается договор.
  4. Получить дату заключения сделки. В этот день происходит оформление ДДУ в новостройке по ипотеке. Необходимо прийти в банк с документами, оплатить страховку и подписать соглашение по ссуде.
  5. Зарегистрировать договор в Росреестре. В данное ведомство подают все подписанные бумаги. В Росреестр отправляется заемщик и представитель застройщика.
  6. Перевести деньги строительной компании. Средства переводит кредитор после ознакомления с зарегистрированным на прошлой стадии соглашением. На этом этапы сделки по ипотеке ДДУ закончены. Остается дождаться окончания строительства, и получить подтверждение собственности. Подробнее о том, что делать после приемки квартиры по ипотеке в новостройке — читайте в другой статье.

Какие документы потребуются для оформления сделки

Перечисленные выше этапы ипотеки по ДДУ не включают пункт подготовки бумаг, потому что многие документы собираются по ходу проведения процедуры. Однако перед заключением договора и регистрацией в Росреестре на руках должны быть все бумаги. Заемщику потребуются следующие документы для ипотеки по ДДУ:

  • удостоверение личности;
  • копия трудовой и справка о доходах (2-НДФЛ (скачать));
  • бумаги на супруга или ребенка;
  • подтверждение наличия первого взноса;
  • свидетельство о браке;
  • соглашение с застройщиком.

Точный перечень документации зависит от ситуации. Пенсионерам, к примеру, потребуется представить выписку с пенсионного счёта. Молодая семья, рассчитывающая на сниженную ставку, должна подтвердить право на льготы (свидетельство о мат. капитале, многодетной семьи и т.д.). Также порядок оформления ипотеки по ДДУ включает регистрацию соглашения. Однако подготовкой к этой процедуре (сбором бумаг) занимаются представители строительной компании.

Особенности кредита на жилплощадь в новостройке по 214-ФЗ

Обязательные пункты ДДУ в соответствии с федеральным законом 214-ФЗ

Согласно законодательству, покупатель должен заключить со строительной компанией или ее представителем соглашение. Оно защищает от негативных последствий несоблюдения договоренностей между сторонами. Однако нужно учитывать и другие особенности ипотеки на участие в долевом строительстве.

  1. В тексте соглашения указывается подробная информация о приобретаемой недвижимости (этажность, площадь и прочее), а также сроках и стоимости квартиры (214-ФЗ от 30.12.2004, ст 4, п.4 (скачать)). В итоге приобретаются не абстрактные квадратные метры, а жильё с конкретными характеристиками.
  2. Если совершается покупка квартиры по ДДУ в ипотеку, закон предусматривает возникновение у дольщика прав залогодержателя (214-ФЗ, ст. 13 (скачать)). Предметом залога становится участок, где расположено строящееся здание.
  3. Согласно положениям 214-ФЗ, ст. 7, п. 5 (скачать) на объект дается гарантия пять лет. В течение этого срока строительная компания обязана покрывать любые проблемы с жильём, возникшие по ее вине.
  4. Застройщик отвечает рублем за несоблюдение сроков строительства (214-ФЗ, ст. 6 (скачать)). А они четко прописаны в соглашении.

Хотя есть и минусы у 214-ФЗ. Обычно по ипотеке в силу закона по ДДУ требуется больше времени для оформления бумаг. Это связано с регистрацией договора в Росреестре.

Можно ли использовать материнский капитал по ДДУ

В данном случае нужно учитывать положение другого федерального закона (№256 от 29.12.2006 ст. 7 (скачать)). В нем говорится, что данный вид господдержки можно использовать для приобретения жилья:

  • по соглашению купли-продажи;
  • либо в ходе долевого участия.

Чтобы потратить материнский капитал на ипотеку по ДДУ, необходимо обратиться в ПФР с бумагами и заявлением (скачать образец). Подобная льгота используется:

  • в качестве первого взноса;
  • в целях уплаты основного долга;
  • для погашения процентов.

Перед получением ипотеки по ДДУ необходимо представить в банк доказательства наличия на льготном счёте определенной суммы.

Что является залогом по ДДУ и до какого момента

Если в обычной ситуации обеспечением по ссуде служит приобретаемый объект, то в данном случае такого объекта еще не существует. А потому, договор участия в долевом строительстве при ипотеке предусматривает иной вид залога. Он обозначен в федеральном законодательстве, и это право требования, возникшие в момент регистрации залога в ЕГРН. Условие возникновения прав требования указывается в соглашении об участии в строительстве.

В договоре необходимо отразить следующую информацию:

  • из чего формируются закладываемые права требования;
  • характеристики объекта и его оценка;
  • срок передачи недвижимости;
  • размер обязательств, которые покрывает ссуда.

Если эти сведения не указаны в соглашении, невозможно идентифицировать предмет кредитования.

Прекращение залога прав требования происходит одновременно со сдачей жилья в эксплуатацию. В этот момент у заемщика появляется право собственности и нужно регистрировать залог самой квартиры на основании закладной.

Когда оформляется закладная

Следует различать момент оформления такого документа и ее регистрации. Составить закладную можно в процессе получения ссуды под залог права требования. Но она обретает силу, когда происходит регистрация права собственности. По завершении строительства, если кредит еще выплачивается, необходимо составить закладную. Такую бумагу оформляют после получения акта от застройщика о передаче недвижимости. При ее наличии заемщик не сможет продать объект без согласия банка.

Составляется и регистрируется закладная по ипотеке на ДДУ только после регистрации права собственности в Росреестре. В закладной необходимо указать реквизиты залогового счёта.

Важно знать: Что такое Электронная закладная по ипотеке

Банк продал закладную — чем это грозит заемщику

Как оформить закладную по ипотеке если ДДУ уже заключен, уточняйте у представителей строительной компании. Главное, чтобы и в ней были отражены все характеристики предмета залога, позволяющие со 100% вероятностью его определить.

Что нужно застраховать в процессе

Согласно 214-ФЗ, ст. 15.6 (скачать) застройщик может страховать имущественную ответственность перед дольщиками. Объектом страхования является данный вид ответственности, а страховой случай возникает, когда строительная компания не выполняет свои обязательства по соглашению с дольщиком.

Обратите внимание, что пока дом не сдан в эксплуатацию и квартира не в собственности заемщика, необходимо застраховать только жизнь и здоровье, если это предусмотрено условиями кредитного договора. Сам же объект недвижимости нужно будет страховать после подписания акта приемки.

Когда приобретается квартира по ДДУ в ипотеку, застройщик также вправе получить страховку на каждую жилплощадь отдельно, либо застраховать весь дом. Но зачастую строители предпочитают первый вариант. Он дешевле и проще. Договор страхования получает законную силу с момента регистрации основного соглашения (ДДУ).

При оформлении ссуды предусмотрено три различных способа получения страховки:

  1. Через страховщика с необходимыми допусками и лицензией.
  2. Путем получения банковской гарантии (ее проверяют при регистрации в Росреестре).
  3. Посредством общества страхования строительных компаний, имеющего лицензию.

Когда договор ипотеки по ДДУ готов, застройщик должен направить в регистрирующие органы гарантию кредитора или свидетельство о страховании. Тогда допускается заключение соглашения с дольщиками.

Срок регистрации соглашения о долевом участии

В 2017 году срок регистрации ДДУ с ипотекой изменили, сократив до пяти дней (218-ФЗ от 13.07.2015, ст. 48 (скачать)). Однако документы можно подать и через Многофункциональный центр. В данном случае добавится еще четыре дня. Хотя точный период зависит от разновидности самого соглашения. Когда в Росреестр подается первичный договор, то придется проверить и занести сведения о строительной компании в реестр. На это потребуется до 18 дней.

Если регистрация ДДУ в Росреестре с ипотекой не прошла, ведомство должно представить причины отказа. Чтобы понять, что процедура прошла успешно, можно:

  • обратиться в госорганы, отвечающие за регистрацию;
  • либо сделать запрос в строительную компанию.

Обратите внимание, что в самом соглашении и в заявлении на регистрацию будет написан строительный номер квартиры и кадастровый номер земельного участка на котором осуществляется строительство. 

На самом соглашении будет стоять отметка ведомства, подпись и печать регистратора, и номер, по которому договор можно найти в базе данных. Проводили регистрацию онлайн – подобные отметки все-равно должны появиться на бумажном соглашении. Чтобы сократить срок регистрации ДДУ в Росреестре с ипотекой, желательно обращаться за услугой, когда застройщик уже имеется в базах данных ведомства.

Как происходит расторжение ДДУ при наличии жилищной ссуды

Данная мера допускается если одна из сторон не выполняет условия соглашения, строители нарушают сроки возведения объекта или нарушены требования к качеству исполнения обязательств (214-ФЗ, ст. 9 (скачать)). Зачастую расторжение договора долевого участия с ипотекой происходит по решению судебных органов. Если же есть основания для одностороннего отказа от сделки, нужно:

  1. Направить письменное оповещение второй стороне о необходимости устранить нарушения (задолженность дольщика, несоблюдение сроков и т.д.).
  2. Подать уведомление о расторжении ДДУ при ипотеке в финансовую организацию, выдавшую кредит.
  3. Выставить требование о возврате средств или уплате пени за нарушение сроков строительства.
  4. По истечении 20 дней обратиться в судебные органы с аналогичным требованием.

На практике же расторгать ДДУ с ипотекой нужно руководствуясь положениями самого соглашения. В нем должна быть указана ответственность сторон за несоблюдение условий. При обращении в суд важно правильно сформировать требования и провести точные расчеты сумм, необходимых к выплате.

Подписание дополнительного соглашения к ДДУ

В одностороннем порядке, если получена ипотека после регистрации ДДУ, изменить договор нельзя. В этих целях составляется дополнительное соглашение (ДС). После получения ипотеки и ДС к ДДУ, его подписывают обе стороны, если условия такого документа их устраивают. В соглашении допускается:

  • изменение характеристик объекта;
  • установка новых сроков сдачи квартиры;
  • корректировка цены и прочих условий.

Инициировать заключение соглашения может любая сторона сделки. Но после его составления такой документ нужно зарегистрировать тем же путем, что и основной договор.

Регистрация права собственности по ДДУ в ипотеке происходит после исполнения сторонами своих обязательств. Но момент этого исполнения может быть установлен доп. соглашением. Поэтому перед подписанием такового, необходимо детально изучить его содержание.

Образец этого документа можно найти в интернете или запросить в юридической фирме. Либо возьмите его там же, где по договору ДДУ с ипотекой образец брали. Вы можете отказаться от подписания соглашения, если его содержание вас не устраивает. Зачастую инициатором является застройщик, желающий продлить сроки сдачи объекта. Возникшие споры разрешаются в судебном порядке.

Оцените автора
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)


Подписка на новые статьи

Поделитесь в социальных сетях

Автор:

Специалист по ипотеке Мария Юрьевна Сохань

Дата публикации

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.