Как продать квартиру в ипотеке и купить другую

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую

Простыми словами и очень доступно в данном обзоре разъясняем – как продать квартиру в ипотеке и купить другую. Вопрос этот уже давно не для узкого круга заемщиков, а практически для половины обладателей залогового жилья. Данные статистики различаются, но примерно около трети рынка проданных квартир взяты с помощью банковских средств.

Вот история. Проходит некоторое время после приобретения квартиры, выплачена часть долга банку, и вдруг возникает необходимость продать или обменять квартиру в ипотеке. Что делать заемщику? Рассмотрим все нюансы решения этой проблемы.

Содержание:

Реальные способы избавиться от ипотечного жилья

Можно продать квартиру купленную в ипотеку. Но прежде — снять обременение банка, погасив весь долг. Вот почему самый простой и приятный способ требует много денег, потому что это всем известное ДПК – досрочное погашение кредита (в данном случае – полное). Если у заёмщика есть сумма средств для этого, ему остаётся:

К сожалению, такой большой суммы у многих нет, а продать квартиру купленную в ипотеку, надо. Ну что же, есть и другие варианты.

Варианты с помощью покупателя

Возможно продать квартиру в ипотеке двумя способами – все зависит от имеющейся у покупателя суммы средств.

Хлопотный и несущий в себе больше рисков способ – передача ипотечного долга покупателю. Такой способ приходится использовать, если покупатель найден, но у него нет собственных денег в размере стоимости всей квартиры, он в состоянии оплатить только часть стоимости, уже выплаченную продавцом.

Ему тоже придётся брать кредитные средства. Покупатель подает заявление на ипотеку по приобретению данной квартиры, остаток задолженности заемщика перед банком он будет выплачивать по новой ипотеке, а сумму, уже оплаченную по ипотеке продавцом, покупатель выплатит ему сразу.

Такая схема без вывода из залога, работает, к сожалению не во всех банках.

Например, можно провести такую сделку, не снимая залога Сбербанка в ипотеку Сбербанка. По ссылке статья, в которой описан порядок действий и есть образец договора купли-продажи.

Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку за наличный расчет – порядок действий

Третий способ. Покупатель оплачивает полную цену квартиры – и часть, оплаченную на текущий момент продавцом, и оставшуюся часть ипотечного займа. Такой вариант реален, если у покупателя имеется достаточная сумма средств.

Схема продажи квартиры в ипотеке за наличный расчет

Как продать квартиру взятую в ипотеку при таком способе:

  • подписывается отдельный договор (соглашение) на задаток;
  • продавец получает задаток, достаточный для закрытия всей задолженности;
  • продавец вносит его в банк и оформляется ДПК, счет закрывается;
  • в регистрирующем органе обременение с квартиры снимается;
  • подписывается основной договор по ее продаже;
  • после этого продавцу возмещается покупателем сумма, выплаченная на данный момент продавцом по кредиту;
  • регистрируются договора и право собственности на данное жилье у покупателя.

Образец договора задатка и расписки есть в статье — Лучше аванс или задаток при покупке квартиры в ипотеку

Чтобы все прошло без проблем, особенно для покупателя, надо правильно продать квартиру в ипотеке – прежде всего, грамотно составить договор (соглашение) о задатке (ГК РФ, ст.380 (скачать)) с помощью опытного юриста.

Четвертый способ – безопасный, но невыгодный, когда в сделку включается кредитор.

Как банк продает квартиру в ипотеке и в каких ситуациях? Банк через риэлтерское агентство может выставить жилье на продажу за долги. Или он может обратиться с иском о взыскании в судебные органы, и по решению суда судебные приставы будут реализовывать жилье. На торгах хорошей цены для заемщика в такой ситуации ждать не приходится. Банк заинтересован только в получении суммы всей задолженности (102-ФЗ, ст. 61 (скачать)), о прибыли заемщика он беспокоится не будет. Поэтому такой способ заемщику нежелательно допускать, надо пытаться найти с банком компромисс.

При реализации ипотечных квартир возникает много различных нюансов. Беспокоит ипотечных заемщиков множество вопросов. Например, такие: квартира в ипотеке и как продать при разводе ее, дадут ли вторую ипотеку, как можно использовать маткапитал и другие. Рассмотрим основные проблемы заемщиков.

Без снятия обременения, когда у покупателя ипотека того же банка – алгоритм

Далеко не каждый покупатель захочет приобретать квартиру, заложенную банку. Поэтому продавцу приходится довольствоваться тем покупателем, которого он смог найти. В результате может случиться так, что покупатель сам имеет ипотеку, но готов приобрести еще жилье.

Вариант, когда эти ипотеки в одном банке, позволяет не снимать обременение в регистрирующих органах. Как это делается? Банк, конечно, потребует погасить полностью текущий кредит продавца и затем оформит залоговую квартиру на нового заёмщика. Поэтому всю сумму придется выплатить покупателю. В итоге ипотека продавца будет закрыта, а квартира будет по-прежнему в залоге, только у нового заемщика (102-ФЗ, ст. 38 (скачать)).

Рекомендуемая статья: Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

Теперь о некоторых нюансах

Покупатель с наличными средствами может использовать их для начального взноса своей ипотеки, а также для оплаты той суммы продавцу, которая им была уже по ипотеке оплачена.

Другой вариант. Покупатель может продать квартиру в ипотеке (текущей), скорей всего, по более низкой цене. Тогда средствами от этой продажи он может оплатить и часть продавца, и первоначальный взнос.

Но всё это возможно, только если банк согласится предоставить покупателю практически вторую ипотеку. Для этого он должен отвечать всем требованиям банка. Кроме стандартных требований и документов для ипотеки банк будет тщательно проверять возможности нового заемщика оплачивать две ипотеки. Что важно: какой возраст будет у него по окончанию второй ипотеки, наличие иждивенцев, не изменилось ли у него семейное положение, не увольнялся ли он с работы и другие нюансы.

Какие следующие шаги должны сделать клиенты

Рассмотрим детально данную ситуацию, как продать квартиру в ипотеке – в пошаговой инструкции всех действий двух клиентов одного банка:

  • вносится начальный взнос покупателем;
  • банк закрывает досрочно долг продавца, закрывает его ипотечный счёт;
  • на этом этапе уже возможно подписать договор на жилищный кредит с новым заемщикам (покупателем);
  • с ним же подписывает договор (купчую) продавец;
  • регистрация договоров проводится через МФЦ или в Росреестре.

Таким образом, обе сделки будут оформлены и зарегистрированы, а обременение снимут с продавца и одновременно зарегистрируют на покупателя.

Можно ли продать квартиру взятую в ипотеку, если покупатель – ипотечный клиент другого банка

Гораздо труднее найти выход, если покупатель нашелся, но своя ипотека у него в совершенно ином банке, и свободных денег нет. Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку ему и как в этом случае?

Ведь он не может продать текущее жилье и сразу закрыть свой текущий кредит, не исключено, что он останется без крыши над головой, если банк не одобрит новую ипотеку.

Значит, приобретать её надо исключительно на средства ипотечного кредита.

Здесь и кроется главная проблема – вряд ли найдется банк, который согласится выдать жилищный кредит на квартиру с обременением другого банка.

Кажется, что данная проблема неразрешима.

Однако можно попробовать некоторые альтернативные варианты

Например, обратиться в какой-либо банк за обычным нецелевым займом. Если клиент соответствует всем банковским требованиям, надежен и платежеспособен, вероятно, найдутся кредиторы, готовые выдать такой заем. Конечно, под завышенные проценты, и придется подготовить множество документов. Дополнительный минус этого варианта – дадут его максимум до 7 лет. А при большой сумме кредита это большая ежемесячная выплата.

Второй способ продать квартиру в ипотеке покупателю предлагают риэлтерские компании. У них может быть услуга под названием Снятие обременения. Такая фирма может организовать юридическое сопровождение сделки, а главное – выдать заем продавцу из своих собственных инвестфондов на небольшой период времени.

Такой заем поможет закрыть весь ипотечный долг, закроется кредитный счет, снимется обременение, квартира станет свободной. Тогда её можно продать кому угодно, в том числе и покупателю без денег, которому потребуется для этого ипотека, шансы на получение ее будут высокими, так как жилье стало чистым, без обременений. Естественно, такая услуга платная, но, скорее всего, это лучше, чем поиск другого покупателя.

Если использовали материнский (семейный) капитал

Привлечение маткапитала имеет свои нюансы, их надо учитывать. В соответствии с законодательством, если при оплате жилья использовался маткапитал, то дети должны получить свои доли (256-ФЗ от 29.12.2006, ст. 10 (скачать)). Это делается стандартной процедурой выделения долей собственников. Такая процедура занимает большое количество времени, ведь в ней участвуют органы опеки и попечительства. Они осуществляют надзор над тем, в каком объеме и как выделяются доли несовершеннолетних. После такой процедуры дети получают свои доли в новой квартире.

Важно знать: Как выделить доли детям после погашения ипотеки материнским капиталом

Продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке можно только для определенных целей, например, покупка новой жилплощади, строительство или размен. Органам опеки необходимо предоставить документы по новой жилплощади, которую покупают взамен продаваемой. Новая жилплощадь не должна уступать прежней ни по размерам, ни по условиям проживания.

Читайте также: Как оформить разрешение опека на ипотеку

После разрешения опеки и одобрения банком можно искать покупателя. Самостоятельно или с его помощью кредит выплачивается, снимается обременение, и новые жильцы приобретут права собственности.

Не стоит забывать, что семья должна зарегистрировать права детей в новой жилплощади и предоставить соответствующие документы об этом органам опеки.

Если банк арестовал квартиру

Безусловно, арест квартиры банком является очень неприятным событием. Давайте разберемся с причинами ареста квартиры (102-ФЗ, ст. 50 (скачать)). Это может быть сокрытие важных данных по квартире, приведение жилья в негодность, внесение квартиры в качестве залога в иные сделки.

Самая распространенная причина – нарушение сроков ежемесячных выплат по ипотеке. Многие банки в случае трех просрочек по платежам за год могут обратиться в суд с требованием наложить арест (если сумма задолженности составляет более 5 процентов от цены квартиры). Такое намерение банка может быть спровоцировано также нежеланием заемщика решить проблемы просрочек. Всем известно, что с договором ипотеки надеяться на чудо не приходится, поэтому следует попытаться решить проблему с банком мирно.

Рекомендуемая статья: Что делать если нет денег платить ипотеку

Что делать если нет возможности вносить платежи по ипотеке вовремя

Какие шаги можно предпринять:

Но если все же квартира попала под арест – отчаиваться не стоит.

По возможности надо удовлетворить все финансовые требования банка. Это обозначает погашение всех долгов, штрафов и пеней в полном объеме (порядок распределения средств платежа указан в ФЗ-353, ст. 5, п. 20 (скачать)). Только после этого можно продать квартиру взятую в ипотеку. При погашении задолженностей арест с квартиры снимется, и ее можно продавать собственными силами или с помощью банка.

Если же возможности все оплатить нет, по решению судьи приставы будут продавать квартиру на торгах (102-ФЗ, ст. 56 (скачать)). Два раза можно ее выставлять, снижая цену на вторых торгах. Если реализовать на торгах квартиру не удастся, она перейдет в собственность банка. Далее он будет продолжать попытки ее реализации.

Если квартира-новостройка еще не сдана

Очень часто люди хотят знать, можно ли продать квартиру в ипотеке в строящемся доме. Да, такая сделка допустима (ФЗ-102, ст. 76 (скачать)). И это оправданное желание – ведь по мере того, как дом достраивается, растет и цена квартир. Иногда такая разница в ценах может перекрыть все ипотечные издержки. Хотя в последнее время рынок просел, цены на жилье заметно упали, и выгоду не всегда можно получить.

Давайте разберемся в особенностях жилищных займов, когда объектом является жилье в доме, не полностью достроенном. Как же продать строящуюся квартиру в ипотеке в не сданном доме?

В данном случае право на квартиру гарантируется не правом на собственность, а правом требования дольщика, по договору долевого участия ДДУ с застройщиком (214-ФЗ, ст. 4 от 30.12.2004 (скачать)). Следовательно, и схема продажи такого объекта проходит иначе.

Чтобы продать квартиру в ипотеке по переуступке, нужно пройти через все обязательные процедуры (214-ФЗ, ст. 11 (скачать)).

  1. На первом этапе такой процедуры покупатель и продавец составляют у нотариуса предварительный договор по переуступке права требования ППТ на квартиру.
  2. Вторым шагом является уплата банку всех долгов по ипотечному кредитованию, прекращение договора об ипотечном кредитовании и, как следствие, снятие обременений по объекту недвижимости.
  3. Далее продавец должен уведомить застройщика дома о переходе прав. Только после этого возможен взаиморасчет по покупке.

Следует отметить, что все договоренности, указанные в первоначальном договоре о долевом строительстве, будут также распространяться и на нового хозяина недвижимости. Следовательно, он должен внимательно ознакомиться с этим документом.

Если собственник – банк

Один из вариантов продажи ипотечной квартиры — её реализация банком залогодержателем. Заемщик-продавец сам может обратиться к банку для продажи, или банк своим решением начинает эту процедуру при злостном нарушении обязательств ипотечным должником.

Возможно ли продать квартиру в ипотеке самому банку? Только через посредников – риелторов или приставов. Продажа от банков залоговых квартир очень распространенное явление. Обычно на сайтах банков или на так называемых витринах залогового имущества всегда можно найти залоговые квартиры для продажи.

Читайте также: Где найти объявления о продаже изъятых квартир

Для покупателя в этом есть несколько плюсов:

  • квартира проверена юристами банка;
  • сделка происходит под контролем специалистов банка;
  • более того, банк может выдать бонус такому покупателю в виде скидки или предложить кредит на выгодных условиях.

Как можно продать квартиру находящуюся в ипотеке от банка – рассмотрим подробнее:

  • покупателю необходимо арендовать банковскую ячейку для погашения остатка долга по ипотеке для банка, а вторую ячейку – для средств, которые надо отдать продавцу-заемщику;
  • внести в обе ячейки денежные средства;
  • банк закроет ипотечный счёт и оформит справку о полном погашении ипотечного займа;
  • заключается договор купли-продажи;
  • через МФЦ или в Росреестре регистрируют снятие обременения с квартиры, право собственности на данную квартиру на покупателя.

Только после этого продавец получит доступ к банковской ячейке, где хранятся для него денежные средства (выплаченная им часть ипотеки).

Как продать долю квартиры в ипотеке, если она принадлежит несовершеннолетнему

Очень часто дети находятся в долях со всеми собственниками квартиры. Например, при дарении или наследстве. Ипотеку некоторые банки иногда одобряют с выделенной долей ребенка. Несовершеннолетний имеет такие же права на собственность, как и другие обладатели долей, но есть и особенности. Каким же образом можно продать квартиру в ипотеке и с долей несовершеннолетнего?

Закон обязывает при продаже недвижимости с долей несовершеннолетнего обязательно предоставлять данные о жилплощади, куда этот ребенок или подросток выезжает. Значит, продавцу надо заранее побеспокоиться и найти следующую квартиру для покупки, желательно большей площади и с лучшими условиями. В опеку предоставляется предварительный договор купли-продажи второй квартиры, только после этого они дадут свое согласие на сделку по продаже (ГК РФ, ст. 292 (скачать)).

Далее следует решить все финансовые вопросы с банком, рассчитаться с долгами по ипотеке и снять обременение. После этого (но не позже полугода после погашения кредита) в квартире должны быть выделены доли всех владельцев, в том числе и ребенка. Если ребенок уже был собственником части квартиры, это не требуется.

Когда на руках будут все свидетельства на собственность – можно продать долю квартиры в ипотеке в рамках обычного договора купли-продажи.

Можно ли сделки по продаже квартиры и покупке новой проводить одновременно

Иногда у заёмщика возникает потребность продать квартиру которая находится в ипотеке и купить другую, например, большей жилплощади. Но как быть, если заемщик со своей семьёй живёт в этой ипотечной квартире и другой недвижимости у них нет? Резонный вопрос заемщика – могу ли я продать квартиру в ипотеке, если жить будет негде, пока не куплена следующая квартира. В такой ситуации выходом может стать так называемая альтернативная сделка (называют её по-разному, и обмен с доплатой, и альтернативная ипотека).

Вообще альтернативные сделки довольно часто встречаются, что же это за процесс? Продавец хочет продать ипотечную квартиру, ищет покупателя, но ему надо еще купить другую квартиру, ее надо подобрать на рынке жилья. Значит, есть еще продавец этой квартиры. Таким образом, в альтернативной сделке (самой простой) участвуют часто четыре человека – два продавца и два покупателя.

А если эти покупатели и продавцы тоже ищут варианты купли или продажи недвижимости, то могут появиться ещё участники цепочки, она удлиняется и усложняется. Продавцы и покупатели по всей цепочке готовят необходимые документы, проводят при необходимости оценку жилья, готовятся к сделке. Вся подготовка и купля-продажа должны происходить в пределах срока, на который одобрена ипотечная заявка, то есть на 3-4 месяца. Если не успеть, заявку можно подать заново, но документы придётся обновлять. Можно ли продлить срок одобрения ипотеки — описано в другой статье.

Важно. Ипотечному заемщику надо быть готовым к такой ситуации, когда банк кредитор проверяет не только документы по своей ипотеке, но и чистоту объектов по всей цепочке. Обнаружив какие-то проблемы в цепочке, банк может отказать в ипотеке. Могут ли отказать в ипотеке после одобрения — в этой статье описаны причины, почему есть вероятность получения отказа.

Итак, на вопрос заемщика – могу ли продать квартиру купленную в ипотеку – ответ утвердительный, предлагаем ознакомиться с пошаговой схемой альтернативной сделки продажи и покупки ипотечных квартир. Для наглядности присвоим участникам фамилии.

    1. Продавец однокомнатной ипотечной квартиры Иванов подает заявку на ипотеку для приобретения двухкомнатной квартиры.
    2. В это же время он ищет покупателя на свою 1-комнатную квартиру.
    3. Если банк одобряет ипотеку, а также нашелся покупатель Сидоров, то уже можно продавать квартиру покупателю Сидорову.
    4. Иванов и Сидоров заключают предварительный договор о задатке.
    5. Покупатель Сидоров вносит сумму задатка за квартиру продавца Иванова.
    6. Иванов этими деньгами гасит долг в банке и снимает обременение.
    7. В это же время необходимо подыскать новую квартиру под ипотеку продавцу Иванову.
    8. Если найдена подходящая новая квартира, продавец Иванов также по договору вносит задаток за неё. Желательно такой же, как и сумма, полученная от покупателя Сидорова.
    9. Документы от продавца, на покупаемую Ивановым квартиру, сдают в банк на одобрение.
    10. Составляются необходимые договора купли-продажи и оформляется кредитный договор.
    11. В назначенный день все участники приходят на сделку в банк, участники подписывают договора. Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы описаны подробно в другой статье.
    12. Регистрация договоров, права собственности на квартиры происходит в Регпалате или через МФЦ.
    13. Следующий этап – расчёты участников цепочки. Для этого используются особые ячейки банка (депозитарные). В отдельные ячейки положат необходимые суммы покупатель Сидоров и продавец Иванов (доплату), а забирать деньги из обеих ячеек будет последний по цепочке участник сделки.

Расчеты могут строиться и по-другому — аккредитив, перечисление на счет продавца, наличными в кассе. Это зависит от банка, предоставляющего ипотеку. Как происходит передача денег при ипотеке продавцу — подробно описано в другой статье.

Конечно, можно продать квартиру в ипотеке и приобрести следующую, но сделки эти очень сложные, много участников, у каждого из них много документов. Всё надо спланировать и проверить, поэтому сопровождать такую сделку должен опытный юрист (риэлтор).

Одобрит ли банк заявку по ипотеке, если еще предыдущая не погашена

Очень многие люди сталкиваются в своей жизни с необходимостью получить последующую ипотеку без конечного расчета по первой. Причинами такой необходимости могут стать различные ситуации, например, рождение детей у семейной пары. Давайте рассмотрим, как продать ипотечную квартиру и в ипотеку купить жилье большего метража, какие существуют важные моменты в такой операции.

Возможность выдачи повторной ипотеки есть, но в таком случае человек столкнется с дополнительными сложностями. Банки всегда стремятся свести свои риски к нулю, поэтому будут более тщательно проверять повторную заявку, тем самым увеличивая срок ожидания решения.

Намного меньше проблем будет у тех лиц, которые могут внести первоначальную сумму по второй ипотеке, имеют достаточный уровень заработной платы, и у которых не было просрочек по первому договору. Решающим критерием будет и остаток по ипотечному договору. Как показывает практика, первая ипотека должна быть погашена процентов на 70 или более.

Чтобы повысить вероятность одобрения второй ипотеки, можно предпринять следующие действия:

  • иметь поручителей или созаемщиков – в таком случае будет показан высокий суммарный доход;
  • оформить страховки недвижимости и жизни;
  • использовать материнский капитал;
  • просить вторую ипотеку в том же банке, где была оформлена первая.

В любом случае, решение на вторую ипотеку выдает только банк, следовательно, именно с ним надо разбирать все основные моменты получения вторичной ипотеки.

Обычно банк выносит одобрение с отлагательным условием. Кредитный договор не подпишут и не выдадут кредит, пока долг по первой ипотеке не будет полностью погашен.

Купил квартиру в ипотеку и хочу продать: чем рискует покупатель

В процессе купли-продажи квартир, особенно ипотечных, всегда есть риски для покупателя, так как он первый вносит свои денежные средства как аванс или задаток.

Укажем основные причины, которые могут привести к потере денег покупателя жилья.

Покупатель вносит задаток (аванс), часто он равен начальному взносу, в ипотеке это 20 и более процентов. А сделка срывается. Почему так может произойти?

Например, квартира обманным путем, оказывается, находится в двойном залоге, или подан судебный иск к продавцу, может наступить и смерть продавца. Много бывает разных ситуаций, возникающих по ошибке, из-за махинаций, и все они приводят к тому, что обременение не будет снято регистрирующим органом, сделки не будет.

Совет. Как избежать потери денег? Перед внесением аванса необходимо составлять предварительный договор купли-продажи с обязательством продавца заключить позже (в указанный момент) основной договор купли-продажи или возвратить покупателю внесенные средства.

Есть еще один неприятный момент. Часто спрашивают – через сколько можно продать квартиру в ипотеке. Вообще-то, её можно продать в любой момент после погашения займа, но есть один нюанс. Если квартира была в вашей собственности менее 5 лет, придётся платить налог (НК РФ, ст. 217 (скачать)). Такой стаж обладания собственностью установлен с 1 января 2016 года.

Если квартира в новостройке, покупателю следует внимательно изучить документы застройщика, состояние объекта, узнать у дольщиков, не является ли объект долгостроем (не заморожена ли стройка).

Внимание. Повод задуматься и тщательно все проверить – большое количество квартир из этого дома, выставленных на продажу по договору переуступки.

Вместо итогов один очевидный совет. В сфере сделок с недвижимостью вообще все непросто, тем более продать квартиру в ипотеке и купить другую. Найдите независимого юриста или риелтора для сопровождения, или хотя бы для консультаций. Например, можно обратиться в крупное агентство недвижимости, имеющее в городе хорошую репутацию, с большим опытом. И заключить договор на юридическое сопровождение всех этапов, у них обычно сильные юристы.

Оцените автора
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)


Подписка на новые статьи

Поделитесь в социальных сетях

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.